빠송의 세상답사기(52-2) - 구피생이 김민규

1부)

돈이 없을수록 서울 아파트를 사라 저자 팟캐스트 내용 요약했다.

월급을 모아서 집을 사야 합니다.
결혼할 때부터 집을 사는 게 고민하게 되는데요..
일부는 부모님께 유산으로 받게 되겠지만..

최소한 아파트를 사기 위한 시드 머니는 본인이 해결하는 게 맞지 않을까?
월급을 하지 않고 아파트를 사는데 그렇지 않다는 것을 당연하다는 기조가 이상한 것 같다.

마래푸, 경희궁 자이 미분양했을 때 그때 왜 집을 사냐? 그랬던 시절 있었다.

2004년 19평 경기도에서 아파트를 실 구매하고 신혼 시작했습니다.
아기가 생기면서 좀 더 큰 평수로 이사를 고민하기 시작했습니다.

보통 어디를 고민할까 하다가 내가 원하는 조건을 찾는 기능이 없어서 findapt를 개발하기 시작했다.
예산, 연식, 교통 등.. 을 조건을 따져서 개발했었습니다

투자는 언제부터 생각하기 시작했나요?

이사를 가서 장모님 근처에 갔었는데 32평 뉴타운 아파트로 이사했었습니다.
출퇴근도 나쁘지 않고 아기들도 커야 하는 거니까 그 이후로 이사 생각 안 했습니다.
문제는 월급쟁이가 자산을 쌓아 나가는 방법을 고민했어요.

 
제가 어릴 적에 이사를 많이 다녔어요.
워낙 많은 대를 살아봐서 지역에 대한 조기 교육을 했다고 할까요.

그러나 보니 제 눈에는 아파트가 뇌리에 많이 남았는데..
그 아파트가 다시 보이지 시작한 거예요.

이상하다 많은 사람들이 전세를 살고 싶어 하는 사람이 많은 거예요.
그때 당시 집 사면 바보라고 생각하는 기조라면 만약 내가 전세를 깔고
내가 착실하게 갚게 되면 완전히 내 거가 되는데..
그러면 그때 가서 집값이 머물러 있을 것이냐? 그렇지 않을 것 같더라고요.
주식은 저랑 맞지는 않고요. 저축은 금리가 낮고..

차라리 그러지 말고 자산을 조금이라도 서울 시내에 자산을 찾아다니기 시작했어요.
소위 말하는 yellow chip 같은 아파트들.. 매매 5억 전세 4억 정도 아파트들을 사기 시작했습니다.
그때 당시 마포 아파트 추천했었는데 전세로 들어 간 사람들은.. 현재는 아쉬울 따름이죠.
그래서 그때 그 관련하여 책을 쓰기 시작했습니다.

그때 방식을 같이 지금 추전 하시나요?
지금은 많이 달라졌죠. 

눈높이는 많이 올라간 상태이고, 월세를 살더라도 투자를 하겠다는 생각을 있습니다.

그 얘기는 투자한 아파트는 올라야 하는 것이죠.
지금은 매물은 많지 않고 집값은 올라가고 매매도 잘 이뤄지지 않습니다.

그럼에도 집을 사야 하나요?
상황에 따라 다르다고 말할 수 있습니다.

본인의 청약가점도 챙겨봐야 해야 할 거 같습니다.
서울 시내에서는 1~100등 아파트 순위는 정해져 있습니다. 쉽게 바뀌기는 힘들겠죠?
대치동과 공덕동을 비교해봐도..

만약 공덕동에서 만원동으로 이사했다고 하면 이런 가격 형성대는 비슷해질 것 같겠죠.
10억짜리 15억 된 거랑 5억짜리가 8억 된 것이랑.. 수익률을 비교해보세요.

내가 5억짜리 발을 걸춰 놓으면 8억이 된다면 그 와중에 월급 열심히 모아서
10억 단위의 아파트를 올라갈 수 있는 계기가 있는 거구요.

계속 반복적으로 올라 갈수 있는 것이죠.

그래서 돈이 없어서 서울을 사라는 얘기였어요.

그러면 경기도를 어떠냐고 물어보면..

사실 경기도라고 해서 싼 지역만 있는 게 아니다.
강남과 가깝고.. 일자리가 많이 넘어가고..
분양가 상한제 원인은 과천 지역이었는데..

서울은 아직 5~6억짜리 아파트가 있어요.

대부분 오르긴 올랐어도 조금 주춤한 지역도 있고요.
가능하면 유효한 선택지가 있다.
문제는 대출이 40%라는 장벽이 있구요.
경기도권은 60% 이상의 대출이 가능한 지역도 있습니다.
신축 아파트도 많습니다.
그러나 전철로 한 번에 갈 수 있는 지역은 고려해볼 만하다.
광교 등..

돈이 얼마가 오를까 판단하기 어렵지만 그게 되었을 때 이 동네가 어떻게 될 것 같다..
클래스는 다르다는 그런 이야기가 있잖아요.
 

[2부] 

사람들은 아파트에 대해 올라도 문제, 안 올라도 문제라고 하죠.

8.2 대책 이후 생각을 해보면,
내 집 마련을 준비하는 친구들한테는 집을 포기하라는 뜻으로 받아들였다

임대사업자
청약가점제 32평까지는 100%로 하게 되면서
이제는 가점이 없으면 신축은 차단되는.. 만점이 84점이니까.
아 나도 청약을 하면서 로또를 기대하고 있다.

그래서 대부분의 사람이 대기 수요가 되는데
그러면서 상황이 이상하게 되고 있다. 특정 지역으로 몰리고 있는 것이다.

당첨만 되면 10억 가까이 싸다고 하니까 찬스를 보자.

근대 현금은 10억이 필요한 상황이고

요즈 금 기조는 한 번에 해결하자는 생각들이 많아졌다.
조금씩 쌓아서 모아서 가는 흐름이 없어진 것 같다.

최근 3년 어느 곳보다 빠른 지역은 너무 빠르게 오른다.
문제는 서울에 집이 있는 분은 좋은데..
만일 이사를 한다고 치면 나도 더 좋은 곳으로 가고 싶은데
그곳은 더 많이 올랐고..

이런 상황이 되다 보니까 집을 가지고 있는 사람도 갈아타려면

어렵고 집이 없는 사람은 청약하나 만 바라보고 있고

정부는 분양가 상한제 할 거니까 6개월 내에 관리처분을 해야 하는데

기존의 이주했던 사람은 주변시세 대비 조합원이 손해를 보는 경우이고..
그래도 2~3억 내고 새집을 사는 게 다행히 다하고..

비싼 아파트는 계속 오르고 있고 지금 시장 매물은 올라가고
판다고 해서 남는 게 없는데 왜 팔겠어요?

차라리 그냥 기다리지 뭐 이런 기조가 있지 않나요?

언제까지 갈까요?

어느 시점에 가격에 가격이 올라간다.

이게 마래푸 때문이다.

마래푸도 미분양이 났는데 그때 분양을 샀던 사람들이 있었어요.
월급쟁이 맞벌이 들이 샀는데 그래고 나서
3~4년에 주변의 사람들이 완전히 바뀌었죠. 지금 16억인데.
대출 3억 받고 이 정도 올랐는데..
그렇게 되니까 사람들이 알게 된 거예요.
고바위가 버스 한번 타고 여의도까지 가로
학군 없다고 타박했는데 몇 년 지나면 학군이 변하죠.
집도 좋고..
그러고 나서 신길 뉴타운에서 신길동 이렇게 됩니다.
답십리도 그렇고 비슷하게 된 것이죠.
근데 마포가 그렇게 하니까..
다 같이 오고 있고 있습니다.

이후부터 가격이 가격을 오르는 시장입니다.

잠실이 20억, 마래푸 15억 될 것 같다고 했는데
마포 넘어오면 돼.. 다른 뉴타운 팔고 오면 되고.

지금 결국 잠실 20억이 가고, 마포 15~16억 상황이 되고 있으니..

집은 개구리 점프 뛰기 하는 건데..
잠실이 20억, 20백만 불 정도 되는 것인데.. 거품 아니냐?
사람들은 생각하죠 왜 이리 비싸지.. 뉴욕도 아닌데.

반대로 잠실이 사는 사람들이 가구당 소득이 얼마나 될까요?
대기업의 차장, 부인도 대기업이면 년간 2억 정도 소득 되죠?
근로소득자 중에서 1억 이상 45만 명 정도 되니까.

1가구 2억이면 20억이면 pir은 9배입니다.

내가 어느 정도 집에 살고 싶지?
서울에 평균적을 살고 싶은 사람은 10억~12억 정도 가능할 거고
서울시에서 맞벌이해서 1억 정도는 가능할 거고..
거기에서 8배를 곱하면 내 삶의 수준 정도의 그 정도가 나오는 것이다.

내가 만약 어느 집에 살고 싶다면 기대치가 어느 정도 일까?
최소한의 기대치는 10~12억, 현실 치는 8억.. 가고 싶은 곳은 20억..

내 마음이 속 기대치가 높지 않은가?

이런 기조에서 공급이 실종이 되어 버렸다는 것입니다.
그러면 이제 가격을 탓할 수 있는가?

살집은 매물은 없고 가격은 점점 오르고 있고..

냉정하게 바라볼 필요가 있다.
현재 15억을 바라보지 말고 8~9억 자리도 오를 수 있는 곳이 많다.
15억 있다고 인생이 변하는 것도 아니고..

조금씩 로드맵을 만들어 가면서 차근차근 고민하면서
돌파하는 게 어떨까?

괜히 쓸데없이 이상한 데 가서 투자하지 말자.
여기는 대박이라고 하는 지역.. 등등

독일 국채 DLF 이야기 7500억이 개인이 샀는데
60대 이상이 50% 이상입니다. 억 단위로 잃어버렸는데..
그 얘기는 뭔가 하면 이건 리스크 0 , 4% 이익을 준다고 했었는데..
정보를 얻으면 했을 건데 엄청난 손실을 보는..

소액을 튀길 수 있다고 자신하는 것도 위험할 수 있다.

가능하면 장기적으로 생존하는데 유리하는 게 좋을 것인가
이런 생각을 해야 할 시점이다.

그렇지만 시간은 나의 편이다.


강남에 안 살아도 되는 게 굳이 강남으로 들어가는 이유가 뭔지 모르겠다.
정부에 강남에 관심을 없애 주는 게 할 일인데..

발전 가능성, 일자리와 가까워 지는곳..

책에도 많이 있고 그런 지역이 많이 있는데..

기대치를 조금 조정해야 하지 않을까..

최근에 로또 분양을 바라보면서 강남을 다시 바라보는데,
그건 사실은 돈으로 가능한 건데..

만약에 강남에 묻지 마 따지 말고 30억, 그리고 40억.. 분양으로
계속한다면 그러면 어떻게 될까?... 결국 미분양이 날 것 같은데

매물은 없고 어쩌다 찬스로 로또 분양이 나오고..
수요 공급으로 매길 수 있는 가격이 나오지 않기 때문에
아직은 적정한 가격을 도출할 수 있는 기준점이 없어졌다.

책 관련 정보는

https://coreair.tistory.com/4?category=76500'

서울의 아파트를 사라-김민규