참쉽다. 상가 투자. - 김인만/전철

상가 구분 및 특징 등을 설명하고 있으며 실전 투자 사례도
예문을 통해 지도를 보여 주면서 쉽게 이해할 수 있는 책이다.

상가를 종류별로 나눠서 설명하다 보니,

내가 원하는 특징적인상가 투자의 좀 더 구체적인 내용은 없어서 아쉽다는 생각을 해본다.

물론 전반적인 상가 투자의 이해를 하고 싶은 초보자가 있다면 이 책을 강권한다.

이제 막 은퇴하고 앞으로 수익을 어떻게 할 것인가? 고민하는 분들에게 이 책을 추천한다.

그리고 아래 타이틀을 보면 아파트에 목매지 말고 월급 주는 상가 투자하라는 저자의 지적이 폭풍 공감한다.

[본문 요약]

03. 상가투자의 성공 요소
  수익성
   상가 종류와 입지, 상권, 임차 업종에 따라 차이가 있겠지만 서울에서는 보통 4% 정도로 보는데 5% 또는 그 이상이면 잘 나온다고 본다.

  안정성
  지나치게 높은 수익률만 고집하거나 월세늘 높게 받으려고 하기보다 꾸준히 안정적으로 받는 것이 중요하다.
 
 환금성
  환금성이 좋다는 단기간에 빨리 팔수 있다.

미래가치
 미래 가치가 있는 상가라면 충분히 가치 상승을 기대할 수 있다. 상가의 미래 가치는 상권의 성장이나 변화로 인해 유효 수요가 증가하는 것을 말한다.

 04. 임대 수익률이 중용 하다.
    명목 수익률 = 연 임대료(월 임대료  x  12)/투자금액(매매가 - 보증금)  x 100

    실질 수익률 ; 물가상승률을 감안한 수익률을 실질 수익률이다.
    = 명목 수익률 - 물가 상승률

  순수익률 = 순 임대료 (연 임대료 - 이자)/순 투자금액(매매가-보증금-대출금)  x 100

 수익률 5%의 환산 가치
  6000만 원(연 임대료) / 5%(수익률) + 5000만 원 (보증금)
 = 12억 5000만원
  임대료 인상은 상가의 가치 상승에 매우 중요하다.

수익률 평가법
  평가가치 = 연 임대료 (월 임대료 x 12) x 100/수익률 + 보증금
=> 이런 수익률 평가법은 대지가 큰 상가주택이다 근생 빌딩이 아닌 구분 등기가 된 상가를 평가할 때 적합하다.

복성식 평가법 : 부동산 감정 평가방법 중 원가 방식의 하나로 원가법이라고 하는데 토지 가격과 건물의 잔존 가치를 합해 계산

 평가가치 = 토지 가격 + 건물 가격
 토지가격 = 대지면적 x 면적당 토지가격 (주변 시세 또는 공시지가  x 반영 비율)
 건물 가격 = 연면적 x 면적당 건축비 x  감가 수정

=> 대지 지분이 적은 구분 등기가 된 상가를 복성식 평가법으로 계산하면 정확도가 떨어질 수 있다. 이란 상가의 경우에는 수익률 분석법으로 계산하는 것이 정확도가 더 높다.

자연 상권에서는 상권의 변화 흐름을 빨리 아는 것이 투자 판단의 중요한 기준이 된다고 했는데 계획 상권에서는 상권 형성 시점과 변화를 예측하는 것이 중요하다.

신도시의 상가투자는 개발 후 적어도 4년 이상 지켜보다가 옥석을 가리면서 안정화된 상가를 잡는 것이 좋다.

충동형 업종 (스포츠 매장, 빵집 등 랜덤 하게 소비하는 하도록 만드는 업종)이 있으면 어느 정도 유동 인구가 있는 괜찮은 상권이라고 생각하면 된다.

목적형 상권에 가는 소비자는 구매 계획을 미리 세운 다음에 찾아가기 때문에 목적형 업종의 점포는 굳이 높은 임대료를 주면서 유동 인구가 ㅁ낳은 비싼 곳에 자리 잡을 필요가 없다.

수요자들이 이동하면서 찾아오는 상권을 '광역 상권'

동네상권, 유효 수요의 범위가 매우 좁다. 보통 300미터를 넘지 않는데 넓어도 반경 1km 이내다.

아파트 500세대, 오피스텔 300세대 이상이면 하나 정도의 편의점 운영에는 큰 문제가 없다고 본다.

유효수요란,, 실제로 상가에 유입되어 구매를 일으키는 실질적인 수요를 말한다. 배후 수효 또는 포텐셜이라고도 한다.

상가투자에 있어 유효 수요는 유동인구가 아닌 고정인구, 즉 배후 수요를 분석하는 것이 효과적이다. 상가 주변에 위치한 아파트, 오피스텔, 원룸 빌라 등 수요가 거주할 수 있는 세대수를 확인하면 유효수요 범위를 분석할 수 있다.

아파트 500세대가 하나의 상가건물을 충족시켜주는 유효 수요라고 했으므로 1300세 대면 3개 정도의 상가건물이 적당하다.

주동선이 어디서 시작되느냐에 따라 주동선 예측이 달라진다. 아파트의 경우 주동선의 시작점은 아파트 출입구이다,

흐르는 입지의 경우 유효 수요의 이동 속도가 빨라서 해당 유효 수요를 상가로 흡수하기 힘들다.

흐르는 입지가 형성되는 상가의 특징
 1. 상가를 지나가는 유효 수요에게는 목적이 있다.
 2. 역과 역 사이 어중간한 위치에 자리 잡고 있다.
 3. 차량 이동 속도가 빠르고 주차가 어렵다.
 4. 상권이 작아서 소비를할 만한 업종이 주변에 제대로 형성되지 않았다.

 투자할 상가를 찾는다면 100%가 아닌 80% 이상을 기준으로 잡는 것이 좋다

상가투자의 계획은 지나치게 유리한 방향으로 세우면서 잘될 것이라고 생각하지 말고 잘 안될 수 있으니 최대한 주의해야 한다는 생각을 하면서 안정적으로 세워야 성공할 수 있다.

무조건 큰 도로보다 필요할 때 차를 잠깐 세우고 상가를 이용할 수 있는 도로가 더 좋다.

퇴근길 방향이 중요한 것이 아니라 유효 수요의 흐름인 주동선을 살피는 것이 우선이다.

상가 매매 시 발생하는 부가가치세를 생략하고 싶다면 포괄양수도 계약을 하면 된다. 포괄양수도 계약은 상가의 자산을 비롯한 인적, 물적 시설 및 사업장 권리와 의무를 무도 포괄적으로 승계하는 것이다.

월세를 받는 것이 목적인 상가투자라면 분양가가 비싼 1층 상가보다 2층 이상 상가에 투자해서 변호사나 법무사 사무실로 임대하면 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있다.

오피스 상권을 예상과 달리 손 바뀜이 자주 일어나는 대표적인 상권이다.

임대 수익이 목적인 상가 투자자라면 상가보다 차라리 오피스 임차 수요를 겨냥한 오피스 투자가 더 적합할 수 있다.

스타벅스가 입점한다는 점 때문에 상가 건물이 고평가 될 수 있으니 주의한다. 스타벅스가 입점하면 좋지만 그래도 상권 분석은 상권 분석대로 꼼꼼하게 해야 한다.

개인 창업자는 임대료가 높은 A급 상권과 지나치게 외진 C급 상권이 아니라 B급 상권에다 좀 작게 시작하는 것이 좋다.

스타벅스 커피와 비슷한 맛을 내면서 1,000원 정도 저렴하고 양을 좀 더 준다면 충분히 경쟁력을 확보할 수 있다.

학원은 건축물 용도가 바닥 면적 500제곱미터 미만이면 제2종 근린생활시설(7군), 500제곱미터 이상은 교육연구시설(6군)이다.

공인중개사 사무소, 출판사 등 일반 업무시설의 건축물 용도는 바닥 면적의 합이 500제곱미터 미만이면 제2종 근리 생활시설(7군), 500제곱미터 이상이면 업무시설(8군)에 해당한다

롯데리아 스타벅스 같은 휴게음식점은 바닥 면적의 합이 300 제곱미터 미만이면 제1종 근린생활시설(7군)이고, 300제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설(7군)이다

임대차 계약 만료 시점에 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 계약 생긴 요구권이다. 임대차 기간이 만료되기 전에 6개월 부터 1개월 까지 임대인에게 계약 갱신을 요구 할 수 있다.

#참 쉽다 #상가 #투자 #김인만 #전철 #상가투자