돈이 되는 상가를 사라

예전에 읽었는 책인데 다시 한번 읽었다.
최근 내가 보유한 상가 중에 공실이 발생했는데 3개월이 지났는데..
흠.. 아직 임착인을 찾고 있다.

물론 임차 계약이 있어서 보증금으로 연명하고 있지만
임차인 생각하면 새로운 임차인을 빨리 구하는 게 좋을 것 같아
백방으로 알아보고 있지만..흠..

최근 PF 등의 이슈로 상가 대출도 쉽지 않은 상태라
공실인 상가를 어떻게 하면 좋을까 인터넷도 찾아보고
또한 내가 직접 투자할까 이런 고민까지 하면서
방법을 강구하다 이 책을 다시 보게 되었다.

대한민국 임대사업자 업계도 최근 돌아가는 사정을 보면
녹록지 않다는 생각을 해보게 된다. 
그럼 면에서 이 책을 다시 한번 읽어 보자.

[본문 요약]

혹시나 더 상세한 내용을 보고 싶다면 이 책을 한번더 리뷰 해보자!!

https://coreair.tistory.com/668

돈이 되는 상가를 사라 - 전철, 김인만

 

다른 상가도 마찬가지지만 상가주택도 개별성이 강해서
위치, 입지, 상권, 건물상태, 임대료, 매매 가격 등을 꼼꼼하게 조사해야 한다.

5% 법칙 = 임대수익률 + 투자 수익률 5%

수익률 3% 정도인 서울보다 5% 이상 나오는 지방이 더 좋다고 할 수 있지만 서울은 인구밀도가 높아서 지방보다 공실 가능성이 낮고 공실이 발생해도 다른 임차인을 빨리 구할 수 있다. 가치 상승은 덤이다.

수익률 4% 환산 가치

연 임대료 4800만 원 / 4% + 1억 원 (보증금)
= 13억 원

신도시 상가의 분양가는 토지 가격, 건축 비용 외 ㅐ발 이익과 마케팅 비용까지 포함되면서 높게 책정된다.

상권 분석
1. 배후수요 - 매출 올려주는 사람 찾기
     상가를 구입해 장사하려는 상가 창업자라면 좀 더 면밀하게 유동 인구를 분석할 필요는 있지만
      임대 수익이 목적인 상가 투자를 한다면 상가 창업자 수준의 유동 인구 분석은 지나친 과잉 조사다.

2 배후수요 = 범위를 설정한다.
    상가가 유입되어 구매를 일으키는 실질 수요를 '유효수요'라 하고 고정적인 상가 주변의 유효 수요를 '배후수요'라고 한다.

3. 배후수요 : 충분히 뒷받침 되는지 확인한다.

4. 배후수요 : 두 상권을 비교할 줄 알아야 한다.

5. 동선 : 배후 수요의 흐름을 파악하라.
   어느 상권이든지 사람이 많이 다니는 동선이 있고 수요 흐름이 적은 동선이 있다.

6. 동선 : 동선의 특징
   지하철역 버스 정류장 중심으로 움직인다.
   많이 다니는 길로 많이 움직인다.
   쇼핑은 큰 상권으로 간다.
   막 다른 길로 가지는 않는다.

7. 동선 : 시작점을 확인한다.
   같은 배후 수요를 가졌지만 유효수요의 흐름인 동선에 따라 상가로 실제 유입되는
   유효수요에 차이가 나면서 상가 가치가 달라진다.

8. 흐르는 자리 : 사람들이 지나쳐서 가는지 파악

9. 흐르는 자리 : 특징을 바탕으로 분석한다.
   1. 상가를 지나가는 유효 수요에는 목적이 있다.
   2. 역과 역사이에 어중간한 위치에 자리 잡고 있다.
   3. 차량 이동 속도가 빠르고 주차가 어렵다.
   4. 상권이 작아서 소비를 할 만한 업종이 주변에 형성되지 않았다.

상가에서 장사하려면 업종에 따라 법에서 정한 일정한 요건을 충족해야 하면 관할 관청에 영업신고증, 영업등록증, 영업허가증을 발급받은 다음에 영업해야 한다.

용도변경은 하위군 용도를 상위군 용도로 변경하는 경우라면 가능성이 낮은 허가 대상이고 반대이면 신고 대상이다.