상가분석 - 강남 지역

5억원대 강남 지역 상가를 둘러 보았다. 

워낙 가격이 높은 지역이라 평균 10억 단위의 상가 많고 물론 훨씬 넘는 범위도 있지만

그래도 내가 가진 자본금 수준에서 접근할 수 있는 곳을 미리 정해 보았다.

 

1) 대치동 상가

    위치는 삼성역 3/4번 출구이며 대명 중학교 건너편에 있는 오피스펠이다.

   전용 7평 . 분양면적은 15평이며 매매가는 5.4억원 정도라고 한다. (2층이다)

   현재 공실이며 매매계약 조건으로 임차인을 계약하는 조건으로 제안을 했다.

   임대료는 3천만원/180만원으로 이미 계약이 된 상태이고 사무실로 이용할 것이라고 한다. 

   적정 상가 매수가를 분석해보자.    

   4.7억원 정도가 적정 매수가인데 5.4억 정도면 대략 1.3억 정도가 비싸 보인다.

   주변시세라던가 주동선 등을 분석하지 않았지만 사무실로 이용한다면 

   크게 무리 없어 보이나 접근하기에는 엘리베이트를 타고 들어가서 

   골목 안쪽에 있기 때문에 이것을 사무실 용도로 이용할까는 의문이다.

 

2) 대치동 상가 #2

  위치는 위의 1번 상가와 비슷한 위치에 있다.

 

현재 공실이며 예전에 푸드 코트 형태로 운영했다가 파산하여 지금은 운영되지 않고

실내 골프장으로 임대하여 내놓을 계획을 가지고 있다.

들어가는 입구도 햇갈리고 들어 가서뎌 여기서 과연 몇명이나 실내 골프를 할까 이런 고민도 했다.

임차인을 들이는 조건으로 보증금 2천만원/240만원을 계약 준비중이라고 한다.

매매가는 6억원 이며 스크린 골프로 5년 계약을 희망하면 대출금은 60% 수준은 나온다고 한다. (전용 기준 11평)

그럼 적정가격을 따져 보자.

약 6억원 정도가 되는데 적정 가격인것으로 판단 되지만 B104이며 이게 다른 매매 계약자까지

찾아서 진행해야 하기 때문에 쉽지 않을 것으로 판단 된다. 

5년이후 권리 관계도 복잡해질 것 같다.

 

3)역삼동 1층 상가

  역삼동 역삼종합시장 더블루 아파트 쪽에 위치한 1층 상가인데 지금은 커피숍을 운영했지만

  주인이 없이 가게는 닫혀진 상태의 물건이다.

  전용 면적 7평이고 매매가는 4.6억원이고 임차인 계약은 1년이고 1500/140으로 되어 있었다.

  건물 앞에 원드메르디앙아파트가 있고 주변에 빌라 단지라 배후수효는 어느 정도 있다고 본다.

  다만 커피사업보다는 다른 사업을 했으면 괜찮지 않았을까 하는 생각을 해본게 된다.

 

 큰길가 주변으로 버스 정류장이 2군대가 있었고 이 길을 주위로 사람들의 이동은 잦았지만

 건물 건너편 보드블록 쪽으로 이동을 더 선호했다. 이곳은 1M이상의 계단이 있어서 금방 접근은 어려울 것 같았기

 때문이다. 

어제 방문했을때에서 같이 문이 잠겨 있었는데 이미 그런것은 아닌지 의심이 간다.

구체적으로 확인이 필요 할 것 같다.

적정 가격을 확인해보자.

내가 생각하는 적정 가격은 3.5억 이데 매매가는 4.6억으로 이미 1.1억은이 높아 보인다.

위치와 1층이라는 장점은 보이나 임차인이 지속적으로 사업을 할수 있을까?

 2014년 부터 2018년 까지는 옷장사를 했어고 이후 분할해서 대게집과 커피숍을 운영중인데

이곳은 생각보다 사업이 잘 되지 않는 것 같다. 

 

매매가는 일반인들이 생각하는 것보다 고가에 판매를 하는 경우가 있는 것 같다.

이미 1억 이상 비싸게 파는 것인데 내일 저녁 임장을 통해 실제 커피숍이 잘 되고 있는지 확인해봐야 할 것 같다.