월급쟁이 부자 - 레오(김은진) 대출

- 레오 김은진 이력

 경매 투자부터 시작했다.

 경매 권리 분석을 잘하죠 ㅎㅎ 왜냐하면 대출해줘야 하니까요.

 예전에 대한항공에서 월급쟁이였다.

 

- 대출에 대해서 일반인이 공부를 해야 하나?

 당연하죠. 대출이 얼마 나오는지 확인 후 물건을 사야 하는 게 맞다.

 자금계획을 철저히 세워서 아파트를 구매하는 게 좋을 것 같다.

 대출은 주거래 은행만 알아보면 안 된다.

 대출 상담사와 상의해서 고객 맞춤 서비스를 제공해 준다.

 

 이게 상담료를 더 내는 것 아니야?

 우리 중간 상담사 역할을 하는 것이고 은행에서 수수료를 제공하기 때문에 공짜이다.

 

 상담을 받고 싶으면 돈을 받지는 않는다.

다만, 말도 안 되는 질문을 답해주는 것은 곤란하다.

예를 들어, 3년 안에년안에 대출을 받을 건데.. 이런 질문은.. 내일도 모르는 상황인데..

 

은행 직원분 경험이 많지 않다.

특히, 앞에 앉아 계시는 분들은 경험을 많지 않기 때문에,

실무에서 놓치는 부분이 있을 수 있기 때문에 전문가에게 상의해보는 게 좋을 것 같다.

이 은행이 어려우면 다른 은행에서 상담을 하는 게 좋기도 하고.

 

- 대출규제 계속 강화되는 이유?

 규제가 강화되면서 점차 바빠지고 있다.

 옛날에는 서울 기준 대출이 70% 정도 였지만 지금은 지역마다 사람, 은행별로 다르다.

 지금은 직원을 늘려서 대출 상담 가능하다.

 

- 대출 개념

 LTV 집값의 비율 -> 너의 집값을 보고 서울 40%, 조정지역 50%, 기타지역 70%

10억이 넘으면 20% DTI는 사람을 보고 대출해주겠다 (소득을 보고 대출해주겠다.)

신 DTI기존 담보 대출이 있는 분들이 새로 받을 때 담보 기간을 반으로 줄인다.

DSR 모든 대출을 보고 원리금을 빼고 하니까 납입할 수 있는 총량을 보는 건데

DSR 40이 지정이 되었습니다. 9억 이상의 집을 살 때 꼭 체크해야 합니다.

 

* 투기 과열 지역은 LTV 9억까지 40%, 그 이상은 20%

  조정지역 LTV 9억까지억 까지 50%, 그 이상은

 

https://blog.naver.com/yujinkr2

 

- 대출 변경 내용

 12 16 대출 규제

 40+ 20으로 계산된다.

 DSR 40 9억 초과 아파트는 DSR 40을 계산해봐야 한다.

 거주 조건이 예전에는 2년 내 처분 조건에서 1년으로 변경

 

- 2월 20일 변경

 조정 지역이 변경되었기 때문에.. 확인하셔야 합니다.

 

부동산 계산기 앱을 확인해보시면 DSR 점검이 가능합니다.

 

15억 초과 아파트 대출0입니다.

KB 시세 기준으로 한다.

 

분당을 예로 들면,

30평대가 11억인데 60평이 14억9천이어서

가격 외곡이 계속 발생하는 것 같더라.

 

KB시세는 KB시세 부동산에서 주관하고 있다.

제1금융권, 2 금융권금융권 동일하게 적용한다.

 

15억 이상 대출은 미리 알아봐야 한다.

kb시세 기준 일반가 기준 대출 가능 여유 확인 필요

 

생활안정자금 : 등기를 하고 3개월 이내에 받는 자금을 말한다.

갑자기 집을 샀는데.. 더 필요할 경우 최대 1억 가능

집을 안 산다는 각서를 써야 한다.

 

대출 계약하실 때 주의할 점은 설명서, 신청서는 버려두고 약정서는 신경 써셔 보셔야 한다.

 

생활안정자금은 약정서를 써야 한다.

 

- 전세자금 대출

1 주택자 대출 가능하다. 9억 이상 되면 안 된다.

전국 기준 전세대출은 집이 있으면 안 되고 규제지역 구분은 안된다.

80% 수준 금리는 서울 보증 기준 2.5 ~ 2.6%

주택담보 대출은 2.2% 정도

 

기준금리가 내려갔다고 해서 은행 금리가 내려가지는 않는다.

 

전세자금 대출 이율이 낮은 이유는

서민을 위한 대출이고 hug 안심전세의 2.2% 정도 나왔는데 기준 금리를 따라간다.

hug 같은 경우는 90% 까지 대출 가능하다. 최대 4억

 

- 전세는 보증료를 내는 이유는?

 담보가 없기 때문에 보증금에 대해서 잡아야 하는데 누군가는 해줘야 하는데

 서울 보증, hug, 주택금융 공사에서 해준다.

 은행에서는 주택 금융 공사 선호 (소득의 3.35배, 임대인의 동의 필요 없음)

 hug 1 주택자는주택자는 소득 1억이 넘으면 안 된다.임대인 돈의 필요

서울 보증 임대인 돈이 필요

 

 전세 담보 대출받을 때 소득의 3.35배 정도로 해주기 때문에 대출을 안 해주는데

그것은 주택금융공사만 해주는 것이기 때문이다.

 

대출할 때 은행보다 전문 상담가한테 물어보는 게 좋다.

 

주택 금융 공사 hug -> 공적 보증, 1 주택자,주택자, 소득 1억이 넘으면 혜택이 없고, 공적 보증은 고객이 지불한다.

서울 보증은 상관이 없다. 사적 보증은 은행에서 해주지만 금리가 높아진다.

 

분양권/입주권은 전세자금 대출에서 집으로 카운트가 안된다.

담보대출은 카운트가 된다.

 

어디 상품을 쓰는 게 좋을까?

고객마다 소득이 다르기 때문에.. 확인해봐야 한다.

소득도 좋고 무 주택자면 다 가능한다. 금리를 우선 안내해 드린다.

hug 전세 반환보증 보험에 자동 가입된다.

지금은 hug의 금리가 제일 싸다.

소득이 많은 분은 주택 금융 공사가 좋고 무주택자는 서울 보증이나 hug가 좋다.

 

임대인 대출이 많거나??

 전세자금 대출 꿀팁

hug, 합산 소득6천 이하 신혼부부 7년은 90% 가능하다. 청년도 가능하고 그 외에는정도 된다.

그 외의 상품은 80% 정도 된다.

 

계약사 단계부터 나는 전세자금 대출을 동의한다 라고 꼭 기입한다.

 

임대로 등록한 주택자는 전세자금 대출이 안된다.

18.9.13 이전까지 매수를 한분만 가능하다.

 

지금 사서 임대 등록을 하면 전세자금 대출이 불가능하다.

오피스텔은 주거로 포함되지 안 된다.

대출에서는 집으로 보지 않는다.

상가 주택은 집으로 본다.

 

주택 담부 대출 제외 : 임대등록 (집을 구매한 18. 9.13일 이전), 주거용 오피스텔

 

전세를 갔는데 중간에 집이 올라서 9억 이상이 되면

기존 집에 연장이 되지만 새로운 집은 안된다.

 

[법인대출]

법인으로 집을 사는 것과 세금 문제로 많이 타시는 분들이 활용이 높다.

 

신규법인은 다 해주지만 기존 법인은 재무제표를 보고 한다.

(-)가 있으면 법인 대출은 불가하다.

 

[법인카드]

집이 없는데 법인으로 집을 사는 경우는 어렵지..

무주택 20년으로 할 려고..

실거주는 개인 명의로 사는 게 좋은데..

 

신규법인은 1월 1일 설립하는 게 좋을 것 같네요..

서류를 보고 대출을 해주기 때문에..

 

법인의 대표자 신용이 중요?

그렇죠. 법인이 신용 불량자가 아니면 괜찮습니다.

최저 마지노선은 5등급 정도로 보시면 됩니다.

직장인은 대부분 신용 등급이 좋습니다.

 

대출한도 (법인 vs 개인)

 

법인은 공동 명의는 하지 마라?

2개의 법인이 합자하는 경우는 이사 정관회 등 복잡하기 때문에 은행에서 대출을 꺼려한다.

 

법인을 하고 전세을 놓을 경우?

한 개의 보증서(주택금융 보증서)만 가능하다고 했는데 전세가6억이 이라면 주택금융 보증서는 한도가 5억이기 때문에..

주공공은 소득이 1억 이하1 주택자 기준이기 최대2.2억 원 밖에 안되기 때문에.. 전세자 찾기도 쉽지 않고

중개사도 꺼려한다.

-> 대안으로 월세를 많이 한다.

 

금리 차이는?

법인은 3% 초반, 개인은 2% 초반에서 시작된다.

LTV 40~50%, 비규제는 80%에서 방 빼기를 시작한다.

(방 빼기 : 소액 임차인이 방하나만 임차할 경우 경매가 될 경우

돈을 우선 받아간다. 그래서 은행에서는 그것을 안전하게 차감하기 위해서..)

서울3천7백,수도권3천4백 개인은 MCI, 법입은 MCI가 없어요.

*MCI 서울보증보험에서 보험 가입을 하는 것이다.

은행 입장에서는 MCI는 은행마다 다르다.

 

거취 기간?

개인1년 동안 법인은3년 동안 이자만 낸다.

 

보유세

개인1 주택자,법인은 다주택자로 대출을 받을 수 있다.

 

법인 대출 주의할 점

마이너스 대출 있으면 안 된다.기간 1.1 ~ 12.31 기준 회계 기준 아닌가?

법인카드는 용도에 맞게 사용해야 한다.

매출을 만들어 야 한다. 수익이 있어야 지출을 해야 하는데 반대로 하는 경우도 많다.

 

건물 대출

10억 이면 4억 정도 대출이 가능하다.

보증금 차감하고..

시설자금.. 직접 운영하면 좋다? 사옥을 운영하기 때문에.. 혜택을 받을 수 있다.