부동산 폭등장이 온다 - 이현철

누구나 알고 있는 내용을 너무 어렵게 풀이한것 같다.

아파트 가격이 오르는 것은 대중의 심리다.
대중과 다르게 행동해야 돈을 벌수 있다.
지금은 7.10 대책이 나왔고 강력한 규제가가 나온 시점에서 투자자는 어디에 투자하르 해야 하는가?
생각해보게 된다.

주식과 마찬가지로 타이밍이다. 그러나 속도는 느리다.

근데 이 작가의 문장 길고 데이타를 가지고 설명에 들어가서 독자가 설득할수 있었으면 좋겠는데

모든 과정을 글로 표현하니 글이 지겹고 어렵게 읽어 난독증이 있나 고민했었다.

이 추운 서점에서 졸기는 처음이다.

책을 사는 것 보다 그냥 집에서 잠이 안 올때 한번씩 보면 도움이 많이 되는 책이다.

책은 사지 말고 그냥 도서관에 봐도 충분한 책이다.

(웃픈것은 이른 분이 손에 잡히는 경제가 놔았드라 ㅋㅋ)

[본문 요약]

시장을 제대로 이해하고 파악한다면, 투기시장에서도 이를 이용해 효과적으로 투자할수 있다.

투기 시장을 이용한 투자란, 한마디로 '대중심리에 흔들리지 않고,

오히려 이를 분석해 안전하게 높은 수익을 올리는 투자'를 뜻한다.

부동산 싸이클을 결정 짓는 힘

  1. 부동산에서 입지가 중요한게 아니라 지역별 사이클을 이해하는 것이다.
  2. 부동산 싸이클 기본 요소
      대중심리, 전세 선분양, 정부 정책
      부동산 매매가격 상승이 근본 원인은 전세가격 상승이다.
      갭투자가 성행하는 근본 원인은 레버리지 투자가 가능하기 때문이다.
 
      선분양 제도로 인해 분동산 시장 분위기자 좋을 때 분양 물량이 증가하고

      일정기간이 지난후엔 초과 공급으로 부동산 가격이 하락하는 일이 반복하고 있다.

  부동산 하락장을 만드는 주 요인은 미분양 물건 이다.

  부동산 싸이클을 알면 투자 시점이 보인다.

  하락장을 구성하는 요소

   1. 초과 공급 
       소형 평대가 공급이 지속 되었지만 대형 평대는 계속 줄어 들고 있다. 
   2. 부담스러운 가격  
       분양가가 단기간에 올라서 심리적으로 사기 어려운 구간을 말한다. 5개월 내에 1억이 오른다면..
   3. 부분별한 투자자
      어떤 분야든 투기장이 끝나가는 무렵에는 무분별한 투자자들이 진입합니다.     
       정부규제로 인한 부동산 가격 하락폭이 그리 크지 않다.  짬깐 하락하는 듯 보이다가 다시 상승해 버리는 것이다. 
  4. 낮은 전세가율
     부동산 가격이 하라하는 시장에서는 아파트의 매매과 전게가 같이 떨어진다. 
     조금씩 상승을 거듭하던 부동사 가격이 한순간 폭등해야만 앞의 네가지 하락 여건이 빛을 발한다. 

      4가지의 뇌관에서 중용한 요소는 입주 미분양이다.
    
      현명한 투자자라면 반드시 주변  신규 아파트 입주 동향을 파악하여,

      자신이 보유하고 있는 아파트에 역전세간이 발생할 가능성이 있는 지도 따져봐야 한다. 
 
 하락 안정기 

 * 전세시장의 특성
   1. 실수요자 시장이다. 
   2. 전세시장이 안정 돼도 전세가격은 상승한다.
   3. 임대주택은 전세난 해소에 도움을 주지 않는다.
   
 집을 구하러 다니는 사람이 늘어 난다. 
 시장의 매물이 많다. 하락장이 지속되면 팔리지 않고 매물이 적체 된다. 

 건전한 악성 미분양
   1. 입지가 좋지 않는 경우 
   2. 부동산 상승기데 인기 좋은 평형대를 비싸게 내 놓은 경우. 
   3. 예상보다 미분양이 많이 난 경우. 
   
 매매 시장에 불어 오는 바람
    
 상승기 
   신규 공급 물량이 적어지고 미분양이 해소 된다.
   아파트 전세가가 상승한다.
   분양가가 낮게 측정 된다. 
   
  부동산 시장이 하락 안정기를 지나 상승을 전환되고, 상승장이 이어지려면 반드시 대중 심리가 모여야 하락.

  -> 그 바로 미터가 전세이다. 

  모든 투기 시장에서는 대중심리가 과열 양상을 보이고, 그 상승장의 끝 자락에서 가격의 폭등이 일어 납니다 
   
    
 정부가 갑자기 강력한 규제 정책이 나오면, 보유자들은 보유하는 쪽으로 마음을 다잡을 가능성이 크다. 

 정부에서 지속적인 규제가 나오기 시작하고 또 규제가 나오면 시장에는 별 영향력이 없다. 내성이 생긴 것이다. 

 현명한 투자자를 위한 팀
    오를때 팔아라.  
    싸이클이 반대인 지역을 공략하라. 

 

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