부린이들을 위한 부동산 백과사전이다.
전세부터 매매까지 어느 곳을 분석해야 하면 어디 지역이 좋은지 모두 서술했다.
그런지 디테일한 것은 없지만 전체적으로 아파트 구매할 할 경우 어떻게 바라봐야 하는지
스스로 공부할 수 있는 지침서 같은 책이다.
그리고 어느 부동산 사이트를 활용하고 어디에 무엇이 있는지 친절하게
설명하고 있어서 처음 부동산을 접하는 분에게는
효율적인 책이라고 생각해 본다.
다소 아쉬운 점은 너무 많은 것을 다루다 보니
부동산 책을 많은 읽은 사람 입장에서는 차별화 포인트를 찾아 못한 게 아쉬움이다.
[본문요약]
우리의 목표는 최고의 아파트를 사는 것이 아닌, 최적의 아파트를 사는 것이어야 한다.
그래야만 시장 상황에 흔들리지 않고 오랜 기간 거주 및 소유하면 진정한 거주의 행복과 안정정인
자산 증식을 누릴 수 있다.
소비습관을 조정하여 세대 내 가처분 소득(비용을 제외하고 매월 남는 돈)을 최대한 늘려야 한다.
가처분 소득만 늘어야만 원리금 상환 능력이 높아지므로 내가 대출할 수 있는 금액도 증가한다.
내 집 마련은 대부분 사람들에게 상당한 자금 부담을 안져 준다.
따라서 기존 소비 습관에서 불필요한 영역을 제거하여, 최대한 여유 자금을 확보하는 방향으로
세대 전원이 노력해야 한다.
내 집 마련을 위한 초보 투자자 관점에서 꼭 알아야 할 핵심
1. 인구 통계 및 입주 (수요와 공급)
부동산 지인 - 지역분석 (인구수, 세대수, 입주량)
부동산 지인 - 빅테이터 지도 (전출입 - 1년)
2. 입지(교통, 지적 현황, 용도구역 등)
네이버 부동산 - 개발 - 상세 내용 클릭
아파트와 연관 지어 용도지역을 체크할 때에는 1순위로 2종 일반주거, 3종 일반주거, 2순위로 일반 상업, 준공업, 1종
일반주거지역인지 체크
3. 지역별 특징
수도권 : 3대 업무지구 (여의도, 강남, 광화문)로의 접근성 기준으로 거주가 가능한 가장 가까운 지역 찾으면 된다.
5대 광역시 : 핵심지의 재건축 아파트 매수가 가장 좋고, 그다음 인접 신도시의 분양권 매수하는 것이 좋다.
지방거점도시 : 50만 ~100만 인구 청주, 충주, 청안안산, 전주, 김해
(최대한 선호 지역의 새 아파트를 매수하거나 새롭게 도시개발되는 지역을 분양하는 것이 좋다)
4. 소득 수준 (직주근접)
소득 수준 증가는 비교적 젊은 30~40대 유입과 관련이 높다.
통계층 자료로 연령대별 3개년 소득 수준을 체크해 보자.
부동산 지인 - 지역분석 - 지역 클릭 - 보조탭 (지역월소득)
5. 지역 개발 현황 및 계획
국토교통부 - 공시사항
재건축, 재개발 등의 신뢰성 있는 정보를 얻기 위해서는 조합 사무실 방문 -> 자료 요청
6. 학군 현황
초등학교 : 아파트와 인접해 있는가?
중고등학고 : 해당학교가 대학 진학에 얼마나 좋은 영향을 미치는가 / 학원가 형성
임장 할 때 눈여겨볼 것들
1. 핵심 업무 지구와의 접근성
2. 지하철 반경 1km 이내 여부
3. 일조량
일조량을 확인하는 가장 좋은 방법은 오후 2~3시 사이에 현장 방문
정남향 -> 남동향 -> 남서향 순으로 인기
선호 / 기피 시설을 점수로 매겨 보자.
선호시설 : 학교, 상업지역, 자연환경, 핵심 업무 지구
기피시설 : 공장, 송전탐, 유흥시설, 고가도로, 폐기물 처리 시설 등
예) 3번 지역 용도 : 제2종 일반주거지역
해당 지역 선호시설 : 학교(+2), 상업지역(+2), 녹지 (+2)
해당 지역 기피 시설 : 없음
총 점수 : 제2종 일반 주거지역, 6점
감정평가, 가격은 이제 내가 정한다.
1. 근처 아파트 대비 저렴한 구축 빌라의 전세 가격 적정성 가늠해 보기
네이버 - 빌라 전세 검색 하기 (예 방 3개 빌리 기준)
* 경기도 부천시 빌리 가격 범위
1~ 2년 : 2.8억 ~ 3.3억
10년 이내 : 1.7억 ~ 1.8억
25년 이내 : 1.4억 ~ 1.6억
* 주변 근처 아파트 전세가 : 2억 후반 ~ 3억 초반
3억 2천만 / 20(전용면적 평수) = 1천6백만 원 (전용 면적당 적정 전세 가격 : 1500~1600만 원)
* 사용승인 연도별 평균 정리
사용승인 | 방 3개 빌라 매물의 평당 전세 가격 | 방 3개 아파트의 평당 전세 가격
1~2년 평당 2,115만 원 평당 1500~~1600만 원
10년 이내 평당 1,564만 원 ↑
25년 이내 평당 1,280만 원 ↑
* 빌라 평당 전세가 / 아파트 평당 전세가 = 전세가겨 평가 지수
사용승인 | 빌라 고평가 지수
1~2년 1.32
10년 이내 0.98
25년 이내 0.80
-> 1보다 높으면 빌라의 가격이 아파트에 비해 비싼 것이다.
* 지역과 빌라 상태에 따라 감정가격은 다를 수 있는데 이렇게 객관적으로 평가할 수 있을까?
2. 근처 아파트 대비 신축 오피스텔 분양가 적정성 가늠해 보기
2-1. 오피스텔 건축비 점검 : 청약홈 오피스텔 정보 확인 (예 건축비 3억 원)
2-2. 해당 지역 실거래가 확인 : 예) 아파트 25평 기준 10억
A : 실거래가 - 건축비 = 10억 - 3억 (A= 사업이윤 + 대지비)
대지비는 주변 지역의 토지 실거래가 확인
2-3 인근 아파트 대비 70~80% 곱하면 적정 가격 산출 가능
즉 오피스텔 분양 적정 가격은 7억 정도
3. 근처 아파트 대비 신축 아파트 분양가 적정성 가늠해 보기
대략 주변 시세의 70~ 80%로 분양되는 아파트가 가장 좋다고 생각한다.
* 소득이 충분하고 이번에 장만한 아파트가 평생 거주해도 괜찮을 가치가 높은 곳이라고
생각한다면 최대한 짧게 상환기간을 잡아 이자를 줄여 애초에 들어갈 비용을 최대한 줄이는 것이 좋다.
이번 아파트를 지렛대를 삼아 5~ 10년 내에 갈아타기를 생각할 경우 최대한 상환 기간을 길게 잡아
매월 들어가는 비용을 줄이고, 목돈을 모을 수 있는 환경을 조성해야 한다.
우리는 3대 업무 지구 (여의도, 강남, 종로)의 역사와 산업 형태 등 다양한 정보를 바탕으로 최대한 선명하게
미래를 내다보는 노력을 해야 한다.
개인적으로 서울 북쪽에서 순위를 매긴다면 마용성 다음으로 광진구를 생각한다.
광진구 7호선 덕분에 강남으로 빠르게 접근할 수 있을 뿐만 아니라 2호선 덕분에 광화문에 접근도 가능하다.
남쪽을 바라보는 뷰가 있고 거대한 공원들이 근처에도 있다.
남양주시
추후 연장될 8호선 9호선에 완전히 새로운 도시로 평가받을 수 있다.
지금 싸게 사서 나중에 비싸게 팔 수 있는 노다지가 많은 곳이다.
관악구
신림, 봉천과 같은 재정비구역에서 대규모 재개발이 성공적으로 마무리된다면 아주 큰 수익을 거둘 수 있는 곳이 관악구다.
광주시
경기광주역 인근 구도심 재개발, 역동지구 단지 신축 아파트촌, 경강선으로 판교 접근 용이
수서 광주선까지 강남 접근성이 아주 좋아질 수 있다.
의왕시
의왕역 인근 한정된 개발 사업지를 중점적으로 고려해 보면 좋다.
안산시
초지역에 KTX, 4호선, 분당선이 지난다. 신안산선이 조만간 개통되면 경기도 일대 드물게 교통 핵심지
부천시
전세가와 매매가가 지속적으로 조금씩 올라가는 완만한 시세 형태 (투기보다 실거래 위주로 시장이 움직인다)
개인적으로 선호하는 지역인데 수익률이 높지은 않지만 망할 가능성이 적기 때문이다.
GTX의 노선도와 개발 속도를 보면 왜 이곳부터 시작해서 어디로 끝이 나고, 어디가 정거장이 되었으며
어디가 차량 기지가 되었는지 그 이유를 깊이 생각해 본 자.
성남시
판교 내와 성남시뿐만 아니라 인근 지역인 용인시, 수원시, 광주시에도 영향을 미치기 때문에
판교에 최대한 가깝게 전진하기 위해 노력하는 것이 합리적인 투자
*서울 기준 전세가격이 매매가격 대비 70% 이상, 그 외 수도권 및 광역시 등은 80%까지, 지방의 경우
90%까지 된다면 가장 매매하기 이상적인 시점이다.
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