3천만원으로 빌딩한채 사십시오 - 이대희

 

3천만원으로 빌딩을 한채 산다는 제목에 끌려 읽게 된 책이다.

빌딩을 매수하기전에 점검해야할 것들과 실제로 개인이 빌딩 투자시와 법인이 투자할때까지 장단점도 잘 기술 되어있다.

공동투자라는 부분에 대해 소액을 투자하는 것도 하나의 방법이고,

공동투자할때 조심해야할 부분과 전제 조건 등도 잘 설명되어 있다.

마치 내가 결론으로 가면 빌딩을 이미 투자 한것처럼 느껴지게 된다.

좋은 점은 투자 유망 지역까지 분석 되어 이 지역을 우선 둘러보고 좋은 물건을 찾아 보면 어떨까 생각해 본다.

그리고 내가 얼마 정도 까지 대출을 받아야하는지 직접 체험해 보는 것도 좋을 것 같다.

빌딩에 막연히 두려움이 있거나 거액의 투자가 들어가야한다는 기존의 프레임을 벗어나

경제적 자율을 꿈꾸는 자라면 이 책을 권한다.

[본문요약]

빌딩은 LTV 70%까지 적용받아서 20억원의 빌딩 매입시 14억원까지 대출이 가능하다.

빌딩 두 채 소유자든 세 채 소유자든 양도세율 최고 구간인 최고 42%만 내면 된다.

위치도 좋으면서 월세도 잘 나오는 건물은 대한민국에는 없다.

좋은 입지 일수록 수익률이 안 나온다. 이럴때는 수익률이 안 나오는 상태로 사서 땅값이 올라 갈때 까지 버텨야 한다.

땅값이 올라서 시세차익 보고 매각할 때까지 기다리는 자가 이긴다.

투자는 리스크를 감수하면서 자신의 미래를 위해 도전하는 행동이다. 행동이 없으면 결과도 없다. 누구나 편안하고 안정된 삶을 꿈꾼다. 지금은 그 삶을 위해 스스로 공부하고 준비하는 사람만이 안정된 미래에 한발 더 다가서게 될 것이다.

* 당신이 빌딩을 못하는 이유
   빌딩을 너무 많이 본다. 지나치게 깎으려고만 한다. 급매물만 찾는다. 빌딩 폭락하기를 기다린다.

결론부터 말하지면 투자 타이밍은 언제나 지금이다.

빌딩을 매입할 때는 투자 목적을 분명히 갖는 것이 중요하다 임대 수익 목적이라면 수익률을 높일수 있는 기준에 초점을 두어야 하고, 시세차익이 목적이라면 지역 호재나 역세권 등의 투자가치에 초점을 두어야 한다.

지역도 서울 변두리나 경기도가 아닌 땅값이 높고 가격이 다소 비싸더라도

강남권이나 마포, 용산, 성동구, 또는 서울 중심지를 선호한다.  

단점은 월세에 대한 기대수익은 거의 없다는 점이다.

나는 같은 투자 금액이라면 수익형보다는 투자형을 고객들에게 추천한다.

그 이유는 장기적으로 볼때 투자형이 더 이득이 되기 때문이다.

                수익형 빌딩 /투자형 빌딩
가격            30억원 /3억원
평균수익률   4% /    2.8%
시세차익(년평균) 7% / 10%
보증금             1억원/ 1억원
월임대수익   1천만원 / 1천만원
1년 수익률   1.2억원 / 1.2억원
1년 시세차익 2.1억원 / 3억원
5년 보유 매각(세금제외) : 

월세 6억원 + 시세차익 10.5억원 = 16억 5천만원  /   월세 4억원 + 시세차익 15억원 = 19억원 2천만원

현재의 임대수익에 만족하기 보다는 미래가치가 있는 부동산에 투자를 해야 한다.

또한 나중에 팔때도 생각해야 한다. 투자가치가 높은 건물은 언제든지 팔수가 있다.

강남과 가장 비슷한 지역이 어디일까? 마포구다.

마포구는 10~ 20억원 대 건물들도 아직 많이 남아 있다.

빌딩 살때 하지 말아야 할 최우선은 급매무일 사지 않는 것이다.

본인만의 기준을 정해 놓고 이 정도면 매입해야겠다고 결단을 내릴줄 알아야 한다.

예로 나는 망원역 주변에 평당 4천만원 이한의 물건이 나오면 사겠다거나 관심있는 지역에 매각된 건물 주변으로 이정도 금액이 나오면 사겠다는 등 기준을 갖고 있는 것이 결정하기가 빠르다.

수도권 내에 있고 역세권 반경 20분거리 이내면 어지간하면 다 오른다.

대부분 투자자들은 건물을 살때 영혼까지 끌어 모아 건물을 매입하는데 예상 금액보다 대출이 안나오면 큰 낭패를 볼수 밖에 없다.

용도변경이 필요한 건물은 매도인인 용도변경을 해준다는 조건으로 계약을 해야하고 특약사항에도

매도인은 주택을 근린 생활시설로 용도변경해주길고 한다를 기재해 만일 용도변경이 안될시 계약금을 돌려 받을수 있도록 안정장치를 걸어놔야 한다.

용도변경이란 예를 들어 주택을 근리생활시설로 바꿔주는 것을 말한다.

용도변경을 하려고 보니 건물이 도로를 침법하고 있었던 것이다 30년 이상 된 건물이 건축물 대장에 드러나지 않았던 것이다.

용도변경이 안 되면 계약을 무료로 하기로 하고 받은 계약금은 아무 조건없이 돌려주면 중개수수료 또한 무효로 한다.

4M 도로는 차 한대만 겨우 지나다닐수 있는 곳으로 차가 지나가면 사람은 벽에 딱 달라 붙어야 할 정도로 도로가 매우 좁다.

도로는 최소 6M이상의 도로를 추천하고 도록 폭이 넓으면 넓을수록 좋지안 사람이 안다니는 휑한 대로변보다 사람이 많이 다니는 이면 도로가 좋을 수도 있다.

최소 2종 일반주거지역 이상으로 투자를 추천한다.

빌딩 투자의 가장 중요한 요소는 환금성이다. 환금성이 좋으려면 입지자 좋아야 하는데, 수도권 각지에서 사람이 몰리는 곳이기에 환금성이 뛰어 나다

유흥업종, 위락시설도 분류되어 취득세 및 재산세가 중과세 대상이다.

골목 안에 주택만 있는 건물
 - 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 등 중 핵심 지역은 골목 안에 주택만 있어도 사무실로도 임대가 나가고

   또한 잠재적 개발가능성이 많은 곳으로 투자가치가 있다.

계약금과 대출금액, 보증금을 합한 금액이 매매 금액보다 높다면 잔금을 주어도 잔액이 남아 있기 때문에 소유권 이전이 안된다.

사무실이면 회사명으로 네이버 검색이나 구글링을 통해 매출이 얼마 정도 인지등을 파악할 수 있다.

작은 건물 여러개를 하나씩 산다면 매입하는 재미가 있다.

특히 누구보다 부동산 전문가가 된다 건물 여러개 매입하다 보면 많은 지역을 알게 되고 지역 전체적으로 시세가 어느 정도 인지 파악이 된다.

부동산 공부를 오랫동안 해왔고 경험이 있다면 작은 건물 여러개보다 큰 건물 하나를 사는 것을 권한다

이런 분들은 기본적인 안본이 있기 때문에 결정이 빠르다.

올근생 건물 최득세 개인 4.6%, 법인 12%
보유세 개인 1.2~ 6%, 법인 3~6%
임대소득세 개인 6~42% 법인 10~20%
양도소득세 개인 6~45%, 법인 10~20%
장기보유특별공제 개인은 3~15% 까지 법인은 없다.

법인은 과밀억제권역 외에 설립하면 된다.

법인에 있는 돈을 사용하려면 급여, 배당을 통해서만 가능하다.

개인 급여만으로도 생활이 된다면 최대한 법인 돈을 사용하는 것이 좋다.
  * 경비 인정 항목 : 임대료, 식대비, 통신비 사무용품, 인테리어 비용, 교통비, 기타 비품 구입비, 활동비, 인건비, 중개수수료, 건축 관련 수리비, 용역비, 청소비 등

만일 신규 법인이 ‘과밀억제권역 내에’ 법인을 설립하려면 부동산을 매수 했을시 드는 취득세가 9.4%로 높아지지만,

신규 법인이 ‘과밀억제권 밖에’ 법인을 설립하여 매수 했을때는 4.6% 일반 과세로 적용

과밀억제권역이더라도 5년이 지난 법인이 부동산을 매입하면 일반과세로 적용되니 어떤 지역의 매출을 취득해도 상관없다.

개인적으로 건물 매입전 미리 법인을 설립하기를 권한다.

왜냐하면 법인을 설립해놓아야지 빨리 건물을 찾으려고 적극적으로 임하게 되기 때문이다.

일단 상권이 좋아도 지하철이 있는지 부터 확인해야 한다.

공실은 금액만 맞고 관리만 잘 되어 있으면 언제라도 채울수 있으니 현재 공실나 있는 건물들을 기회로 생각하다.

빌딩을 매입한 사람들의 90% 이상은 대출을 안고 매입을 한다 대출이 빌딩 투자의 가장 핵심이라고 할 수 있다.

 예) 매매 금액이 10억원 이면 감정가각 8억원 나오고 대출금액은 6억 4천만원 나오는게 보편적인 수준이다. (80% 수준)

대개 탁상 감정가와 실제 감정가는 큰 차이가 없지만 은행마다 다를 수 있고 감정평가사마다 차이가 있을 수 있으니,

두세 곳의 은행과 비교해서 이자와 대출금액을 최대한 본인이 원하는 조건으로 충족시켜주는 곳으로 이용하면 된다.

법인이 경우 법인의 업력, 매출, 영업이익, 당기순이익 등의 재무제표과 현금흐름이 중요하다.

대출은 신청후 빠르면 일주일 정도면 나오지만 최소 2주 정도는 여유를 갖고 확인하는게 안전하다.

입지의 중요성 : 건물이 오래 되어도, 수익률이 낮아도 업종 구성이 안 좋아도, 경기가 어려워도, 대출금리가 올라가더라도 우수한 입지라면 어떠한 불황도 견뎌낼 수 있다.

복도에 짐을 놓지 못하게 애초부터 금지시켜야하고 청소 아주머니를 고용하여 일주일에 최소 두번 정도늘 빌딩 구석 구석을 청소해야 한다.

2003년 이전에는 건폐율과 용적률이 정해지기 전이라 현행 용적률 보다 많이 받을수 있다.. 만일 해당 건물이 2종 일반주거지역 (200%)인데 용적률 250%라면 3종 일반주거지역(250%)만큼의 가치를 볼수 있는데, 허용 용적률보다 연멱적이 넓기에 2종 일반 주거지역의 땅값으로 3종 일반주거지역 수준의 높은 수익률을 기대할 수 있다.

2개월이 지나면 내용증명을 보내고 3개월이 되면 무조건 명도소송을 한다는 원칙을 세워야 한다.

절대로 월세 밀렸다고 해서 임차인과 감정으로 대처하면 안된다.

공동투자의 유형
대표 1인으로 등기하는 방법
  -  부동산에 근저당을 설정하면 대표 1인이 임의대로 처분할수 없게 된다.
공동명의로 등기하는 방법
  - 서로 의견이 맞지 않는다면 함께 처분하지 못한다는 문제점이 있다
법인을 세워하는 방법
  - 매각할때도 이사회 회의록 등 주주 동의가 필요하기 때문에 대표가 임의로 처분할수 는 없다.

단독소유라면 250만원 원만 공제 되지만 빌딩 명의가 공동이라면 각각 250만원씩 공제 된다.

공동투자할때는 서로 통장 잔고가 얼마 있는지 확인하고 시작해야 한다.

공동투자할때는  N분의 1로 똑 같은 지분으로 매입하는 것이 좋다.

20억원에 매입했는데 40억원이 되면 팔자는 계획을 처음부터 세우고 시작하자.

동업계약서의 내용은 3분의 2이상이면 따르기로 한다.

금액이 얼마가 되면 팔기로 한다 등의 내용을 작성하고 시작하라.

소액으로 살수 있는 빌딩투자 유망지역 7선
1. 연신내역 : 3년 이내  GTX-A까지 들어온다면 파주, 일산에 사는 인구를 끌어들일 것으로 전망된다. 연신내역 메인 먹자거리는 평당 8천만원 ~ 1억원 호가하지만 역에서 6~8분거리에 있는 건물들은 평당 3천만원대에도 거래가 가능하여 적은 금액으로 투자를 노려볼수 있다..

2.신림선과 난곡선 주변
관악구는 서울시내 자치구 중에서도 인구밀도가 제일 높은 곳이다.
신림선과 난곡선 근처 역 5분 거리 이내에 있는 모든 건물이 투자 대상이고 현재까지 평당 3천 ~ 4천만원 대에 투자가 가능하다.

3.장승배기 역, 신풍역
장승배기역 주변은 상업지역과 준주거지역으로 평당 8천만원이상으로 자기가 높다. 하지만 장승배기역 5 ~ 10분 거리에는 평당 3천만원 ~ 5천만원 대로 진입할수 있으니 이곳을 주목하자.

신풍역은 강남과 연결되는 7호선이라는 이점이 있어 교통이 좋은 곳이다 신안산선 공사 기점으로 많은 개발이 진행중에 있다. 낙후된 지역이 찾아 들어가면 평당 3천 ~ 4천만원 대에 진입 가능한 곳을 찾아보자.

4.창동역
창동역에서 5~10분 거리, 바로 옆 역인 도봉역이나 쌍문역 인근으로 눈을 돌리면 평당 2천만원 ~ 3천만원대의 꼬마 빌딩을 매입할수 있다

5.망원역
평당 7천만원 ~ 1억원 으로 비싸다. 멀리 떨어진 곳에 저평가로 나오는 매물들이 간간히 나오기에 적은 비용을 가지고도 투자할 수 있다.

7.도림사거리역
  두림사거리역(예정) 주변 일대는 준공업지역이지만 지하철역이 없어 개발이 안된 곳이다. 하지만 도림사거리역 공사 기점으로 아파트가 재건축을 하고 있고 꼬마빌딩이 하나씩 팔리고 있다. 현대 평당 3천만원 전후로 꼬마빌딩을 매입할 수 있어 아직 저평가 지역이며, 지가 상승을 기대할 수 있는 곳이다.

8. 청량리역과 면목선 라인
  청량리역 주변은 상업지역고 평당 1억원 이상 한다. 역에서 약간 거리가 있는 5~ 10분 거리 이내를 추천한다. 평당 3천만원 ~ 4천만원 전후로 매입이 가능하다.

면목선은 25년 착공으로 시립대학교, 전농사거리, 장안삼거리에 면목선이 들어오며 현재도 유동인구가 많은 편이지만 면목선까지 가세한다면 한층 더 집객력이 높아질 전망이다.

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