2019 대담한 부동산 대예측 안민석

79권째 부동산 관련 책이다.

19년 이미 전반은 끝이나고 후반전에 돌입했는데 저자가 얘기한 예상이 맞는지 체크 해보는 것도 재미있다.
아파트관련하여 저자가 추천한 분양은 거의 대부분이 완판했다. 

근데 추천 지역이 유명해서 일반인도 다 알고 있는 지역이다. 

나라면 어느 지역이 사람들에게 관심은 없지만 향후 어디가 유망한지 추천하는게 낮지 않을까 생각해본다.
마무리 지으면서 해외 부동산도 검토해라라는 저자의 퇴고가 문맥상 맞는 이야기 인지 약간의 아쉬움이 있다.

요약 자료 정리 해본다.



Chapter 1. 2019 주택시장 총전망
지난 30여 년간 부동산 시장은 정부 대책이 발표되면 일시적으로 안정됐다가 다시 큰 폭으로 불안정해지는양상을 되풀이해왔다.

대부분 정부의 잘못된 정책 자체가 가격상승을 불러 왔다.

겁먹지말고 하던대로, 계획대로 집을 사도 좋다는 내 조언은 결과적으로 적절하다.

서울에 영리하게 많이 공급할 수 있는 수단인 재개발과 개건축에 대한 규제가 오히려 늘어났다. 

비탄력적이니 공급 구조일 수밖에 없는 주요 도시에서 중장기적으로 공급을 어렵게 하는 정책만 연발하고 있다. 

이러면 서울 집값이 오를수 밖에 없다. 정부의 집값 잡기 총력전은 실패로 돌아갔다.

실수요자라면 서울 지역에서는 당분간 각종 규제와 세무조사등에서 자유로울 수 없는 재 건축 단지보다

비강남권의 소형 재개발 재건축 단지를 눈여겨 보는 게 좋다.

마포, 은평, 동작, 양천구에서 신규 단지가 속속 모습을 드러내고 있는데 마포, 동작구는 직주근접성이 높고 측면과

한강 조망에서 유리하고 양천구는 학원 수요가 많으며

은평, 노원, 도봉구는 오랫동안 저평가 지역이라 사이클 변동기에 타 지역보다 크게 오를 가능성이 높아 투자 목적으로 유망.

수도권 실수요자는 경기도 용인시 수지구, 수원시 팔달구 안양시 만안구 등 분당, 평촌 등 수도권 1기 신도시 옆에 붙어 있으면서

정부의 각종 부동산 규제에서 비껴난 곳을 눈여겨 보면 좋겠다.

분당은 교통, 학군이 갖춰져 있으므로 준강남권 대체 주거지역중 가중 주거 선호도가 높으며,
과천은 정부 규제라는 창과 막강한 청약 수요라는 방패의 대결이 주목 되는 곳이기 때문이다.

Chapter 2. 2019년 아파트 시장 총전망
청량리역롯데캐슬  SKY-L65, 인근 동대문구 용두5구역 재개발한 이편한셍상 청계센트럴포레, 증산2구역, 현대실스테이트 녹번역,  DMC SK  뷰, 푸르지오써밋 등

집값 상승의 주된 이유가 공급 부족이라는 걸 뒤늦게 깨닫고 3기 신도기 계획을 발표했지만,

해당 지역 토지 가격만 오를뿐 주택 시장에 미치는 영향은 별로 없다.

전세난이 심화되면서 아파트 전세값이 치솟아 상대적으로 저렴한 빌라, 다가구주택에 신혼 부부 등의 수요가 몰렸다.
서울에서는 강서구나 송파구, 은평구등 노후주택 밀집 지역에 신출 빌라 공급이 몰리고 있다.

19년에는 공원과 가까이 위치한 곳이나 한강변 빌라 투자 유망 지역으로 분류될 가능성이 높다.
서울에서는 성동구, 마포구, 동작구가 그런 면에서 매력적이다.

빌라나 다가구 주택에 투자하려면 임대료가 상승할 가능성이 있는 지역에 주목하는 것이 좋다.
서울에서는 지식산업센터가 몰리고 성동구, 산업단지가 들어서는 강서구 마곡지구 인근이 관심지역이다.

수도권은 공단 인근으로 외국인이 몰려드는 인천 연수구, 남동구나 경기 시흥시 등을 눈여겨 볼만 한다.

Chapter 3. 19년 수익형 부동산 시장 총전망
저금리시대에 뭘 어디에 투자해서 최대한 수익률을 끌어올릴지가 그야먈로 본질인 것이다.
오피스텔 투자에서 관건은 월세가 높은 지역이 아니라 공급이 많은 지역을 파악하는 것이다.
상대적으로 개발 회사의 손이 덜 탄 곳, 즉 공급이 많지 않는 곳을 찾는 것이 유리하다.

상가 투자자 입장에서 동탄2, 위례, 고덕신도시는 마지막 선택지일수 있다
익히 알려진 지역을 골라 투자흔 것이 아니라 상대적으로 조명을 덜 받는 곳을 공략해 보는 것도 한 방편이다.

소형아파트, 교통이 편리하면서 업무 벨트와 가까운 지역은 원래 오피스텔의 수익률이 높게 나오는데

이 지역에 소형 혹은 초미니 아파트를 지어 오피스텔처럼 임대를 주는 것이 투자자의 목적이다.

전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 2호 이상 매입해 사업자로 등록하면 전용 40제곱미터 이하는 재산세 면제, 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하는 50퍼센트 감면, 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하는 25% 감면된다. 오피스텔과 달리 아파트는 세입자가 자주 바뀌지 않는다. 앞서 얘기했듯이 관리비가 저려마면서 전용률이 높아 월세 거래가 잘 이뤄지고 공실위험이 상대적으로 적다.

동탄, 영종, 한강신도시에서는 10억원 미만으로 투자가 가능하기 때문에 입지나 개발 여건에 따라 연 4퍼세트 이상의 수익을 기대할 수 있다.
상권은 배후가 절대적으로 중요하다.

학교나 도서관이 가까우면 학생들이 몰린다. 교회나 대형 할인점이 많은 곳도 영양가가 높다.

아파트 단지에서 도보로 3분 이내 거리에 있다면 근린 업종을 유치하기 유리하다.

반면 대학교가 가까우면 술집 등이 주로 입점하므로 장기적으로 주거환경을 해치거나 지역 이미지가 하락하는 등의 부작용도 있다.

Chapter 4.  문재인 정부이 부동산 정책 기조와 19년 흐름은?

재건축초과이익환수제 같은 정부 규제 때문에 재건축을 통한 주택 공급이 줄어든다면 3~4년 내 주택 공급난이 더 가중될 가능성이 크다는 점이다.
전월세상한제는 집주인이 전월세 가격을 연간 5퍼센트 이상 올리지 못하도록 한것으로 임대사업자에게 가장 기본적인 의무다. 

또 계약갱신청구권은 세입자에게 해댱 주택에 더 거주하고 싶다면 집주인에게 계약을 연장해달라고 요구 할 수 있는 권리인데 이게 임대사업자로 등록할때 강제된다.
세금을 올리고 대출 규제를 시도하려면 주택 보유자에게 퇴로를 마련해야 한다.

거래세를 낮춰 주택을 조금 더 쉽게 처분하게 하면 매물이 늘어난다.

Chapter 5.  규제 일변도의 시장에서 어떤 부동산이 살아남을까?
앞으로 강남권 재건축 단지가 일반 분양에 들어갈 시점이 되면 부속 상가가 상당한 고가에 공급될 것으로 보인다.

용산, 성수동, 마포, 노원구의 개발 지역도 정도의 차이는 있겠지만 마찬가지 양상으로 흘러갈 확률이 높다.

* 상가투자의 5단계
 1단계: 투자의 목적 분석
 부동산 투자에는 여러 가지 목적이 있다.

 결국 부위 극대화겠지만, 보다 세분화한다면 기대되는 현금수입, 인플레이션 헤지, 부동산 가치의 상승 등이 있다.

 상가는 아파트나 주택, 토지와 달리 투자금액의 6~7퍼센트를 임대 수익으로, 혹은 그 이상 향유하면서

 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 동시에 얻을수 있는 투자 상품인 만큼 불확실한 현재의 부동산 시장에서 효과적인 투자대안으로 여겨진다.
 

 2단계: 투자환경분석
 부동산 투자 환경은 단순히 부동산 시장의 상황이나 국내외 경기 흐름만 본다고 알 수 있는 것이 아니다.

 투자에 영향을 미치는 법적,금융적 세제적 환경도 알아야 한다. 

 시중 자금 흐름과 물가지수, 증시, 금리 등 경제를 구성하는 요인의 전반적인 추세를 파악해 투자하는 것이 현명하다.
 

 3단계: 비용편익분석
 부동산 투자에는 편익만 따르는 것이 아니다. 투자 이후에도 비용이 발생한다. 이를테면 대출 이자가 발생하며 소득세 등 세금이 뒤따른다.

  공실이 생기면 수익 없이 관리비를 지출해야 한고 이자부담 때문에 투자 손실이 발생할수도 있다.

 4단계 : 투자의 타당성 판단
 현금수지분석 후에 명확한 투자 준거를 전용해 타당성을 판단하는 과정이다.

 많은 투자자들이 이 과정을 생략한 채 눈에 보이는 수익률만 보고 투자를 결정한다. 

 화폐의 시간가치를 분석하는 작업은 복잡한 수학공식처럼 느껴지지만 겨로 어려운 일이 아니다.

 5단계: 투자 결정
1~4단계 분석결과를 토대로 투자를 할 것인가 말 것인가를 최종적으로 결정하는 단계다.

이 단계는 의외로 단순하다.

기대수익률과 요구수익률을 비교해 기대수익률이 높으면 투자, 기대수익률이 낮으면 재검토 혹은 가격절청, 투자부적격으로 판단한다.

갑자기 미국, 베트남 등 해외 지역으로 부동산 투자하는게 의외 이지만 세금을 고려하면 투자하는 것도 나쁘지 않다는게 개인 소견이지만 여기서는 생략하기로 한다.

#부동산대예측 #안민석 #상가투자