빌라 투자 비법-홍현

올해 발간된 따끈따근한 책을 읽어 보았다.

최소의 경비로 부동산 투자를 생각해볼수 있는게 빌라 월세 사업인것 같아서 참고용으로

보기에는 좋은 책이다. 빌라 투자 접근 법이라던가 좋은 물건 고르는 법에 대해서 저자의 경험이 그대로 녹아 있다.

초보자들이 빌라 투자에 어려울 경우 참고서로 활용할 많한 책이나 도서관에서 빌려서 보는 것을 추전한다.

<책 내용 요약>

근 절약을 강조하는 TV 프로그램이 큰 흥행을 했습니다. (그렛잇, 스튜핏)

이 프로그램에서 배울 점은 단 한가지 입니다. 불필요하고 과한 지출을 줄이자.

다세대 주택도 강남권의 좋은 입지에 투자 한다면 시세차익을 충분히 기대할 수 있습니다.

현재 투자자들을 움직이는 가장 큰 동인은 '저금리로 인한 유동자금 증가'러 보아야 적절하다고 봅니다.

실제로 한국은행이 발표한 시중 단기 부동자금은 17년 5월 기준으로 1천 20조가 넘습니다. 

결국 이번 대책으로 '잠시 대기중' 상태일분이라는 이야기가 됩니다.

<속글>

이행강제금은 위법건출물이 적발된 경우 원상복구 하도록 명령이 떨이지나 이를 이행하지 않을

경우 강제하기 위하여 부과 됩니다. 주택의 경우 전용멱적 85m^2 미만일 경우에는 1년에 

1회 전후로 최대 5회까지 부과가 됩니다. 그런데 중요한 점은 85m^2 이상일 경우에는 회수에

제한없이 이행강제금을 지속적으로 부과할 수 있습니다.

물론 면적이 초과하지 않아도 중대한 불법건축물일 경우에는 5텬(5회)이상 부과 되는 것도

가능하나 아직 본적은 없습니다.

<순서>

시정명령: 1차 30일 이상, 2차 20일 이상

이행강제금 부과징수 계혹 : 10일 이상

이행강제금 부과 및 징수: 금액, 부과사유, 납부기관, 이의제기방법, 의의제기기관등 명시

이의신청: 행정심판 또는 행정 소송

부동산 전문가사잉게서 3대 바보에 대한 이야기를 많이 합니다.

3등바보 = 전세사는 사람

2등바보 = 빚 없이 전세사는 사람

1등바보 = 통장에 돈 넣어 두고 빚 없이 전세 사는 사람

실제로 2018년 흐름도 여전히 소형의 인기가 높은 상황입니다. 사회의 구조가 그러니 당연한 결과이겠지요.

결국, 앞으로로 소형주택의 인기는 계속 될까 대한 질문에는 그렇다라고 답할수 있겠습니다.

그러나 여러 대책속에서 새로운 투자전략을 고민한다면 향후 5년 동안은 아파트 시장보다는

다세대주책, 도시형생활주택 등 소형 주택 영역으로 방향을 수정하는 것을 조언 드립니다

신축빌라가 좋은 이유는 세금 혜택 때문입니다. 주택임대사업자로 등록하면 신축빌라는

2억까지 취득세 면제가 됩니다. 2억을 초가하더라도 85% 감면이니 거의 내지 않는다고 보면

됩니다. 그러나 구옥은 취득세 전부를 그대로 다 납부해야 한다는 점에서 차이가 있습니다.

간혹 임대사업자 등록은 여러 가지 세금 혜택을 노리고 부부가 공동으로 하는 경우가 있는데요

이 경우에는 남편과 아내 둘다 임대사업자로 등록하는게 아니라 등록 자체를 공동으로 해야 합니다.

사업자인데 '사장님'이 두명이라고 생각하면 되겠습니다'

그러나 주택임대사업자을 등록하고 1원 이라도 발생하면 직장인이 아닌 경우에는 지역 건강보험에

가입되어 꽤 큰 돈을 매달 납무해야 하는 사태가 발생 합니다.

최초 취득한(분양)을 한 경우 전용 60m^2이하일 경우 취득세가 면제 됩니다.

다만 금액에 차이가 있어 완전히 변제는 안될수도 있으나 부과되어도 납부할 세액의 25% 수준이므로 상당 부문 감면받을수

있습니다.

작은 비용 투자자: 3~5천마원 전후로 소액 갭 투자 가능, 5%대 수익률 월세수익가능

                       주택이므로 취득 시 적은 세금 부담 또는 면제

실수요자: 상대적으로 적은 비용으로 내 집 마련 가능, 전용면적 대비 넓은 실 평수와 공간 활용 우수

우수한 주변환경 투자자: 수요층이 두터운 역세권, 학군 투자로 안정적인 투자수익 확보

실수요자: 상대적으로 적은 비용으로 주변 우소 환경 누림, 우수한 강남접근성을 유지하면 내질 마련 가능

             우수한 학군 접근성

 

시세차익기대 투자자: 갭 투 자시 첫 임대차 계약 만료 후 재계약시 투자금 전액 회수 기대, 투자대비 수익률 지속 상승 기대

실수요자: 같은 비용으로 경기도 권 아파트 매수 시 서울지역 전세 거주에 비해 시세차익 가능성 높음

 

사업성이 높아 언젠가는 반드시 재건축 되어 신축 빌라가 들어 서겠지만, 그 '언젠가'가 정확히 언제인지 알 수 가 없습니다. 

1년이 될지, 3년이 될지 알 수가 없습니다. 그래서 여유를 가진분들은 투자하고 나서 잊고 지내면 어느새 수 천만원의 수익이 생기는 것입니다.

 

투자금 여유가 없는 분들이 여기에 투자한다면, 대출을 받아야 하고 계속 이자를 내면서언제 올리 모르는 날을 기다려야 합니다. 

오래된 집이니 수리할 일이 생기기라도 하면 부담이 더 커지니 함부로 투자 할 수가 없습니다.

그래서 시간을 지배할 수 있는 자가 결국 이 투자자의 주인이 될 수 밖에 없는 구조 입니다.

돈이 되는 것을 알아도 투자할 수 가 없지요.

 

토지 투자의 가장 큰 매력은 잘 되었을 때 수익률이 크다는 것입니다. 그러나 토지가 언제 오를지 모르는 것입니다.

그래서 토지는 반드시 여유자금이 있는 사람만 해야 합니다. 

아무리 역세권 개발 예정지라도 해도 언제 어떻게 될지 모른다고 생각하고, 

자금이 묶이더라도 자손 대대로 물려주면 된다고 생각할 정도의 수준에서만 투자 해야 합니다.

 

투자자는 물론 모든 사람은 돈 앞에서는 철저히 '경제적 동물'입니다.

부동산보다 더 좋은 투자처가 있다면 뒤도 안 돌아 보고 부동산을 떠나 그 투자처로 몰릴 것입니다.

 

결국 저는 현재 투자자들을 움직이는 가장 큰 동인은 저금리로 인한 유동자금 증가로 보아야 적절하다고 봅니다.

실제로 한국 은행이 발표한 시중 단지 부동자금은 17년 5월 기준 1천 20조가 넘습니다.

 

아파트도 나 홀로 아파트가 단지 아파트에 비해 상승 여력이 부족한 것처럼, 빌라도 가능하면

대단지 형 빌라는 드물어 찾아 보기 힘들지만 2.3개동 빌라는 종종 나오니 눈여겨볼 필요가 있겠습니다.

 

임대 등록 시스템 활용하기

2018년 3월 까지는 주택임대사업자 등록을 하려면 본인 거주지, 시, 군, 구청과 본인 거주지 세무서를 방문 및 홈페이지 활용 참고 할 수가 있다.

 

빌라는 주차장 확인이 꼭 필요 합니다.

예전과 다르게 건축법이 많이 강화되어 주차 문제는 신축 빌라의 매우 좋아졌지만 그대로 아직 주차가 부족한 빌라가 있습니다.

 

좋은 물건 고르는 법

 

1)초등학교 근처

빌라는 한국이 좋은 지역의 아파트 입주가 어려운 실수요자증이 두터운 영역인 만큼 초등학교와

위치가 중요합니다. 직선거리뿐만 아니라 신호등 있는 도로를 몇개 건너야 하는지, 몇 차선

도로인지 등에 따라 시세가 많이 달라 지므로 꼭 확인 해야 합니다.

 

2)역세권

역을 중심으로 대략 1KM이내로 5~ 10분 도보 거리.

실 거주 목적이고 초등학생 자녀가 있는 분들은 오히려 역세권을 고집하기 보다 집에서 조용하고

편안한 휴식을 치하면 공원과 초등학교 주변의 빌라가 좋습니다.

#빌라투자비법 #홍현