서울시 창동 입지 분석

매경이코노미 21.6.21일자 기사내용이다.

서울 동북쪽 끝자락에 위치한 도봉구. 20년여간 큰 변화가 없었던 도봉구 부동산 시장에 최근 호재가 하나둘씩 등장하고 있어 주목된다. 최근 지역 숙원 사업인 창동 민자역사가 개발 속도를 내고, 아파트값이 연일 상승세를 이어가면서 재건축 사업에 나서는 단지도 하나둘 나오고 있다.

도봉구는 서울 25개 자치구 가운데 아파트 시세가 낮은 곳 중 하나다. 강남권 아파트와 비교하면 20~30% 수준에 불과하다. 2000년대 초반만 해도 강남구와 도봉구 격차는 지금만큼 크지 않았지만 20년여 새 시세가 대폭 벌어졌다. 도봉구 못잖게 아파트값이 낮았던 금천구마저 구로·가산디지털단지에 일자리가 꾸준히 늘고 아파트 단지가 들어서면서 최근 몇 년간 가격이 급등했다

서울시 도봉구 창동에 위치한 ‘창동 역사’는 11년 동안 흉물로 방치돼 있다가 최근 공사가 재개되며 기대를 모은다.
그러던 창동에 최근 큰 호재가 하나 발표됐다. 바로 ‘창동 역세권 개발’이다. 지난 11년간 흉물로 방치됐던 창동 역사 개발은 도봉구 부동산 시장에 군불을 넣어줄 거라는 기대를 모은다.

부동산 업계에 따르면 특수목적법인 창동역사디오트는 최근 서울회생법원에서 열린 관계인집회에서 창동 역사의 회생계획안을 인가받았다. 지난해 9월 창동 역사 인수 확정자 지위를 확보한 창동역사디오트는 최대주주가 동대문 상인 1850명으로 구성된 의류 전문 도매몰 디오트다.

지하 2층~지상 10층, 연면적 8만7025㎡ 규모로 계획된 창동 민자역사는 오랜 기간 우여곡절을 겪어왔다. 판매, 문화, 운수시설 등의 용도로 2004년 건축허가를 받아 착공했지만 2010년 11월 시행사 부도로 공사가 중단되는 처지에 놓였다. 시공사도 잇달아 교체됐다. 그렇게 공정률 27.5%에서 장기간 공사가 멈춰 섰다.

이후 2019년 11월 법원에서 창동 민자역사 사업자의 기업회생절차 개시가 결정돼 지난해 창동역사디오트를 인수자로 확정했다. 그리고 지난 5월 기업회생인가가 최종 결정되면서 흉물로 방치됐던 창동 민자역사가 대형 복합쇼핑몰로 탈바꿈할 것이라는 기대가 크다. 창동역사디오트는 회생계획안을 바탕으로 2024년께 지하 2층~지상 10층 규모의 복합쇼핑몰을 조성할 계획이다

창동역 자체도 서울 동북권에서는 거점으로 꼽힐 만한 입지다. 지하철 1·4호선 환승역인 창동역 주변 환승주차장 부지에서는 창동 창업·문화산업단지 사업도 2023년 준공을 목표로 30%가량 공사가 진행됐다. 2023년에는 로봇박물관과 사진미술관, 창업문화단지 씨드큐브 등도 잇달아 들어설 예정이다. 서울아레나공연장(2025년 예정)과 친환경 수변공원(2026년 예정) 등 개발 호재도 많다.

▶집값 뛰자 재건축 속도

▷17·18·19단지 예비안전진단 통과

창동을 둘러싼 호재는 창동 역사 개발만 있는 것이 아니다. 수도권광역급행철도(GTX) C노선 또한 인근 주민을 들뜨게 하는 교통 호재다. C노선이 완공되기까지는 다소 시간이 걸리겠지만 노선이 완공되면 창동역에서 삼성역까지 11분이면 도착할 수 있다.

덕분에 창동역 일대 집값도 들썩이는 모습이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘창동삼성래미안’ 전용 84㎡는 올 4월 9억3000만원에 거래됐다. 지난해 3월 당시 매매가가 7억1000만원이었는데 1년여 만에 2억원 넘게 올랐다. 창동역 인근 ‘동아그린아파트’ 전용 84㎡도 최근 8억9500만원에 거래돼 지난해 9월(7억7600만원) 대비 1억원 이상 뛰었다.

창동주공18단지, 19단지의 경우 최근 예비안전진단을 통과했다. 이어 17단지도 6월 10일 예비안전진단을 통과했다. 이로써 창동에서 예비안전진단을 통과한 단지는 17단지, 18단지, 19단지 3곳이다. 1단지와 4단지는 재건축 추진을 위해 의견 수렴을 시작한 것으로 전해졌다.

18단지는 전용 45~100㎡로 구성됐으며 녹천역 초역세권 입지다. 기존 용적률이 138%라 늘어날 용적률은 많지만 조합원 수가 많아 일반분양 물량이 많지 않다. 17단지 역시 녹천역 역세권이고 단지 양쪽에 숲이 있는 ‘숲세권’이다. 11개동, 1980가구 규모로 1989년 7월 준공됐다. 17단지에서는 최근 전용 50㎡가 6억2000만원에 팔렸다.

가장 사업성이 높을 것으로 기대를 모으는 단지는 19단지다. 1988년 11월 12개동, 1764가구 규모로 준공된 단지다. 전용 59~100㎡(옛 23~38평)로 구성돼 있는데 가구당 평균 대지지분이 16.5평에 달할 정도로 사업성이 괜찮다. 제3종 일반주거지역에 용적률도 164% 수준으로 낮다. 업계는 19단지를 2500여가구 규모 아파트 단지로 재건축할 경우 일반분양 물량 500가구가량을 지을 수 있을 것으로 내다본다.

19단지는 최근 예비재건축추진위원회를 설립하고 정밀안전진단을 위한 모금에 돌입했다. 19단지는 창동역까지 걸어서 3~5분이면 도착 가능해 재건축은 물론 창동 역세권 개발 수혜까지 기대되는 단지다. 창동 민자역사 개발 소식에 재건축 기대감까지 겹치면서 19단지 전용 84㎡는 올 초 10억5000만원에 거래돼 도봉구에서는 처음으로 10억원 고지를 넘어섰다. 이어 지난 4월 전용 59㎡가 9억500만원에 거래되면서 10억원 돌파를 바라보고 있다.

3단지는 예비안전진단 신청을 추진 중이다. 32개동 총 2856가구로 단지 규모가 크고 전용 58~105㎡로 구성돼 있다. 기존 용적률은 175%로 역시 나쁘지 않다. 1단지와 4단지는 최근 재건축 추진을 위한 의견 수렴을 각각 시작했다. ‘창동상아1차’도 의견 수렴 단계에 있다. 창동주공2단지의 경우 아직 별다른 움직임이 없다.

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