빌딩 리츠 투자

이코노미스트 20.6.29일자 기사내용이다.

19년 부동산 시장은 대출, 제세 등에 대한 정부의 규제 강화로 주거용 부동산에 대한 투작수익률이 하락하고, 그에 따른 반사이익으로 상업용 부동산 시장이 지속적을 성장하게 됐다.

부동산 투자는 투자자 또는 소유자가 부동산이나 그와 관련된 자산에 대한 취득, 보유 운영, 매각 등 일체 사항을 직접 수행하는 직접투자와 부동산 전문 자산운용회사가 개발한 상품에 투자해 안정적인 임대수익과 매각 차익에 대한 이익을 배당 받는 간접 투자로 구분한다. 부동산 간접투자는 펀드와 리츠투자로 구분된다.

리츠는 부동산투자시탁으로 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자해 수익 매각차익, 개발 이익 등을 배당해 주는 것이삳. 리츠도 공모와 사모로 구분된다. 공모는 불특정 다수의 투자자로 부터 자금을 공개적으로 모으는 것이다.

공모형 상품은 그동안 왜 잘 보이 않았던 걸까. 간단하게 말하면 부동산 자산 운영사들른 큰 규모의 자금을 모집하는 경우 한 두 개 대형 기관 투자자에게서 해당 자금을 모집하는 겨우 한 두개 대혀 기관 투자자에게서 해당 자금을 모드 조달 할 수 있고, 투자자들이 소수 집단이어서 운영 과정에서도 의겨 결정이 간단한 편이다. 그런데 소액, 즉 개무투자자들로 상품을 구성하면 민원 등의 발송 소지가 높아지고 의겨도 분분해 어려움을 느낄수 있기 때문이다.

최근 리츠 시장의 흐름은 주택외 다양한 상업용 부동산에 집중 되고 있다. 자본시장법 시행령 개정을 통해 공모형재간벚리츠의 지분제한이 완화됐고 공매재산펀드의 사모리츠 편입이 허용 된다.

주요 자산 운용사들은 하반기 까지 다양한 공모형 리츠 상품울 출시 할 계획이다.
이지스 자산운영(이지스 밸류플러스 리츠)
제이알투자운영
미래에셋자산운용 광교센트럴 푸르지오 시티내 상업시설
코람코자산신탁 주요소 189개를 기초로 리츠 상장 추진 중

저금리 기조가 장기화되면서 리츠가 상대적으로 안정적인 투자처로 평가 받고 있지만, 그렇다고 군중심리에 쫓겨 '문지마 투자'에 뛰어 드는 것은 주의해야 한다.

1. 안정적인 임대 수익을 결정하는 것은 해당 자산의 공실률이다. 오피스 빌딩을 기초 자산으로 하는 리츠의 경우 공실률이 수익성을 평가하는 지표로 작용된다
공실률 확인은 각 리츠 홈페이지 운용보고서나 사업보고서에서 확인 할 수 있다.

2. 편입 예정의 자산의 흐름 등 업황 성장성을 고려해야 한다.
코로나 사태로 직격탄을 맞은 리테일, 호텔과 해외 리츠 시장에서 큰 인기를 끌고 있는 데이터 센터, 헬스케어 등 공실률 하나만으로 수익률 판단하기 어렵낟.

3. 금리 상승에 대한 위험이 내재돼 있다. 상업용 부동산 시장이 인기를 얻게 된 중요한 이유는 저성장 저금리 기조로 전통 자산인 주식 채권 등에 대한 수익률이 저하 됐기 때문이다.

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