재개발 재건축 지금 사도 될까요? - 심형석, 박유현

책 출판 일자가 2017년이다. 약 3년 전의 책인데 지금 재개발 재건축 현상은 어떨까?

노량진 재개발 가격은 올해 1월 대비 무려 4억이 올랐다고 한다.

주식도 마찬가지로 그때 이책을 제대로 읽었다면.. 투자는 늘 그렇듯이 타이밍인 것 같다.

흙속의 진주를 발견할 수 있는 인사이트가 필요한 시점이다.

늘 현재 저평가 되어 있는 지역이 있을 것이고 그것을 볼 줄 아는 혜안이 필요하는 우리는

그래서 시간을 할애해서라도 공부해야 하는 것이다.

이상하게 코로나 이후 더 책을 읽지 못한것 같다. 임장도 그렇고..

이때가 더 투자에 적절한 시기가 아닐까? 경제 불황의 잔재는 여전히 슬금슬금 우리에게 오고 있는 시점이다.

재개발 재건축의 관련 책은 출판 년도가 지난 책 보다 지금 시장에 나와 있는 책을 보아야 

도움이 될 것이다. 물론 그 투자 원칙은 동일하겠지만..

역사는 되풀이 되지 않는다. 다만 사람들은 그때 이랬는데 지금을 이러지 않을까 상상할 뿐이다.

 

[본문 요약]

분양가는 3년 이후 매매가가 되므로 기존 아파트의 매매 가격에 3년간 수익률과 위험 프리미엄을 더 해 분양가를 제대로
파악할 수 있다. 따라서 분양가는 기존 아파트 매매가격보다 10% 내외에서 비싼 것이 가장 적절하다.

마포구 아현동, 공덕동, 대흥동, 용강동 등 4개 동의 15년 말 인구는 2년전 대비 15% 상승했으나
신생사 수는 30% 넘게 늘었다. 도심권 주거 지역이 재 정비 되면서 젊은 층과 함께
경쟁력을 갖춘 인구가 돌아오는 현상이 벌어진것이다.

노원구 아파트의 평균 연한은 13.19년에서 21.83년으로 늘었다.

따라서 재개발 재건축 아파트 투자에 성공하기 위해서는 주거선호지역을 살펴보는 것이 바람직하다.
서울 수도권의 재개발, 재건축 대상 아파트틑 고령화와 도심이라는 가장 중요한 투자 변수를 만족시키지 못한다.

소공원, 놀이터, 주차장, 마을도서관등 주거지역의 생활환경을 개선하고 공동체를 유지하겠다는 것이
도시재생사업의 중요한 지원 내요이다. -> 재원 마련이 만만치 않고 민간 참여 유도하는 것도 어렵다는 것이다.

은평구(갈현, 수색, 증산동)와 서대문구(홍은동), 성북구(장위동), 중랑구(중화동) 등의 해제 구역을 눈여겨볼 필요가 있다.

 

강남 다음은 어디가 뜰까?
 영원한 블루칩 압구정
 강남 개포동
 강동구 
 방배동 사당동 재건축
 과천 : 도시 외곽이 개발제한구역으로 둘러싸여 더 이상주택을 공급할 수 없다는 독점적 요인
 위례신도시 밑 성남
 규모의 힘 광명
 
어떻게 투자 해야 하는가?
 1. 지나친 욕심은 버린다. 은행금리보다 2배 이상 순수익이 난다면 괜찮은 투자로 봐야 한다.
 2. 인간관계를 잘해야 한다.
 3. 부동산 소장과 친하게 지내라
 4. 부동산을 많이 쇼핑하라.
 
초보도 성공하는 투자 비법
 1. 구역 선택이 중요하다
 2. 시공사와 조합의 의지를 확인한다. 우선 조합 사무실을 방문하여 사업 진행에 관한 전반적인 내용을 숙지
 3. 물건을 잘 골라서 매수 한다. 사업 초기단계, 즉 조합이 설립되지 않았거나 시공사가 선정되지 않았으면
    위험부담을 안고 매수해야 하기 때문에 사업이 무산되어도 매 모가 쉬운 물건을 골라야 한다.
    매수, 매도 타이밍을 잡지 못해 끝까지 투자물건을 보유하는 것은 지양해야 한다.
 4. 입주건(조합원 분양받을 권리)이 있는지 확인한다. 
    재건축은 다주택 조합원에게 입주권이 3개까지 주어지지도 하지만 재개발은 한 세대에 입주권 1개가 주어진다.
 5. 조합원 분양평현신청 여부를 확인한다. 
    재개발구여에서 신청기간 내에 분양평형 신청을 하지 않을 조합원은 청산대상이다.
 6. 무허가주택과 관리처분 인가 이후 주택 매수 시 취득세는 주택이 아니라 나대지로 적용받아 4.6%를 납부한다.
 7. 재개발은 조합설립 시 동의하지 않아도 조합원 자격을 유지하지만 재건축은 조합설립 시 동의하지 않으면
    조합원 자겨인 상실되고, 청산 대상이 된다. 
 8. 관리처분인가 후 매수 시 감정평가액과 매매가 차이, 즉 프리미엄이 적정한지 잘 파악해야 한다. 
 9. 양도세를 잘 따져 본다. 1세대 1주택자가 재개발 구역의 주택을 구입하면 2 주택자가 된다. 
 10. 무상지분율과 비례율을 알아야 한다. 
     재개발구역의 비례율이란 사업 후 총사업수입에 총 사업비용은 뺀 금액을 종전 토지 및 건축물 총평가액으로
     나눈 비율이고 재건축구역의 무상지분율은 개발이 이익을 평당 분양사고 나누어 환산된 무상지분면적을 다시
     총대지면적으로 나눈 비율이다. 

재건축사업 추진할 때 '소형평형 의무비율'을 지켜야 한다. 이것은 5층 저밀도 아파트에서 통사적으로 채택하는데 
전체 가구에서 전용면적 85m^2 이하를 60% 이상지어야 한다

투자를 하고 싶지만 종잣돈이 없다면 투자금이 필요 없는 투자를 할수 있는 방법이다.
재개발, 재건축 구역으로 이사를 결정하였다면 집을 고를때 혹시 라도 무산된 개발의 리스크를 위한
대비책을 두어야 한다.

관리처분계획이란 재개발, 재건축 등의 정비사업 지역에 조성된 대지와 기준 건축물의 처분 관리비에 대한 계획이다.
종전의 토지나 건축물에 대한 소유권 및 그 외의 권리를 정비 사업으로 새롭게 조성되는 토지와 건축물에 대한
권리로 변환시켜 배분하는 것이다.

입주권이란 재개발, 재건축 지역의 원조합원이었던 자가 기존의 토지 또는 건축물을 제공하고 대체하여 돌려받는 부동산 취득권리다.

재개발 재건축 물건을 고를 때는 절대 무리한 자금 계획을 짜며 안되며, 하지 발생 빈도가 낮고 환금성이 좋은 연립,
다세대, 아파트 위주로 투자하는 것이 위험을 회피하는 좋은 방법이다.

재개발, 재건축 사업이 무산되어도 쉽게 매도할 수 있는 물건을 선택하는 것이 실패 확률을 최소화시킬 수 있는 방법이다.

사업시행인가는 정비사업의 꽃이라고 할 수 있다. 사업시행인가의 의미는 정비사업 전체 내용의 확정이면 돌아올 수 없는
다리를 건너는 상징적인 의미이기도 하다.