사야할 아파트 팔아야 할 아파트 - 양지영

 

18년 8.13 대책 발표 이후 부동산 최근 이슈와 연계하여,

사야 할 아파트와 사지 말아야 할 아파트를 나름 잘 분석해둔 책이다.

결론은 정부가 지정한 지역을 위주로 사라는 이야기이지만

보편적으로 가격이 비싼 아파트와 호재가 많은 아파를 사라는 것이다.

그러나 그것이 가치 평가가 낮은 아파트인가 그 선정 방법에 대해서는 너무

피상적인 설명으로 되어 있어서 아쉽다는 생각을 해본다. 

저자가 이야기하는 아파트만 눈여겨 보더라도 깊은 직관력이 생기기 않을까 생각해본다.

조금 헷갈리기는 해도 다른 부동산 저자와 비슷한 얘기를 해서 새롭지는 않지만

그래도 읽어볼 가치가 있는 책이랄까? 별 5개 중 3개 정도?

 

[본문 내용 요약]

1부) 그래도 이 아파트를 사라

    1-1 성장가치가 있는 아파트 

         무조건 역세권 아파트를 선택해야 한다. 

          - 상승기 때 보다 하락기에 매입하는 것이 좋다

          - 동탄역 시범더샵센트럴, 롯데캐슬 트리니티, 마곡 힐스테이트, 상계주공 5단지

          - 지하철역 거리에 따라 가격 차도 크다 (이왕이면 1개 노선보다는 3개 노선)

          - 서울 청구이편한세상, 래미안 신당 하이베르

       자연의 기치가 더 앞으로 커진다.

       숲세권 아파트를 공략하라 

       강남 접근이 빨라지면 집값은 훌쩍 뛴다. 

       개발 흐름도를 자세히 파악하라. 

       대기업이 가는 길을 따라가라 

   2-1 희소가치가 있는 아파트

      세계의 부가 강변으로 몰린다. 

      주목되는 한강변과 저평가된 한강변?

      (압구정지구, 잠실주공 5단지, 한남 뉴타운, 여의도)

      저평가된 아파트 

       - 저평가되어 앞으로 뜨게 된 한강변의 아파트를 찾는 것이 중요하다.

       - 앞으로 발전 가능성은 크지만, 아직 그 호재가 시세에 다 반영되지 않았다는 의미다

       - 광진구 자양동 : 구의동 246 일대, 자양동 680 일대 -> 구의자양 재정비 촉진지구

         (강변아이파크, 한양아파트)

       - 강동구 암사동 : 선사현대아파트 (22년 남양주 별내지구 연결되는 지하철 8호선 연장 노선 개통 호재)

       - 강서구 가양동 : 지하철 9호선 개통되고 마곡지구가 개발되면서

                              도심권은 물론 강남으로 10분 내로 진입 가능하다.

                              가양 9단지

       - 동작구 본동 :

          흑석동 바로 옆에 있는 본동은 1,814만 원으로 무려 400만 원 가까이 차이 난다.

          장승배기 종합행정타운 사업으로 수혜가 기대되는 곳이다.

          강변유원아파트의 경우 브랜드 인지도는 떨어지지만

          한강과 노들섬 조망권을 갖추고 있어 중장기 투자자들이 관심을 가져볼 만한 단지로 꼽힌다. 

 

     주택수요가 있는 곳의 아파트

       - 변화할 가치가 높은 소득 수준 높은 곳 : 급여는 종로구가 1등, 자영업 소득은 강남구가 1등

       - 도심의 역세권 아파트를 구입하라.

          투자자와 실수요자 중간에 있는 수요자들이 움직이는 시장이 될 것이기 때문이다. 

       - 대형병원과 편의 시설, 서비스가 잘 되는 있는 도심으로 몰릴 것이다.

       - 문정동은 문정미래업무지구가 가장 큰 호재다.

         동부지방검찰청, 동부지방법원, 등기소, 경찰 기동대 등 업무 상업시설이 한꺼번에 들어선다.

         수서에서 출발하는 수서발 고속철도가 지난달 개통해 동탄까지 15분 내 주파가 가능해지면서

         삼성전자 하성 산업단지로 출퇴근하는 사람들의 편의가 항상 되었다. 

       - 과천과 성남에 이어 하남, 광명시, 안양시, 용인시 모든 지역이 강남과 접해 있다.

       - 고등지구는 첨단산업단지로 상주인구가 4만여 명에 달하는 판교 창조경제 밸리와도 

          2KM 밖에 떨어져 있지 않아 주택수요가 더 늘어날 것으로 기대된다.

     인프라가 확충되는 곳의 아파트

         급매물은 시세보다 10~15% 이상 싸야 된다.

     

2부) 돈이 넘쳐나도 이 아파트만 팔아라

   협오 시설이 가까운 곳의 아파트

      애오개역 아파트라팰리스 2차, 남산 롯데캐슬 아이리스와 리더스 뷰 남산, 남산 플래티넘

   재건축만 20년째인 아파트

    한강맨션, 청담심익아파트, 테헤란아이파크, 은마아파트 

   재건축 아파트에 투자하기 전에 꼭 알아봐야 할 것은 대지지분과 무상지분율이다. 

      방이동 올림픽선수촌, 자양동 한양아파트

   단지 내 상가가 단일 소유자라면 재건축에 큰 걸림돌로 작용할 수 있다.

   노인 등 취약계층 거주 비율이 높은 아파트는 상대적으로 재건축 사업 탄력이 느리다.

   재건축 아파트 경우에는 거주하는 것보다 투자 목적이 강하기 때문에

   굳이 더 많이 투자금액을 주고 로열층을 매입할 필요는 없다.

   머나먼 길인 재개발과 뉴타운

      단독주택이 많이 밀집되어 있을수록 수익성이 높다. 

      따라서 재개발 구역에 빌라가 너무 많으면 사업성이 떨어져 재개발 추진이 쉽지 않다. 

  환금성이 좋지 않은 아파트

 

3부) 잘 사고 잘 파기 시기가 돈을 벌어 준다.

  최적의 매수 타이밍을 찾아라

   - 타이밍은 규제 정책 발표 이후 3개월 이내에 결정하는 것은 아주 큰 실수다.

   - 매수자 입장에서는 3개월간 시장 동향에서도 매물 동향을 중심으로 주시할 필요가 있다.

   - 분양권의 경우에는 잔금을 치르는 시기를 매수 타이밍으로 노려 볼 필요가 있다.

   - 경매, 주택 인허가, 거래량에 따른 시장 예측

 최적의 매도 타이밍을 찾아라

   - 목표 수익률에 도달하면 욕심을 버리자.

   - 전셋값을 매매값의 선행지표다. 

4부) 부동산을 지배할 미래 트렌드를 알자

  주거 트렌드의 변화를 읽어야 한다. 

  사회 변화를 꿰뚫고 있어야 한다. 

 

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