팟캐스트 김종률 아카데미 사장의 상가 투자 이야기 요약정리해보자.
[김종률 대표님]
상권, 어디를 어떻게 사야 얼마큼 수익이 나냐?
사실, 조금 알면 돈이 많이 들어가고 많이 알면 그 투자금이 줄어들 겁니다.
플라자 상가, 또는 신규 분양 등..
거기서 경매로 한다면 낙찰가가 작기 때문에 적은 돈으로 투자가 가능하겠죠.
거기에 세입자를 들어오면 조금 더 작게 투자할 수 있는 겁니다. (분양 시장보다 법원에서 적게 받을 수 있는 거죠.)
신뢰 관계도 더 정확할 것 같고요. 불특정 다수를 통해서 경쟁을 하는 것이니까.
사실, 은행에 대출받을 때도 상가가 대출 정도가 적합한 것인지 잘 모릅니다.
왜냐하면 상가는 위치에 따라 가격이 다 다르기 때문이다.
추가로 잘못된 정보가 있기 때문에 조심해야 합니다.
서초동 오피스텔 원룸입니다. 앞에서 호텔이고 일방통행입니다.
자체 끼고 있는 수요가 있는 거겠죠.
세븐일레븐은 큰 도로 근처에 있지만 사실 골목을 따라 뒤쪽 빌딩에 있는
GS25가 더 판매가 잘되고 있다. 뒤쪽이라 담배 피우기도 편하고 또
좌 호텔 우 원룸이 배치되어 편의점으로는 최고의 위치다.
만약 건물 당시에 상가 건물을 받았다면 큰 도로에 있는 상가보다
건물 뒤쪽에 있는 상가가 초기 투자금이 훨씬 적을 것으로 생각된다.
[상가]
최저 임금이 올라가면서 편의점 점주 수익을 검토하면
김밥집의 경우는 매출 2000만 원 이하는 매입하면 안 된다.
금리가 떨어지면 좋은 상가는 좋은 상가가 된다.
양극화 심화되고 있다. (저성장, 저금리)
수익형 부동산 수요는 높아지고 매출을 올리기는 어렵다.
상가는 수익을 보는 게 아니라 안정적인 것을 보고 있다.
자영업은 잘 되는 곳에는 더 잘된다.
(예를 들어)
동탄 신도시 총 3500세대 정도 되는 아파트 단지이다.
아래 빨간 사각형을 된 2개의 상가가 있는데 사람 움직임을 따라 가보면
기존 상가건물 이용하다가 이 편의점을 계속 이용하겠죠.
결국 2개의 상가 중 위쪽에 있는 상가는 잘돼었고 아래 상가는 문을 닫았다.
그러고 보니까 기존 아래에 있는 고객들도 위에 있는 편의점을 이용해 더 잘되는 사업 구조가 되었다.
[역세권 활용한 상권]
기존 역세권은 수익률은 높지 않기 때문에 역 계통 예정지를 가서 상가를 투자하는 게 좋다.
그러나 경전철은 버스로 비유하자면 마을버스 이기 때문에 역세권으로 보기가 힘들다.
위에 예를 들면 우이신설역, 수유역, 쌍문역 등 버스 정류장 개념으로 인구가 모여들기 힘들어 보인다.
동선이 변화를 가져올 수 있는 곳을 주목해야 한다. 최소한 1000세대 이상 들어오는 곳을 눈여겨봐야 한다.
업종별 분석
[빵집]
파리바게트는 입지 즉 점포 개발을 잘했다.
반면에, 뚜레쥬르는 빠바 대비 쳐지는 자리를 하다 보니까.. 입지를 보면 빠바가 정말 잘합니다.
연시내점 뚜레쥬르 170만 원, 파리바게트 230만원 월 매출을 기록하고 있는데
빠리 바게트가 앞으로도 더 매출은 증가할 것으로 기대한다. (브랜드, 입지 및 물량 공세)
[커피숍]
창업자 입장에서는 쉬운 사업은 아니다.
화려해 보이지만 커피의 기호가 있어야 하는 것이다. 투자비를 보면 집기 포함해 평당 300만 원 소요된다.
투썸 플레이스 평균 4천만 원/월 정도 나옵니다. (초기 투자금 3~4억 원 정도)
재산 다 털어서 커피숍을 오픈하는 것은 굉장히 위험한 생각이다.
스타벅스 인테리어 건물 비싸다. 평당 500만 원 정도 소요된다. 자재 방부목을 수입 자재를 사용한다.
[마음가짐]
상가 투자하신다면 한 줄짜리 명제로 판단하지 마라
유효 수요를 따져서 동선을 몰리는 유해 수요가 최소한 2000세대 이상되는 데로 하면 좋다. (1층 상가를 맹신하지 마라)
자신 없으면 신도시 상가 가지 마시고..
상가는 시세가 싼 것을 사는 게 아니고 성공할 수 있는 입지를 봐야 한다.
예를 들어,
길음 뉴타운을 보면 역으로 아파트 단지가 자연스럽게 몰리게 되어 상가 매출을 유도하게 되어 있는
입지가 좋은 곳이다.
