2019년 부동산 대전망

이코노미스트 19년 1월 7일자 기사 요약 내용이다.

2018년 4분기 주택시장은 일찌감치 겨울잠에 빠져 들었다.
정부의 9월 13일 부동산 종합 대책 이후 주택 시장은 사실상
거래가 끊겼다.

9.13대책 을 통해 정부는 부동산세를 강화했다.
정부가 사장에 던진 메시지는
'집을 한채 이상 사지도, 보유하지도 말라'는 것이다.
매수자는 집값을 내릴 것으로, 매도자는 일단 지켜 보자며 매매시장에서 발을 뺐다.

2019년 주택시장은 전반적으로 약세를 보일 것으로 전망이 우세하다.
정부 규제와 입주 물량 증가, 기준 금리 인상 등이 2019년 에도 영향을
미칠 것이라는 예측 이다.

주택산업연구원은 '2019년 주택시장 전망' 보고서를 통해 2019년 전국 주택 매매가격을
2018년 보다 0.6%, 전세가격은 1% 내릴 것으로 내다 봤다.
이것은 어디 까지나 전국 평균치다.
2019년 서울 주택 가격은 2018년에 비해 크게 둔화할 것으로 보이지만,
잠재된 상승 압력으로 매매가격이 1.1% 상승 할 것으로 예측 했다.

유동성도 풍부하다.
2019년 25조원 가량의 토지 보상금이 풀릴 전망이다.
정부가 지난해 주거복지로드맵에서
신규 공동주택지구로 선정한 성남 금토지구와 성남 복정 1.2지구 등지가 지구계획 수립을 거쳐
2019년 부터 본격적으로 토지보상을 시작하기 때문이다.

==> 하나의 지역구를 보고 유동성이 풍부하다고 얘기하는 것은
 코끼리 등만 만져보고 거북이다라고 평가하는 격인것 같다

과천 주암지구 등 기업형태주택 공급촉진지구도 지구계획을 변경하고
토지보상에 돌입한다.
하지만 지방 부동산시장이 위축되고 있는 상황이어서 전문가들은 토지 보상금이나
서울이나 수도권 등 일부 지역으로 쏠릴 수 있다고 우려한다.

2019년데도 적지 않은 물량이 새로 입주한다.
부동산정보회사인 부동산인포에 따르면 2019년 전국에서 37만 여
가구가 새로 집들이를 한다.
2018년 45만 가구가 입주하여 전년보다 18% 감소한 것이다.
서울 강남 4구에서는 2018년 1만 5700 가구보다 소폭 증가한 1만 5912가구가 입주 한다.
신규 입주 물량이 늘면 무엇보다 전세시장이 안정된다.
"기사 첫글에서 입주 물량이 는다고 했는데 내용은 감소 한다고
 얘기 한다. 논리가 맞지 않는 전개다"

최근 몇 년간 주택 매매가격을 밀어 올린게 전세가격이어던 만큼 전세시장이 안정되면
매매가격 상승세도 주춤 할 것으로 내다본다.

기준금리 인상도 주택시장에는 악재가 될 가능성이 크다.

==> 기준금리가 인상된는데 어느 폭까지 인상되는지의 구체적 제시 없이
 인상만으로 주택시장이 악재가 된다고 쉽게 말할수 있는가?


[ 상가/오피스텔 금리 인상에 이대 수익률 떨어질 가능성]

2019년 상가 오피스텔 등 수익형 부동산 시장이 정부의 주택시장 규제로 반사이익을 볼것으로 전망 된다?
2018년 10월 전국의 상업 업무용 부동산 거래 건수는 전달 보다 28.3% 늘어난 3만2567건으로 집계 됐다.

상업 업무용 부동산 거래 건수는 7월 이후 두 달 연속 하락 했는데,
9.13 부동산 대책 이후 거래량이 상승세로 돌아 선 것이다.

주택시장을 틀어 막자 시중 유동자금이 수익형 부동산으로 돌아선 때문이라는 해석이다.

한국 은행이 기준금리를 인상함에 따라 임대수익률이 더 떨어질 가능성이 커기 때문에 19년에는 이런 기류가 이어지기는 어려울 전망이다.

특히 대출을 최대한 활용하는 레버리지 투자가 많기 때문에 금리 인상은 곧바로 임대수익률 하락으로 이루어 진다.

한국감정원에 따르면,
서울 오피스텔 임대수익률은 2018년 1월 연 4.97%에서
10월에는 4.87%까지 내려 앉았다.

==>올해 아파트 공급이 늘어 남에 따라 생긴 현상으로 보는게
       좋을것 같은데 그리고 금리 인상에 따른 두 가지 측면을
       분석하는게 이해하기 쉬 울 것 같다.

같은 기간 수도권은 5.31%에서 5.22%로,
전국 5.54%에서 5.46%로 떨어졌다.

상업용 부동산의 임대수익률이 하락세인건 공급 증가로 임대료가 떨어 기고 있기 때문이다.

수익형 부동산이 세부담도 가중 될 것으로 예상된다.

19년 1월 1일 부터 적용하는 오피스텔의 기준시가가 전국 평균 7.52% 오를 것으로 전망하고 있다.

상업용 건물의 기준시가도 평균 7.57% 오른다.

기준시가는 세금을 산정하는 기준 가격이므로
19년에는 세금 부담이 늘어나 임대수익률이 더욱 악화될 전망이다.

==>세금 부담이라고 하는데 %로 따지면 당연한 것은데 인상금액을
        기준으로 보면 과연 부담자가 세금 내기가 어려운 수준인가?
        추가적으로 세금은 기준시가별로 구각 측정을 하기 때문에
        단편적으로 얘기해보면 수익률이 나빠지지만..


서울 등 공급 물량이 적을 곳을 택하고, 임대 수요가 꾸준한 역세권등 특정 지역을 고려 해야 한다는 것이다.

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