23년 상반기 경매 트랜드

매경이코노미 제2230호 (2023.10.18~2023.10.24일자) 기사 요약 내용이다.

지난 9월, 경기 파주 목동동에서 ‘힐스테이트운정’ 전용 60㎡(3층) 아파트가 경매에 나왔다. 이 아파트 경매에 무려 58명이 입찰해 감정가(6억원)의 77.7%인 4억6588만원에 주인을 찾았다. 9월 전국에서 응찰자가 가장 많이 몰린 경매였다.

고금리가 지속되면서 경매에 넘겨지는 아파트가 늘어나고 있다. 수요자들은 늘어난 경매 아파트 중에서도 알짜 단지만 노리고 있어 낙찰가율은 높아지는 반면 낙찰률은 떨어지면서 옥석 가리기가 본격화되는 모습이다. 선호도 높은 지역이나 인기 단지 위주로 응찰자가 몰려 낙찰가율이 상승하기도 한다.

경·공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면 9월 전국에서 아파트 경매 2091건이 진행돼 이 중 730건이 낙찰됐다. 서울에서는 아파트 경매 216건이 진행됐다. 월간 기준 2016년 6월(234건) 이후 7년 3개월 만에 가장 많은 아파트가 경매법정에 넘겨졌다. 높은 대출 금리를 버티지 못한 집주인이 늘어난 영향으로 보인다.

전국 아파트를 기준으로 보면 낙찰률은 34.9%로 전달(43%) 대비 8.1%포인트 내려앉았다. 서울에서도 아파트 낙찰률(31.5%)이 전달(34.2%)보다 2.7%포인트 하락했다. 경매 물건은 많아졌지만 새로운 주인을 찾은 물건은 그만큼 늘어나지 않았다는 의미다.

반면 전국 낙찰가율은 전월(80.6%)보다 2.9%포인트 오른 83.5%를 기록했는데 올 들어 가장 높은 수준이다. 서울에서도 9월 낙찰가율(85.2%)이 전월(85.4%)과 비슷하게 높은 수준을 유지했다.

낙찰률이 낮아진 반면 낙찰가율이 높아진 것은 외면받는 물건은 많아지고 인기 있는 물건은 경쟁이 붙어 높은 가격에 주인을 찾았다는 뜻이다. 실제 전국 평균 응찰자 수는 전달보다 0.3명 늘어난 8.3명, 서울은 전달보다 0.6명 늘어난 6.6명으로 집계됐다.

전문가들은 올 한 해 경매 물건이 지난해 대비 큰 폭 늘어날 것으로 내다본다. 법원경매정보에 따르면 올 8월까지 신규 경매 물건은 6만5859건이다. 남은 기간을 고려하면 올해 말까지 10만건을 웃돌 것으로 보인다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 “경매 물건이 통상 1년여 시차를 두고 경매 시장에 나오는 점을 감안하면 올 4분기 이후 더 많은 경매 물건이 쏟아져 나올 것”이라며 “여느 때보다 경매 물건 옥석 가리기가 심화될 것”이라고 내다봤다.

우선 신규 경매 물건 중에는 ‘가성비(가격 대비 성능)’ 좋은 물건을 눈여겨보는 것이 좋다. 이런 물건일수록 더 많은 응찰자가 유입되는 쏠림 현상이 나타날 가능성이 높다.

통상 경매 감정 가격은 6개월 전 시세로 매겨진다. 경매 접수부터 실제 경매까지 행정적인 절차가 그만큼 소요되기 때문이다. 부동산 경기 상승기에는 현 시세보다 저렴하게 감정가가 책정되는 경향이 있다.

반면 지난해 감정가가 높게 매겨진 물건은 거듭된 유찰 끝에 시세에 맞춰 낮은 가격에 낙찰되기도 한다. 노원구 월계동 초안1단지 전용 39㎡는 지난 7월 감정가 3억9800만원에 경매에 나왔지만, 두 차례 유찰돼 지난 9월 2억6390만원(낙찰가율 66.3%)에 낙찰됐다. 이 아파트는 2021년 한때 4억500만원에도 사고팔렸지만 최근 8월 실거래가는 2억7000만원까지 떨어진 상태다. 감정가 6억100만원의 노원구 상계한신1차 전용 53㎡도 두 차례 유찰 끝에 3억9575만원(낙찰가율 65.9%)에 주인을 찾았다.

두 번째로 현금이 넉넉한 투자자는 토지거래허가구역 내 재건축 아파트나 규제지역(투기과열지구)인 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구 신축 물건에 계속 관심을 가질 것으로 보인다.

토지거래허가구역에서 주택을 살 경우 매수인이 의무적으로 해당 주택에 2년 이상 거주해야 하고 갭투자도 불가능하지만, 경매를 통해 주거용 부동산을 취득한 경우에는 토지거래허가구역이라 해도 이런 실거주 의무가 면제되기 때문이다. 실거주 의무 없이 낙찰을 받으면 토지거래허가구역이라도 세입자를 받을 수 있기 때문에 투자금이 줄어든다.

이런 장점 덕분에 토지거래허가구역으로 묶여 있는 지역에서는 매매 시세보다 높은 가격에 경매 물건이 낙찰되기도 한다. 지난 9월 서울 양천구 목동신시가지14단지 전용 71㎡가 경매에 나왔다. 재건축을 추진 중인 단지로 토지거래허가구역에 묶인 아파트였는데 감정가 13억2000만원보다 높은 14억원에 낙찰됐다. 마찬가지로 재건축을 추진 중인 목동신시가지1단지 전용 154㎡는 약 26억8830만원에 손바뀜됐다.

강남권에서는 강남구 삼성동 진흥아파트 전용 207㎡에 응찰자 3명이 입찰해 감정가 41억원보다 높은 41억6889만원에 낙찰됐다. 감정가보다는 높지만 마지막 실거래는 지난 3월(40억5000만원)이었고 지금은 같은 면적 아파트 호가가 44억원에 형성돼 있는 점을 고려하면 나쁘지 않은 투자인 셈이다. 앞서 지난 5월 강남권 대표 재건축 단지인 대치동 은마아파트 전용 84㎡(12층)가 경매에서 당시 시세보다 2억원 이상 높은 26억5288만원에 낙찰된 바 있다.

또 투기과열지구로 지정된 강남 3구와 용산구 재건축 단지의 경우 조합이 설립된 이후 조합원 지위 승계가 여전히 제한돼 있는데 경매를 이용하면 이 역시 해결되는 경우가 있다.

‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 국가나 지방자치단체 혹은 시행령이 정한 금융기관에 대한 채무를 다하지 못해 주택이 경매 또는 공매되는 경우에는 투기과열지구라 해도 조합원 지위가 양도된다. 일례로 지난 2월 경매 시장에 나온 압구정 현대6·7차 전용 144㎡가 당시 매매 호가보다 높은 46억1000만원에 낙찰됐다. 현대6·7차가 포함된 압구정3구역은 조합설립이 완료된 이후지만 이 매물의 경우 경매 신청자가 금융사인 IBK기업은행이었기 때문에 낙찰자가 조합원 지위를 얻을 수 있었다.

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