12.16 부동산 대책 부작용

 매경이코노미 20.1.1일자 기사 내용이다.

"대출받아도 집을 살 수 없는 건가요?"

강력한 대출 규제로 15억원 넘는 아파트는 담보 대출이 막힌 첫날, 지난 2019년 12월 7일 은행 창구와 공인중개사무소에는 주택담보대출 관련 문의가 빗발 쳤다.

주택 시장 안정화를 위한 12.16 부동산 대책이 또 나왔다. 17년 8.2 대책, 18년 9.13대첵에 이어 문제인 정부 18번째다.

이번 규제는 고가 주택에 대한 대출 제한, 보유세 양도세 강화, 민간택지 분양가상한제 지역확대 등 주택 관련 대부분 제도를 총 망라했다.  대책 대로라면 이제 대출이자 전세를 끼고 집을 사기고, 보유하기도, 팔기도 어렵다.

15억원을 못 미치는 집을 사려던 사람들도 당황스럽기는 마찬가지다. 시세 9억원 이하 주택에 대해서는 담보인정비율 40%가 그대로 적용되지만 9억원이 넘을 경우 초과분의 20%만 대출 가능하다. 또 1년 이내에 직접 들어가 거주해야 한다.

13억원 짜리 아파트를 살때 예전에는 5.2어권 조달할수 있었다. 그러난 앞으로는 9억원 초과분, 즉 4억원에 20%를 적용해 많아야 4.4억원만 대출 받을수 있다.

담보 대출 길이 차단되면서 가장 불만이 많은 쪽은 갈아타가 수요자다. 9억원이 넘은 주택은 새로 주택담보대출을 받기 쉽지 않은 데다 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택이 종전 2년에서 1년으로 단축되고 1년내에 해당 주택으로 반드시 이사해야 하는 등 규정이 까다로워진 때문이다.

갭투자자는 어차피 전세를 끼고 집을 매입하기 때문에 대출 규제에 대한 영향이 없다지만 오히러 다주택자 집주인을 둔 세입가 피해를 볼 가능성이 커졌다.  다주택자 집주인이 전세자금대출로 갭투자한 시가 9억원 초과 주택에 들어가 있는 세입자라면 보증금을 제때에 못 돌려 받을 가능성이 있다.

세입자의 경우 집주인이 대출 규제 대상이거나 이미 이사가고 싶은 아파트 값이 잔뜩 오른 상태라 일단 눌러살며 전세계약을 연장할 수 밖에 없다.

정부는 앞으로 시가 9억원이 넘는 주택은 총부채원리금상환비율(DSR) 40%넘을 수 없다고 못 박았다.

정부는 이번 대책으로 1가구 1주택자 (실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가 했다.

재개발 재건축은 19년 12월 22일 관리처분인가를 받은 정비사업장에 대해서는 대출 규제를 풀어준다는 예외 규정을 뒤늦게 발표 하면서 현장 혼란을 정리했다.

"대책 발표후 시장 상황을 면밀히 모니터링하고 이르면 20년 상반기 추가 종합대책을 발표할 계획"

전문가들은 대출 규제와 세 부담 증가로 당분간 집 값이 조정길ㄹ 거칠 것으로 예상하가면서도 결국 집값이 더 오를 것이라고 입을 모았다.

입자잉 애매한 사람은 대출 한도가 줄어든 9억원 초과 ~ 15억원 이하 아파트 보유자다. 15억원 넘는 아파트는 대출 없이 현금으로 구매해 야 하는데 대출 규제로 매수세가 줄어들면 15억원에 근접한 아파트일수록 가격이 더 오를 동력이 약해지기 때문이다.

부동산 114에 따르면 서울에서 시세 9억원 넘는 아파트는 45만8778가구로 36.5%에 달한다. 서울 아파트 보유자 10명중 4명은 정부 기준 고가 아파트를 사는 셈이다.

서울 9억 ~ 15억원 아파트 비중이 높은 지역은 광진구다. (54.5%)
용산구 45.7%, 성동구 47.3%, 마포구 43.9% 중구 42.9% 가옫ㅇ구 40.8%, 동작구 39.6%다.

그동안 강남 지역을 중심으로 상승세가 이뤄졌다면 20년에는 비강남과 경기 주요 지역 9억원 미만 아파트 상승세가 중심이 될것이라는 전망도 한다.

분양가 상한제 확대로 타격을 받은 재건축, 재개발 정비 사업단지가 늘어나 도심지 내 공급도 차질을 빚을 것, 분양가상한제가 확대 지정될수록, 수요가 많은 인가 지역일수로 공급이 줄고 집값은 결국 더욱 뛰게 될것이다.

9~15억원대 아파트 값이 오히려 더 오를 가능성도 제기하낟. 시가 기준 9억원을 초과하는 금액에 대해서는   LTV가 20% 로 하향 조정됏지만 15억원까지는 주택담보대출을 통해 집값의 32 ~ 39%까지 마련 가능하다.  마포 용산 성동, 동작, 광진구의 9억 ~ 15억원대 아파트를 중심으로 거래가 활발하게 이뤄지고 상환선인 15억원에 키 맞추기를 할 여지가 있다는 것이다.

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