인생2막 부동산으로 홀로서기 조율

지방에서 10년 공무원 생활하다가 영등포에서 서울살이 시작..
당산동에 전세 4천만원으로 투자시작..

13년 송파아파트에 당첨되면서, 아내와 16년 부터 갭투자를 시작 한다. 아파트 6채를 양도 차익후 14억원 투자를 벌었다.

이후 마포 상가주택, 건물 3채를 매수 했다.  총매매 가격은 95억원 수준이다. 물론 아파트 한채는 보유하고 있는 저자.

시대적 운도 좋았지만 그래도 부동산 학원 다니면서 발품 팔고 해서 부동산 투자를 꾸준히 했기 때문에 부를 이루지 않았나 생각을 해본다.

대부분 건물을 살때 주의할점이 있는데 거래 건수는 아파트가 더 많다면 차라리 아파트 이렇게 해서 돈 벌었다 하면 어떨까 이런 생각도 해본다.

하기 최근에 아파트 투자에 관한 책이 도배를 하기는 해서 차별화를 위해 건물 투자에 대한 책을 했는지도 모르겠다.


[본문요약]

부동산 투자로 부를 얻게 되는 것은 결국 매수와 매도 타이밍으로 판가름 납기다. 부동산 투자는 책으로 배워서 되는 것이 아닌, 반드시 경험으로 쌓아가야만 하는 실전입니다. 부동산 투자는 매수를 어떤 시기에 어떠한 가격에 매수했느냐가 최우선 전제가 되어야 합니다.

어떤 시기에 어떤 건물을 사야 할까요?
아파트가 정체되고, 금리가 오르며, 건물값이 조정되는 시기에 매수하는 것이 바람직. 시기는 아파트를 매수하는 시기와 비슷하나, 모두가 처다보는 지역보다 소외된 지역, 아직 남들이 모르고 지나쳐가는 곳을 봐야 합니다.

부동산을 물권화한 것이 물권법, 물권화한 것을 다시 저당권 형태로 전환되어 채권화된 것이 채권법입니다.

부동산 매수 타이밍을 조세특례제한법에서 정확이 알려주고 있다는 것을 아시나요? 지금까지 대한민국에서 부동산 부자되는 시기가 두차례 있었다. 양도세 감면 규정이 신설된 1998년과 추가 신설된 13년이다. 해당 년에 부동산 급락으로 극심한 침체를 겪던 시라는 것이다.

상가 건물이 매물로 나왔을때 4가지 특징
1. 건물주의 나이가 80대인 사례가 대부분
2. 3층이나 4층에 소유자 거주하는 경우가 많음
4. 증여 시키를 놓친 경우
5. 상속으로 매물이 나오는 경우

건물주 입장에서 대출이 필요한 이유
1. 건물공사는 계약금을 지급한 이후 공사 진행 상황에 따른 기성 백분율에 따라 공사비를 지급 한다.
2. 은힝이 공사를 지급해야 한전. 전제조건으로 반드시 소유권 이전으로, 등기가 넘어오기 전에 잔금으로 대출 받아 근저당 설정을 넣는 것이 좋다.
3. 대출을 일으키지 않은 수십억원의 현금을 투입하는 것은 말 그대로 투입자본 대비 효율을 생각하지 않은 일입니다.

전세하는 것은 자유를 속박 당하는 것이다. 종잣돈을 모으기 전까지 월세로 살명 자유롱느 것이 좋다고 생각.

필자가 꼬마빌팅 상가 건물을 은퇴 전에 투자해야 한다고 강조한 것을 기본적으로 아파트를 1채 이상 보유한 분들에게 한 이야기다.
다주택자이기보다는 주택 수에 포함되지 않는 꼬마빌딩 올 근생 건물, 건물주가 되어야 한다는 것이다. 기본 아파트 1채를 가지고 있으면서 아파트 거주의 편리함을 포지하지 못한 분들에게 권하는 이야기다.

적은 월급에 의존하지 말고 홀로 서세요. 그러기 위해서는 반드시 내 이름을 표시할 수 있는 사업자를 내든지, 부동산 등기부에 내 이름을 등록하셔야 합니다.

부동산 뉴스 보다는 책을 보시는 것을 추천. 앞선 시대를 먼저 깨달었던 사람들의 이야기도 들어볼만 합니다. 요즘 나온 책들보다 10여년전, 극심한 부동산 침체기에 부동산을 거들떠보지도 않았던 그 시절에 나왔던 부동산 책을 읽어 보세요.

권력과 돈자랑은 하지 않아야 합니다. 돈 자랑할 그 시간에 소고기를 사지자고 집에 가서 가족들과 맛있게 먹읍시다.

꼬마빌딩 매수 불변의 3원칙
1. 주거지격은 대지면적 90평 이상
2. 반드시 6M 이상 도로를 물고 있어야 한다.
3. 기계식 주차장을 넣아야 한다.


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