오늘은 짠테크 내일은 플렉스 - 김경필

 

[본문요약]

고도성장기 아이템 S의 현재 가치 VS 초저성장기 아이템 S의 현재가치

 

기대수익률이 작아짐에 따라 미래수익에 대한 현재 평가에서 할인폭이 줄어들어 생기는 현상이다.

 

삼성카드사의 적절한 가치 

이 주식은 현재 배당을 꾸준히 하고 있다. 따라서 매년 동일 금액은 아니어도 배당금이 현금흐름이라 할 수 있다.
하지만 배당금도 결국은 주당 순이익 내에서 해주는 것만큼 동일한 비교를 위해 주당 순이익을 현금 흐름으로 
추정해 보자.

결국 1년 동안 1주당 4808원 벌어서 그중 2300원을 배당했다.

그러나 주가는 33,450원을 주가 수익 비율이 6.96배이다. --> 순이익 규모에 비해 주식이 싸다는 것이다.
카드사의 이익은 앞으로 폭발적으로 성장할 가능성이 별로 없다.
카드사 주식은 사업의 폭발적 성장성은 적지만 꾸준히 수익을 만들 수 있는 가치주이다.
투자자들은 이 주식의 미래 기대감이나 성장 가능성이 높다고 보지 않기에 수익에 비해 주가가 매우 싼 것처럼 여긴다.

이 주식의 기대 수익률은 14.3%이다. 
이런 주식이 바로 당장의 실적과 현금 흐름의 수익률에 기초해 주가가 형성되는 가치자산이다.

 

아파트의 적정 가치는 무엇인가?

* 아파트 가격 = CF(년간 현금 흐름)/(R-G) * R 년간 기대 수익률, G 년간 성장률

예) 아파트 실거래가 10억 7500만원

      보증금 6억, 월세 30만 원일 경우 

      1) 연간 현금 흐름

           월세 30만 원 X 12개월 = 360만 원/년

           보증금 6억 X 시중은행 금리 2.5% = 1500만 원 

           재산세 : 150만 원

           연간 현금 흐름 = 360만 원 + 1500만원 - 150만원 = 1,710만원/년

       2) 1년 1,710만원 이자수익 위해 예금해야하는 금액

           1710만원 / 시중 평균 이자 (2.0%) = 8억 5500만원

           세후 이자 이자소득세 15.4% 제외

           1710만원 / 세후 이자율 1.89% = 9억 380만원

      IF g=0.3% 성장률이라면 (강남 아파트 년간 상승 예)

           1710만원 /(세후이자율 1.89% - 0/3%) = 10억 7500만원

           ==> 반대로 이야기하면 구매자가 생각하는 성장율은 0.3%

 

[결과분석]

   1. 단순히 예금 기준으로 분석하면 10억 7500만원이 비싸다.

   2. 투자자들이 이 아파트의 성장률 0.3%/년 정도로 보았다고 해석할수 있음

 

21세기 접어 들면서 현금흐름양보다 현금흐름 안전성이 자산 가격에 더 큰 영향력을 주고 있고,

2008년 이후 계속해서 성장성과 기대감이 가격에 큰 영향을 주고 있다.

 

우선 빚이 무조건 빨라 갚아야한다는 상식의 잘못된 점이 무엇인지 보자.

1. 빌린돈의 원금이 보전되는지 여부다.

   예를들어, 여행을 과하게 다녀와 생긴 마이너스 통장의 대출은 이미 소비해서 없어진것이니 원금이 사라진것이다.

   하지만 주택담보대출이나 전제 자금 대출은 대출 원금이 사라지지 않고 보전된다.

2. 빌린돈이 주산 증식에 도움이 되는지 여부다. 

   예를들어 주택담보대출같은 경우는 미래의 자산가치 증식에 도움이 된다면 좋은 채무다.

 

 열심히 저축과 투자르 한다는 가정하에 무조건 대출을 갚기보다 다음 순서로 갚는 것이 좋다.

 

경기하락 신호 

미국 상무부 센서스국
https://www.census.gov/en.html검색창 sales for retail

Census.gov

 

올바른 노후 준비를 위해 알아야 할 3가지