상가투자 비밀 노트 - 홍성일 서선정

상가투자 비밀 노트 - 홍성일, 서선정

 

아파트 투자하는 것은 현 시점에서 폭탄같은 규제로 인해 상당히 어렵다.

더군다나 수도권 지역에는 대출이 대부분 불가능하여 현금 부자만 

아파트를 구매하는 격이다. 

FIRE족을 이루기 위해서는 상가 투자는 반드시 알아야할 고수 투자자에게는 필요한 전지적 시점

그러나 상가를 아파트와 같이 보고 투자한다면 아주 큰 실패를 경험할수도 있다.

이런 점에서 다른 상가 투자 책과 다르게 쉽게 정리되어 있어 추천할만한 책이다.

좀더 공부를 해야 겠지만 구매해서 여러번 읽어서 스스로 채득해도 될만한 책이다. 

특히 나같은 상가 초보 투자자에게 아주 좋은 책인것 같다.

 

[본문요약]

돈버는 상가투자 습관 5가지

 1. 목표금액을 정하라

   현실적인 금액을 목표로 삼고, 그것을 이루고자 하는 꿈을 그려 본다.

 2. 주제별, 지역별로 부동산 뉴스를 스크랩 하라

   일간지, 전문잡지에 기고 되거나 뉴스로 다루어지는 부동산 관련 소식을 주제별, 지역별로 분류해서 모으자

3. 꼼꼼하게 현장을 조사하라

   지역을 선정해 매주 임장하는 것이 기본이다. 조사하러 가기전, 해당 지역에 대해 철저히 예습하면 현장에서 더욱 많은 것을 알아 챌수 있다. 특히 임장 전 보고서를 통해 해당 상권을 통찰 할 수 있도록 한다.

4. 끊임없이 부동산 공부에 매진하라.

 다음까페, 전문학원, 서적 등을 통해 지속적으로 다양하게 공부하며 상가에 대한 식견을 넓히자.

5. 부동산 커뮤니티를 활용하라

 

상가 일반 매매시 확인 사항 3가지

 1. 구체적인 자금 계획을 세워라

    매매가의 40~60% 정도에서 대출 금액이 결정되며 틍상 감정가의 50% 대출이 가능하다.

    예) 5억원 상가 매수시

       대출: 평균 50%, 2.5억원

       등기비용 : 평균 5.5%, 약 2750만원 (취득세 포함)

       중개수수료: 0.9%, 450만원

       총 필요자금: 2억 8200만원

 2. 임차인 문제가 없는지 살펴봐라

    높은 관리비는 임차인들이 입주하기 꺼리는 요인중 하나다.

3. 상권의 변화를 파악하라

   주변 상권이 어떻게 변화할 것인지에 대한 기본적인 조사는 필수임을 명심하자.

 

03. 나에게 맞는 상가를 찾자

 (1) 단지 내 상가, 소형 평수의 대단지가 유리하다.

    단지 내 상가는 아파트 같은 공동주택 단지 내에 건축된 것으로, 단지 입주민들의 생활편익 제공을 위해 생활시설과 구매시설, 교육 시설 위주로 입점한다.

    단지 내 상가는 아파트 입주민들의 생활 편익을 위한 부대시설 및 복리시설에 속하기 때문에 주택법의 적용을 받는다. -> 법적인 제제가 더 엄격하다는 것이다.

    대체로, 25평 ~ 30평행대의 중소 평형(국민주택규모) 위주로 구성된 단지 내 상가가 유리하다.

   단지 내 상가에서 기본 매출이나 상권이 보장되는 기준은 보통 500세대이다.

   수요가 한정적인 내부에만 중점을 두기보다 유동층이 많은 외부에도 개방 할 수있어 접근성이나 가시성 면에서 좋은 우측 단지 내 상가를 선택해야 하는 것이다.

 

* 단지 내 상가 배후세대가 500~2,000 세대일때 “ 0.66~1.3M^2/ 세대

  예) 500세대 기준 최도 330M^2, 최대 650M^2 필요

 

* 알짜 단지내 상가 고르기

   1. 배후세대가 최소 500세대 이상이어야 한다.

   2. 상가 연면적이 배수세대의 수에 적합해야 한다.

   3. 30~40대 비율이 높은 중소형 평현의 단지를 노려라

   4. 아파트 주 출입구와 외부 도로를 낀 곳의 상가를 선택하라.

 * 경매가 아니고 일반 매매에서도 용도 부분을 사소하게 넘어가는데, 그러면 안된다.

   무조건 건축물대장을 발급해서 이것을 기준으로 확인해보아야 한다.

 

(2) 근린상가, 동선의 접점을 찾아라

  * 근린상가 배후 3,000~5000세대 경수 세대상 : 1.99~2.7M^2

    예) 배수세대 1,000세대 최소 면적 1990M^2, 최대 2600M^2

  동선이 많인 겹칠수록 투자가치가 높은 근린상가라고 할 수 있다.

  * 알짜근린 상가 고르기

    - 도보 10분 거리내의 배후세대가 1,000세대 이상이어야 한다.

    - 10~30대의 이용 비율이 높은 곳을 주목하라

    - 유명 프렌차이즈 업종이 포진되어 있는 곳을 찾아라

    - 버스 정류장, 건널목, 퇴근 동선상의 입지를 찾아라

    - 교통이 편리한 곳을 검토하라

    - 주차장 시설이 편리한 곳을 주목하라

 

(3) 지신산업센터, 제약도 많지만 이이도 크다

  3-1 지식산업센터도 입지가 최우선조건이다.

 입지가 가장 중요하다. 입지가 좋아야 임대가 잘되고 이에 따라 수익성도 높아 진다.

  더불어 각종 제조업이나 정보통신업 등 입점하려는 업종의 선호 조건은 대중교통이다.

 3-2 기본적인 시설을 확인한다.

  대표적으로 사업장의 기본 높이가 얼마인지를 살펴봐야 한다. 기본 3M이상에 7M는 되어야 이동식 크레인인 호스트를 설치할 수 있다.

  또 건물에서 사용 가능한 전기 용량을 살펴 보아야 한다. 임차인 전기 승압 비용을 지불하고 이것을 늘리게 되는데, 주어지는 용량이 크다면 임차인 입장에시 이익이므로 같은 조건의 상가중에 선호 할 수 있다.

 

 3-3 3천만원 투자로 월 100만원 수입을 얻다.

  산업단지 안에 있는 점포의 경우 수요가 꾸준하므로 적정 금액에 매입하거나 경 공매로 낙찰 받으면 안정적인 수익을 얻을수 있다.

 * 알짜 지산 고르기

   1 임대가 가능한 산업단지를 찾아라

 2 주변에 일반공장이 산재되어 있는 지역이 좋다.

 3 앞으로 개발 가능성이 높은 지역을 골라라

 4. 출퇴근이 원할 하도록 교통 시설이 발달 된 곳을 물색하라

 

(4) 지원시설 상가, 이용층의 특성에 주목하라

 - 교통 시설이 편리한 곳을 찾아라

 - 배후 입주율이 높은 곳을 골라라

 - 식음료에서 유흥까지 원스톱으로 가능한 곳을 주목하라

 - 과잉 공급은 아닌지 주의하라

(5) 상가주택, 1층 상가의 위치가 포인트다

 5-1 체크리스트

   중심상업지구와 연계가 되는지 살펴보라

   땅 근처 아파트의 세대수가 많은 지 알아보라

   코너에 있으면 더 좋다.

   남향인지, 북향이라면 임대료를 조사하라

   택지지구에서 같은 가격이면 일조량이 많은 남쪽 선호도가 높아 환금성도 좋다.

   도로의 포이 넓은지 따지다.

   도로는 10, 11, 15, 30M 등의 폭으로 이루어져 있다. 본는적으로 사람을 넓은 도로를 이용하므로, 도로 폭이 클수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이다. 주차도 용이하다.

   주차장 옆이면 기대되는 곳이다.

   적절한 평수의 땅인지 검토하라

     세대수가 정해져 있지 않다면 큰 땅이 좋지만, 정해져 있고 그것을 지켜야 하는 경우에는 70평대의 토지를 찾아야 한다.

   가구 수 제한이 적은 땅인지 알아보라

   가구수, 즉 세대수가 3가구보다는 5가구로 제한된 땅이 더 가치 있다. 왠냐하면 원굼 두 채의 월세가 투룸하나의 월세보다 높은 편이며, 투룸 셋의 월세가 쓰리룸 두채의 월세보다 높은 탓이다.

   상가주택 고르기

    - 상업 지역와 연계되어 있어야 한다.

    - 배후세대의 수가 넉넉해야 한다.

    - 가구수 제한이 적어야 한다.

    - 주차 시설이 잘 되어 있어야 한다.

    - 교통 시설이 편리해야 한다.

 

2부. 성공적인 투자를 위한 효율적인 상권 분석

 01. 지도는 초보를 고수로 만든다.

    처음 상가를 공부할 때 1년 동안은 눈이 오나 비가 오나 매주 1회씩 지역을 정해 임장가고 보고서를 작성했다. 상가투자에서 입지나 지역을 보는 눈은 결코 단시간에 해결되는 부분이 아니다.

02 A급 상권에는 특별함이 있다.

 1. 배후세대를 살펴라 (수요)

 2. 다양한 대중교통을 살펴라

 3. 상권내 독창성을 살펴라 (문화)

 (1) 배후세대

배후세대별 활성화된 업종을 찾아라

   배후세대가 이용하는 상권의 법위를 그려라

     내 상가를 이용할 수 있는 사람들의 범위를 그릴수 있어야 한다. 일반적으로 도로 10분 이내의 거리를 기준으로 삼되 절대적으로 여기지 말고 지도를 중심으로 주변 상권 단절 요인 등에 유의하며 상권의 범위를 확인하도록 해야 한다.

   배후세대 대비 상권의 면적을 확인하라

     주겅용 배후세대의 면적 대비 사가 지역의 면적이 약 3%정도로 보인다면 우선 5점만점이다.

   유동층의 유효수요를 잡이라

 03 동선, 가시성, 접근성을 파악하자

    가시성, 접근성, 동선으로 간단하게 요약이 가능, 이중 가장 중요한 요소는 동선이다.

    동선이 좋으면 가시성이나 접근성이 나쁘더라도 충분히 극복할 수 있는 여력이 생긴다.

 

배후에 아파트 단지를 끼고 있으면서 지하철이나 버스 정류장에서 50M이내에 있는 상가가 좋다. 길목을 지켜야 고객을 만날수 있기 때문이다. (주민들의 동선이 어디로 움직이는가?)

 

상권을 파악할 때 고객들의 유입되는 상업지역을 제외하고는 동선보다 가장 최우선적으로 살펴봐야 하는 것이 배후세대다.

 

동선을 파악할때는 단순 이동 선인지 이용선인지를 알아야 한다. 물론 편의점 등 일부 어봉은 어느 동선에 노출되어 있어도 된다.

 

 * 동선상 위치가 좋은 상가

   지하철역 연계 가능한 버스 노선이 많은 정류장 주변

   대단지 아파트 단지 초입

   이동 동선에 점포의 수가 많은 지역

   차량의 저속 주행이 원할하고 보행자의 이동 경로가 단순한 지역

   지하철 출구 중 이용률이 가장 높은 곳의 상가

   노점상과 같은 비상가판매점이 몰려 있는 곳

   고정고객이 있는 상가

   주거지역과 동선이 연결된 곳

 

특정 상가를 정하지 않는 고객이 길을 지나다가 상가의 외관을 보고 구매를 결정하는 시간은 불과 몇 초가 안 걸린다는 것이 통설이다.

가시성을 확보 하려면 상가의 전면 부분을 최대한 넓게 설정하는 것이 좋다.

 상가 자체가 눈에 뛰지 않을 곳에 위치한다면 외형적인 조건을 강조해서라도 눈에 잘 보이도록 해야 한다.

 

4장. 상가투자, 수익성 물건을 골라내는 분석 요령

  01. 상권별 투자 포인트에 주목하라.

    (1) 생활권역 상권은 입지에서 판가름 난다.

       주거지에서 도보로 움직 일수 있는 10분 내 거리를 중심으로 생활밀착형 위주의 편의 업종으로 형성되어 있는 상권이다.

    (2) 대학가 상권의 한계, 임차인이 자주 바뀐다.

    (3) 역세권 상권이라고 다 좋은 것은 아니다.

        분당 서현역의 AK플라자와 주변 상가, 지하철 2호선 강남역의 지하상가가 대표적

    (4) 흐름을 타면 영원히 가는 오피스 상권

       대기업이 많이 몰려 있는 곳보다 중소기업이 집적된 상권이 상대적으로 양호. 대기업의 경우 사내 식당이 있거나 아케이드형 매장이 있는 경우가 많아 주변 상권을 이용하는 빈도가 상대적으로 낮기 때문이다.

    (5) 학원 상권에 주목하라.

       노량진 학원 상권은 외한위기 이후 평생고용이 사라지면서 공무원 시험이나 각종 자격증 취득이 높은 인기를 누리는 덕에 상권이 꾸준히 유지 되었고, 상가의 임대료 오름 폭이 크지는 않지만 서서히 상승하는 등 상권이 안정적이었다. (그러나 지금은 인터넷의 발달로 동영상을 통한 학습 때문에 노량신 상권도 시간이 지날수록 약화 되고 있는 실정이다.)

   02. 백데이트를 활용하여 빠르고 정확하게 판단하기

     (1) 온라인으로 검증한다. 상권정보 시스템 (sg. Smba.go.kr)

        상가 임장시 꼭 파악해야 할 부분이 바로 매출이다.

     (2) 빅데이터 수치는 곧 수익률이다.

        유동인구정보, 주거/인구 주택 및 사업체 정보, 주요 시설 정보, 교통량/교통시설 및 이용객 수 정보, 유동인구 서비스 검색하기, 스마트 서치 검색하기

   03 계산해보고 투자하라

     (1) 층별 투자금액을 결정하는 하는 것은 1층이다.

      임차인들이 영업하기를 원하는 상가가 좋은 상가인것이다.

      1층가 비교해서 어는 정도의 가격차가 적당한지는 상권이나 배후 조건에 다라 탄력적으로 판단해야 한다. 또 건물이 지닌 경쟁력과 상권의 힘도 잘 살펴 보아야 하낟.

     (2) 전용률과 m^2당 금액을 계산하라.

        상가에서 돈 버는 비결 중 한 가지는 전용률을 꼭 확인하는 것이다. 전용률 구하는 공식은 전용면적 / 공급면적 x 100

     (3) 현지 업종의 매출을 파악하자.

      일반적으로 경매로 낙찰 받을 때 1층 투사 수익률은 10% 이상, 상층부 15% 이상을 목표로 한다. 어떤 이는 85%로 잡기도 한다.

        월세 x 12개월  / (낙찰가-대출금-보증금-필요경비) x 100

 

3부. 고수의 상가투자 요령

 01. 앞선 행동, 남다른 안목 따라 하기

   산업단지와 함께 하는 상권을 찾아라

   초기 보증금과 월세는 믿을 수 없고 임차인인 1~2번 바뀌면서 임대가가 조정되는 그 때가 투자하기 좋은 시점이다.

   미래의 먹자골목을 예상하다.

 02. 발상을 전환하면 수익이 보인다.

    같은 상가를 가지고도 나만의 독특한 투자 방식을 가미해야 가치가 높아진다. 남들이 보지 못하는 틈새를 겨냥해야 한다.

   (1) A급 물근보다 B급 물건이 더 좋다.

      투자자의 관심이 덜한 2급지, 3급지 주에서 장애 요인을 제거 할 수 있는 물건을 찾자!

      투자자라면 최소 투자금 대비 6%대의 수익이 나오는 상가에 투자 해야 한다.

   (2) 공실 상가도 기회가 될 수 있다.

      어느 정도 상권이 형성된 곳인 경우 먼저 정확한 임대 시세를 조사한뒤 적정 수준에서 취측하여 저렴하게 임대를 놓으면 된다.

      투자자는 무엇보다고 주변의 모습을 미리 파악하고 개발 전후에 있을 변화에 대해 미리 움직일 수 있어야 한다. 특히 영향이 미칠 지역에 대한 공부와 뉴스에 거론되는 지역들을 탐방하고 준하게 관찰할 필요가 있다.

03. 임장은 임차인처럼, 투자는 CEO처럼

 (1) 바로 장사할 임차임처름 접근 하라

     물건에 따라 약간씩은 다르지만 임차인으로 접근하면 빠르고 쉽게 물건에 관한 정보의 확인이 가능하고 주변의 유사한 건물의 내부 시설이나 상태도 확인이 가능하다.

     현장에서 많은 사람들에게 쉽게 접근할수 있고 정보를 꽤나 얻 을수 있는 조사 방법은 임차인으로 위장하는 것이다.

 (2) 상가 전문 중개사무소를 찾아라

     그 지역에서 가장 오래된 중개사무소를 활용해야 한다.

     상가 전문 중개사무소는 상가 밀집 지역 주변에 자리잡은 경우가 많다.

 (3) 업종을 지정하는 상가관리단의 파워

     건물의 상가관리단과 관리사무소에서 가장 중점을 두고 조사해야 할 것은 상가 건물 내에 업종 관련 규제와 간판문제나 관리비등 내외부 조사와 규제 등이다.

 

  상가 임장 체크리스트

  시세 점검 리스트

상권 진단

 

 입지조건 

 추천사이트 : http://sgis.kostat.go.kr

 

6장, 함정도 피하고 가치도 높여라

 용도와 다르게 쓰이면 해당 관청으로부터 절차에 따라 법적인 제재인 행정처분을 받는다.

 원래 정한 대로 사용해야 하고 만약 다른 용도로 변경하고 싶다면 먼저 현 건물의 ‘시설군’과 ‘용도군’을 파악해서 변경하고자 하는 용도가 같은 시설군인지 파악 필요

 

소매점 등을 일반음식점으로 임대하려면 신규로 영업신고증을 교부 받아야 하는데 이때 주차 대수와 함께 정화조 용량을 반드시 확인해야 한다.

 예) 건축물대장상 건축물현황도에 기재된 일반음식점의 전체 면적이 300m^2라면 필요한 정화조 용량 52.5인이다.

 0.175 x 300 m^2 = 52.5 인

경매로 2층 이상의 상가를 검토한다면 계단이나 엘리베이터 같은 구조 시설물을 면밀히 살펴보아야 한다. 건축법에서는 대피를 위한 통로를 확보하기 위해 계단의 구조를 직통으로 건축하도록 하고 있으며, 법령으로 건물의 각 층에서 1층 탈출국까지 직통계산으로 연결되도록 명시하고 있다.

 

7장. 임대 가치 판단하기

 권리금, 임차인 게약을 승계해야 하며 새로 개정된 상가임대차보호법에 따라 임대차 기간도 5년을 보장해야 하며, 임차인 창출한 권리금도 보호해 주어야 한다.

 경매로 상가를 취득할때는 대항력 없는 기존 임차인의 배당신청을 했다면 계약기간을 승계하지 않아도 되며 낙찰자에게 권리금을 주장할 수도 없다.

 

상권이 현상을 유지할 지 등에 대한 판단이 서면 다음으로 단기 매매를 목적으로 할지, 장기적 관점에서 임대 수익을 목적으로 투자할지를 결정해야 한다.

재게약시 상임법을 적용 받는 임차인의 임대료 인상폭 9%이내로 제한하고 있다.

 

적정상가 매수가 (표)

보증보험이란 일정 보험료를 받고 상가에 임대차 계약을 체결시 거래의 안정성을 높이기 위해 계약상의 채무나 법령상의 의무 이행을 보증해주는 특수한 형태의 보험을 말한다.

 

내가 투자한 상가 수익률이 부정적으로 변화 할수 있다면 적극적으로 매도 타이밍에 대한 시기를 가늠해야 한다.

임차인이 지속적으로 한 곳에서 영업을 계속한다는 생각은 버려야 한다.

입주해 있는 상가건물이 특수형태의 건물인데, 주변에 비슷한 대체재이 건물이 들어 선다면 치명적이다.

 9장. 세금으로 수익을 극대화 하라

 재산세, 종합부동산세, 부가가치세

 

 상가를 매수한후 임대를 놓게 되면 임대 놓은 날로부터 20일 이내에 사업장 소재시 관할 세무서에 가서 사업자 등록을 신청을 해야 한다.

 

임대업을 하는 사람이 사업자등록을 하지 않거나 세입자로부터 임대료에 대한 부가자치세를 받지 않았다고 해도 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

 

연간임대료가 4800만원 이하라면 간이과세자로 등록할 수 있는데, 특히 2400만원이하면 간이과세자가 유리할 수 있다.

 

상가는 주택과 다르게 양도시 비과세가 없다. 2년 이상 보유시에는 무조건 일반과세를 적용받는다. 단 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 혜택이 주어진다.

 

수익률을 계산할 때 유치권 합의 금액이나 선순위 임차인의 인수금액을 낙찰가에 포함해서 계산한다. 만약 낙찰 이후 추바비용이 지출되면 수익률에 차질이 생길수도 있기 때문이다.