손에 잡히는 경매 -이영진-

'18년 읽었던 책을 요약한 내용인데 오타 및 수정하여 다시 업데이트 하였다.
 예전에 올린 자료가 너무 초기 자료라..ㅎㅎ 부끄럽기까지 하다.

[본문요약]

경매순서 
 물건설정 -> 권리 및 임대차 분석 -> 현장조사 -> 적정 입찰가 산정 -> 입찰 -> 대금 업무 -> 대금 납부 -> 명도

채권자
 경매신청(압류) -> 매각 -> 배당 : 7~8개월 소요

경매개시 결정 등기
 일반인이 경매사실 여부 확인 할수 있고 법원 역시 압류 부동산 매각을 위한 본격적인 준비 착수를 하게 된다

감정평가액 
 경매 물건이 입찰 법정에서 처음 경매에 부쳐지는 가격

최저매각가격
 입찰의 하한선을 정하는 가격이다.

배당요구 
 타 채권자에 의해 경매절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제 받기 위해 경매를 집행하는 법원에 배당 요청

권리신고 
 집행법원에 권리신고를 하고 그 권리를 증명하는것. 배당 요구는 별도로 해야 한다.

배당종기
 경매 부동산 매각 대금으로 부터 배당 받고자 하는 채권자는 집행 법원이 정한 기간내에 배당 요구 해야 한다.

잉여주의
 경매를 신청한 채권자에게 돌아갈 배당액, 즉 잉여가 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않을 경우 법원이
 직권으로 경매 취소 가능

입찰당일 입찰자들이 많이 왔는지 일주일 전에 점검

당일 진행되는 경매 건수는?
 우량 물건은 몇 개 이며 진행되는 물건이 어떤 종류가 있는지 사전 체크

매각이의신청은 매각 결정 기일전 7일 이내 가능

부동산 금융 규제는 경매 시장에도 그대로 적용 된다.
 - DTI/LTV 그대로 적용 // 대출 사전 점검 필요

 

낙찰자의 경제적 여건과 낙찰 부동산에서 발생하는 수익, 일정, 기간 보유후 재 매각시의
예상 차익등 적절한 대출 실행이 필요하다

유치권이 신고된 물건은 그 유치권의 진정성 여부를 떠나 금융기관을 하자 있는 물건으로 분류하여 대출 해주지 않는다.

매각 대금 납부 기한은 1개월 이내!

 

매각 대금 납부 방법
 1) 현금 납부
 2) 배당액 차액 지급 (상계)
     채무인수
      Ex) 5억 낙찰, 전세금 3억(근저당 설정시)
     채무자가 가지고 있는 3억을 인수하고 나머지 2억원만 매각 대금 납부
     낙찰자가 채권자일때 자신이 배당금액을 뺀 나머지 금액 납부 하는 방식
      Ex) 5억 낙찰, 전세금 3억 (채권자) 차액인 2억원 지급
 
낙찰   14일 ---> 매각 확정----> 1개월 --> 납부기한

담보대출구비서류
  - 낙찰자 인감 증명서 2통
  - 주민등록등본 1통
  - 주민등록원초본 1통
  - 입찰보관금영수증
  - 대금납부통지서
  - 국세 및 지방세 완납 증명
  - 지방세소득별 과세증명
  - 소득증빙자료, 신분증 및 인감 도장

 

소유권이전등기 
 - 전액자기자본납부시 (직접동기 또는 법무사)
 - 대출이용시 (대출금융기관이 선임한 법무사가 등기 업무 수행)