부동산 절세의 기술 -투에이스

유명한 책이라 따로 감상평을 논할 필요가 없겠다. 단진 지난 8.2 부동산 이후

발간 되었기 때문에 9.13 대책 이후 나온 버전을 보아야 이해가 쉬울것 같다.

그래서 마지막장에는 유튜브에서 간략하게 변경된 내용까지 포함해서

정리했다. 

[요약내용]

세상에는 피할 수 없는 두 가지가 있다. 첫째는 죽음이요, 둘째는 세금이다.

신고불성실가산세
정해진 기간 내에 세금을 신고하지 않았거나 금액을 적게 신고한 경우 부과되는 가산세를 말한다. 가산세율은 세금의 종류에 따라 다르다.

공시가격
정부가 매년 전국의 대표적인 토지와 건물에 대해 조사해 발표하는 부동산 가격을 말한다. 재산세나 종합 부동산세 산정 기준으로 활용된다. 모든 부동산을 대상으로 조사한 결과가 아니므로, 실제 가겨과 차이가 있을수 있다.

누진세율
과세표준이 일정 구간을 넘어가면 세율도 높아지는 조세 제도를 말한다. 소득이 많은 사람이 더 많은 세금을 냄으로써 소득 간 불평등을 보완하자는 취지로 되었다.

누진공제액
누진세율은 과세표준의 금액 구간마다 세율이 계단식으로 높아지기 때문에, 여러 단계의 세율을 적용하는 경우에는 계산식이 복잡해진다. 그래서 보다 쉬운 계산을 위해, 먼저 해당 구간의 세율을 곱한후 이전 구간에서 적용된 세율의 차이만큼 금액을 빼는 방식을 사용하는데, 

이때 빼는 금액이 누진공제액이다.

예)
분양권 매입 기준
 1년(50%) -> 양도소득세 2500만원 (차익 5,000만원  x  세율 50%)
 2년(40%) -> 양도소득세 2000만원 (차익 5,000만원  x 세율 40%)
 3년(24%) -> 양도소득세 678만원  (차익 5000만원  x 세율 24%-누진공제액 522만원)

소득공제와 세액공제
 소득공제가 벌어들인 금액 중에서 특정항목을 뺀후에 세율을 곱해서 세액을 계산하는 방식이라면,
 세액공제는 계산된 세액 차체에서 일정 부분을 빼주는 방식이다.

국세청 새미래 콜 센터 활용 하라. (온라인 상담도 가능하다)
 행정자치부 마을세무사 제도 활용 (www.moi.go.kr) ->지방재정세제실에서 확인 가능
 한국납세자 연맹 -> 재태크 계산기 서비스를 입력하면 자동을 계산 가능하니 활용하기 바란다.
 행복재태크 -> 다음 까페

살때내는 세금 : 취득세
가지고 있을때 내는 세금: 재산세, 종합부동산세
월세을 받을때 내는 세금: 종합소득세,법인세
팔때내는 세금: 양도소독세, 부가가치세
명의를 넘길때 내는 세금: 증여세, 상속세

1)취득세: 기본세율이 4%이다. 여기에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세가 0.4%익 때문에 취득세를 4.6% 수준을 보면 된다.
    표) 부동산 취득세의 합계 세율 참고
2)재산세: 재산세 부과 기준일이 바로 매년 6월 1이다.
    등기 날짜와 잔금 납부하는 날짜중 더 빠른 날짜이다.
    표) 주택의 재산세 과세 표준 및 세율 참고
   7월에 부과 되는 재산세는 주택 부분에 대한 금액중 2분의 1과 건축물 부분이고,
   9월에 부과되는 대산세는 주택부분에 대한 나머지 2분의 1과 토지 부분이다.
3)종합부동산세
    주택의 공시가격을 합산하여 6억원 초과(1주택자 가격이 9억원 초과) 일때 매겨지는데, 집의 개수가 많은 투자자들에게는 부담스러운 세금이다.
    표) 종합부동산세의 과세 표준 및 세율 표 참고
    홈택스의 세액계산프로그램 참고
    부동산 114 무료계산기 참고
4)양도소득세
    표) 양도소득세의 과세표준 및 세율
    표) 보유기간에 따른 양도소득세 세율
         주택은 1년 이상, 주택 이외의 다른 부동산은 2년 이상 보유하는 것이 세금을 줄이는 방법
   

  공제항목을 챙겨라
      1. 수리비중 자본적 지출
           자본적 지출이란 부동산의 자산가치를 높이는데에 사용되는 지출 (발코니 확장, 섀시공사, 바닥 공사, 보일러 교체등이 포함된다)
            수익적지출은 단순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용으로 양도소득세를 받을수 없다.
             (형광등 교체, 도대/장판 보일러 수리등)
      2. 필요경비
          계약서나 신고서 등의 작성 비용, 인지대, 중개수수료 등이 여기에 속한다.
      3.장기보유특별공제
          오랜 시간 진행되는 인플레이션 때문에 집주인이 손해 보는 것을 보상해주고자 만든 제도
          매입후 3년부터 적용되어 10년깢 보유하면 최저 10%에서 최고 30%까지 공제 받는다.
      4.기본공제
          1년에 한번, 한 사람당 자산그룹별로 250만원 까지는 기본적으로 공제가 된다.

절세전략 1: 명의를 분산하라
단독명의 일때, 과세표준 1억원

  ->  x 양도세율 35%-누진공제액 1,490만원 --> 2010만원
공공면의 일때, 과세표준 5,000만원 (각각)
 -> x 양도세율 24% -누진공제액 522만원 -> 양도소득세 678만원, 총 1356만원
가족끼는 증여 공제를 활용하라
  배우자: 6억원
  직계존속: 5,000만원
  직계비속: 5,000만원
  기타친족: 1,000만원

 절세전략2: 시간을 분산하라
 양도소득세 합산 기준일은 1월 1일 부터 12월 31일까지다.
 매도시기 분산을 통한 양도소득세 절감 효과

 예)  집1/2/3/4 : 각 2200만원, 총 8,800만원
 근데 집5가 1,000만원을 팔았다면 총 9800만원 되어 구간세율 35%가 적용되어

 양도소득세 350만원 추가, 집5를 다음해에 팔았다면 구간세율 6% 적용되어 양도소득세 60만원 추가
 
 절세전략3: 손해와 이익을 상쇄시켜라
 

절세전략4: 필요경비를 공제 받아라
표)양도소득세 필요경비 인정 항목(개인기준)

 절세전략5: 1주택자 비과세 조항을 적극 활용하라
  2주택자로 비과세 혜태을 방을수 있다.
  조건) 첫번째 주택을 매입한 날부터 1년후 두번째 주택을 매입할 것
            첫번째 주택을 매입할 날부터 2년 이상 보유 할 것
            두번째 주택을 매입할 날부터 3년 이내 첫 번째 주택을 매도 할 것
  거주주택과 장기임대주택을 보유 했을 경우
   1)사업자 등록과 임대주택에 관한 특별법 제 5조에 따른 시, 군, 청, 구청에 임대 사업자 등록을 하고
       임대하는 주택
   2)해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시사격이 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)
   3)전국에 1채 이상
   4)5년 이상  계속하여 임대
동거봉양으로 인한 2주택의 경우
세대가 합친 날로 부터 10년 이내에 먼저 양도하는 비과세요건을 갖추 주택에 대하여 양도소득세를  비과세 한다.

 혼인 합가로 인한 2주택의 경우
  혼인한 날로 부터 5년 이내에 먼저 양도하는 비과세요건을 갖춘 주택

 상속주택와 일반 주택을 보유 했을 경우
  상속주택을 취득으로 2주택이 된 경우은 기간 제한 없이 언제든지 처분해도 된다.
  하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 상속할는 때에는 상속지분이 가장 큰 사람이 상속주택을 보유한 것으로 본디ㅏ.
  농어촌주택과 일반 주택을 보유했을 경우
  수도권 밖에 소재한 주택과 일반 주택을 보유 했을 경우

절세전략 6: 비사업용 토지는 사업용으로 전환하라

5장 다주택자 양도소득세 중과
 8.2대책의 핵심은 양도소득세 중과 제도다. 

18년 4월 부터 조정대상지역 내애 위치한 주택을 팔 경우에는 양도소득세를 계산할때 일반 세율이 아닌 가산세율을 적용된다.
%가 아니라 %p으로 가산하기 때문에 예전에 양도소득세율이 6% 였던 사람이 이 제도를 적용 받게 되면 16% 또는 26% 세금을 내야 할 수도 있다.

개정: 2주택자 기본세율 + 10%p
       3주택자 이상 기본세율 + 20%p
          (장기보유자특별공제 배제)

3단계 체크로 중고 여부만 쉽게 구분하기
 보유주택 : 납세자기 보유하고 있는 전국의 모든 주택
 중과주택 : 보유주택중 중과 대상이 되는 주택
 비과세주택: 납세자가 보유하고 있는 주택중 비과세 대상인 주택
 
조정대상지역이 아니라면 중과되지 않는다.
 조정대상지역: 서울, 경기도 7개, 부산 7개, 세종시
 투기과열지구는 중과 규정과 상관 없다. (청약, 분양권 전매제한, 자금조달 계획 신고등 에 대한
 규제만 있을 뿐 양도소득세에 대한 규제가 없다)

중과주택 기준
 수도권, 광역시, 세종시 조재 하는 모든 주택(광역시 준지역, 수도권 세종시 읍 면지역 제외)
 기타 지역이라도 기준 시가가 3억원을 초과 할때는 중과주택에 포함된다.
 *기준시가는 공시가격알리미(www.reatlyprice.kr)
 예)  주택 1 서울시 은평구 2.5억
        주택2 강원도 춘천시 2.5억
        주택3 파주시 문산읍 3.0억
        주택4 전남 순천시 3.5억
        주택5 평택시 안중읍 3.5억
        중과주택은 1. 4.5로 총 3채이다.

중과주택 3주책 이상일 경우 중과 배제 조건
지역 기준 및 가액기준에 해당하지 않는 주택
소득세법상 민간 임대주택 (매입임대주택과 건설임대주택)
주세특례제한법에 의한 감면주택
  1. 99년~03년 사이에 주택의 경우 5년간 양도 소득세 면제혜택
  2. 상속주택/장기 임대국민주택/종업원에게 10년 이상 무상임대주택/문화재주택
     저당권 실행 및 채권변제에 의해 취득한 주택/장기어린이집으로 사용했던 주택
     앞 사연의 주택을 제외하고 남은 한 채의 주택
     부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택
 
조합원 입주권과 분양권도 중과주택에 포함될까?
조합원 입주권은 포함, 분양권을 불포함
 예) 서울 주택 1, 서울 주택 2, 조합원 입주권 ---> 중과 주택수 총 3채
     서울 주택 1, 서울 주택 2, 분양권 --> 중과주택수 총 2채
 다만, 중합원 입주권도 그 자체를 양도할 때는 중과가 적용되지 않고, 일반 주택과 만찬가ㅈ로 일반 세율을 적용 받는다. 

즉 보유기간 1년 이내일때에는 무조건 세율 40%, 1년 초과 했을때에는 과세표준에 따라 6%~42%까지의 세율을 적용 받는 것이다.

6장. 월세 받을때 반드시 따져야할 종합소득세
 전세는 2주택까지 비과세다. 3주택 이상 부터 전세도 소득세를 매기되, 3억원을 초과 하는 보증금에 대해서만 매긴다.
 
  소득세
 표)                     1세대 1주택             1세대 2주택           1세대 3주택 이상
        전세소득       비과세                       비과세                 3억원 초과분에 대해 과세
        월세소득       비과세                        과세                     과세

   18년 12월 31일 까지 주택수 산정할때 60 M^2 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 소형 주택이라 하여 주택수에 포함 시키지 않는다.
   세법에서는 전세보증금을 활용해 얻을수 있는 이자에 대해 임대 소득으로 본다. 이를 간주 임대료라 한다.
 
   간주임대료 수입= (전세보증금 합계액 - 3억원) x 60% x 정기예금 1.8%(18년 기준)- 수입이자 등
   예) 전세보증금이 5억원일 경우 = (5억 -3억)x 60% x 1.8% = 216만아원
   임대소득이 연 2,000만원 이하미면 18년 까지 비과세이다. 다만 월세 소득이 있어서 이 금액과 월세 소득을 합쳤을때 2천만원 초과 한다면

    소득세를 내야 한다.
 
비용을 공제 받는 방법 : 장부신고와 추계신고
 종합소득세의 산출 기준은 엄밀히 말해 '소득'이 아니라 '소득금액'이기 때문이다. 쉽게 말해 벌어 들인 돈에서 나간 돈을 빼고 남은 돈을 의미 한다.
 장부신고: 간편장부와 복식 부기 장부로 나눈다.
 추계신고: 추계는 추정해서 계산한다는 의미다.
  1. 단순경비율 적용 방버버 2. 기준경비율 적용 (인건비, 매입ㅂ용, 임차료등)에 대해 반드시 증빙
 임대수입이 연 7500만원 보다 아래라면 간편 장부를 제출
  - 국세청 홈페이지에서 간편장부양식을 엑셀 파일 형태로 제공
  - 임대 수입이 연 2.4천만원 이상이면 기준경비율이 적용되므로 필수항목에 대항 증빙을 해야 한다.
     이 이하이면 단순경비율이 적용되므로 전체 수입 금액만 있으면 된다.
 
종합소득세 절세를 위한 팁
 1. 근로소득과 임대소득을 분산하라
      부동산 명의를 소득이 없는 배우자 등 가족 앞으로 분산해 놓은 것도 방법이다.
      건강보험료 계산은 국민건강보험 사이버민원센터의 4대보험료 계산 활용하고
      국민연금은 홈페이지에서 노후준비(내연금)코너를 이용하라.
2.사업자로 등록하면 공제 항목이 많아 진다.
     접대비, 차량유지비, 부동산중개수수료, 감가상각비, 지급이자, 기부금, 수도요금, 보험금 등
3.추계신고가 나을때도 있다.

사업자 등록을 하지 않았더라고 연간 경비를 공제한 소득금액이 500만원을 넘게 되면 피부양자 자격이 박탈된다.

직장다니면서 부동산에 투자하는 사람들이 전업투자잘 전환하려 할때 반드시 생각해야 할 부분이 바로 건강보험료와 국민 보험료이다.

임대차계약을 체결하는 순산부터 당신은 자동으로 사업자로 간주되는데 이때부터 사업자에게 부과되는 각종 세금의 의무가 생긴다.

단기 vs 장기 vs 준공공임대

단기임대: 민간임대주택에 관한 특별법에서 규정한 4년 임대
장기임대: 소득세법에서 규정한 임대
 시군청에 주택임대사업을 등록하고 관한 세무서에서 사업자등록을 한 거주자가 임대하는 주택
 충족조건: 1호 이상, 가액은 매입임대인 경우 임대개시일 현재 기준시가가 6억원, 비수도권은 
3억원을 초과하지 않아야 한다.
장기임대 종류
 매입임대 면적(제한없음), 가액(6억원이하) 양도소중과(중과배제)
 건설임대 면적(대지 298m^2 , 주택 149m^2이하), 가액(6억원이하)

준공공임대: 민간임대주택에 관한 특별법에서 규정한 8년 임대
                      조세특례제한법에서 규정한 8년 내지 10년 임대
  종류
  장특준공공 : 등록(제한무), 일몰기한(무), 장기보유특별공제 (8년이상 50%, '19년 부터 70%, 10년 이상 70%)

  감면중공공 : 등록(취득후 3개월내), 일몰기한('18년말 종료), 장기보유특별공제(-)
                   양도세엑 100% 감면 (농특세 20%만 부담)

  ->세재해택을 가장 많이 받을수 있는 주택은 기준시가가 6억원 (비수도권 3억원) 이하이면서
     국민주택 규모 이하의 주택이다.

7장. 주택임대사업자의 혜택
 건설임대주택: 임대사업자가 건설하여 임대하는 것
 매입임대주택: 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대 하는 것.
 
  1)취득세감면: 건축주로 부터 60 m^2이하 공동주택/오피스텔 최초로 분양받은자
  2)재산세감면: 임대주택 2호 이상 등록 기준, 단기임대는 전용면적 60m^2 이하일 경우 50%, 전용면적 60m^2 초과 85m^2 이하일 경우 25% 감면
     준공공임대는 전용면적 40m^2 이하 전액면제, 40이상 60m^2이하인경우 75%
     60~ 85m^2이하는 50%
  3)종합부동산세 비과세
      등록당시 기준 수도권 6억이하, 비수도권 3억 이하
      18.4/1 이후 합산배재 받기 위해서는 준공고임대주택으로 등록해서 8년 이상 임대해야 한다.
  4)소득세 및 법인세 감면
      1호 이상인 임대주택으로 등록해도 해당 주택에 나온 소득세에 대해 감면 혜택이 있다.
      단기임대 30%, 준공공임대 75% -> 기준시가가 6억이하이면서 전용면적 85m^2 이하
  5)거주주택 양도시 1세대 1주택 비과세
     집이 여러채라도 거주하는 주택을 제외한 나머지가 모두 임대 주택으로 등록 되어 있다면 1세대 1주택자로 인정
  6) 양도소득세 장기보유특별공제
      장기임대사업자 의무기간은 5년이지만, 그 기간을 넘어서 6년 이상 임대하게 되면 연 2%씩 장기보유특별공제를 추가 해준다.
      준공공임대사업자의 경우 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 70%
  7)양도소득세 100% 감면
      15~18년 주택을 취득한후 3개월 이내에 준공공임대주택 등록하고, 10년 이상 계속해서 임대하면 임대보유기간 동안의 양도소득세는 100% 감면
  8)임대소득세 필요경비 인정
       대출금이자, 도배 및 장판 비용, 사무실 운영비 등은 양도세 신고할때 필요경비로 인정되지 않지만 주택임대사업자의 경우 

      종합소득세 신고 시 필요 경비로 인정받을수있다.
      결손금을 10년간 이월할 수 있는 장점
 

주택임대사업자가 지켜야 할 의무
 임대의무기간 내에는 팔수 없다.
 임대료 인상은 연 5% 이내로
 위반시에는 과태료가 부과 된다.
   -임대의무기간내에 매도 할 경우 과태료 1,000만원
   -임대료를 5% 넘게 증액했을 경우 1회위반 500만원, 2회, 700만원, 3회 1,000만원
  - 특정 사유외의 이유로 계약을 무효화 할 경우
  - 임대차계약신고를 제때 하지 않을 겨우 1회 위반 500만원
  - 표준임대차계약서를 사용하지 않을 경우 위반시 500만원
  - 임차인데 대한 설명의무를 다하지 않을 경우 500만원 가태료
  - 주거 이외의 용도로 임대할 경우 1회 위반시 500만원
  - 변경 및 등록말소사항을 제때 신고 하지 않을 경우 과태료 50~100만원

<준공공임대>
 민간임대주택이지만 공공임대에 준하는 임대주택이라는 뜻이다.
 
8장. 매매사업자 자역 200% 활용하기
부가가차세의 대상이 되는 부동산은 국민주택 범위를 초과하는 중대혁 주택, 오피스텔, 사무실, 상가등 사업용으로 사용되는 부동산, 그 중에서도 사업자가 매매하는 것들이다.

용도에 따른 부가가치세
 주택 1억원 부가세  x ==> 합계 1억원
 오피스텔 1억원 부가세 1천만원 ==> 합계 1.1억원
 사무실      1억원 부가세 1천만원 ==>합계 1.1억원
 상가          2억원 부사게 2천만원 == 합계 2.2억원

 *오피스텔은 매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보고 매도인이 부가가치세를 부담한다.

국민주택 범위 초과하는 주택은 부가가치세를 내야한다.
경매 낙찰가에는 부가가치세가 없다.
공매 및 민사집행법에 따른 경매애 따라 재화를 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니 하는 것으로 부가가치세가 과세 되지 아니함이라고 되어 있다.
그런데 오피스텔 및 상가는 경매 낙찰 받았다가 팔면 부가세가 적용된다.

간주매매사업자 : 1과세 기간(6개월) 중 1회 이상 취득하고 1회 잇아 판매하느 경우, 즉 1년 6회 를 매매하는 경우에는 매매사업자로 해석한다.

매매사업자의 강점
 1. 매입후 하루만에 팔아도 양도소득세 중과세가 적용되지 않는다.
 2.본인의 거주하는 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을수 있다.
 3. 사업자이기 때문에 공제받을 수 있는 필요 경빅의 범위가 넓어진다.
     (대출금 이자, 도배, 장판 교체 비용, 사무실 운영비, 차량유집, 교통비 등)
 4. 사업자이므로 결손금을 10년간 이월해서 다른 종합소득과 합산
 5. 사업자 신분이므로 개인 신분일때보다 대출 받기가 수월
 6. 부가세 부담은 단점, (국민주택 범위 이하 소형 주택은 제외

9.13 대책 이후 임대사업자 세금 현황 요약

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