[경매]진주 금산흥한골든빌 아파트 (19타 6927)

오랜만에 눈에 들어오는 물건이 있어 분석해 보았다.

지방이라 너무 멀리 있어서 내내 고민했었는데 우선 물건을 알아보자.

[사건 개요]

 1. 권리 분석

    소유자는 최 ** 씨이고 전세 세입자는 없다. 따라서 최 씨가 소유자이며 법원 사이트 현장 확인

    결과 배우자와 함께 살다가 대부 업체에서 결국 빚을 못 갚고 나온 물건이다.

    명도는 복잡하지 않을 것으로 예상된다. 

 2. 시세분석과 위치 분석

    요즈음 네이버 부동산을 보면 위치와 시세를 한꺼번에 확인할 수 있는 장점이 있다. 

    정확하게는 104m^2(31평이다) 가격대는 1.3억 정도 매물로 나오고 있지만 실제 부동산 확인 결과

    1천만 원 정도는 에누리 있을까 보수적으로 1.2억 정도 실거래가로 보면 될 것이다.

    실거래가 최근 현황을 보면 1억 1500만 원 정도에 6월에 매매되었다. 

    전세가가 1.2억 정도니까 무피 투자가 가능할 것으로 보인다. 

    문제는 부동산에 확인해보니 집을 내놓고 6개월 정도로 걸린다는 게 마음에 걸린다.

    지방 비규제 지역이라 부채는 가능하지만 6개월 이상 걸린다고 하면 최소 1년을 갈 수도 있다는 이야기다.

    위치적으로 보면 시골에 Major 브랜드가 많이 들어와 있다. 이 편한 세상, 두산 그리고 아이파크 까지.

    근데 선호도는 아무래도 Major 브랜드를 선호하니까 불리한 부분을 생각 안 할 수 없다. 

    싸게 낙찰 받드라도 금방 팔 수가 없다는 단점은 매력을 끌어내리고 있다.

 

   위치도 보면 중앙 중심상가는 아니고 면 소재지이기 때문에 시골이라 부르는 게 빠를 것 같다.

   진주 인구가 33만 명 정도로 아주 작은 도시 규모이기 때문에 중심 지역 외에는 투자한다면

   힘들 것 같다는 생각을 해보게 된다. (주변에 더 좋은 집이 있다는 것은 나중에 출구 전략이 어렵다고 판단한다.

  3. 공급 현황

   더 망실이게 하는 가장 큰 이유는 새 아파트가 너무 많이 들어오고 있다는 것이다.

   진주시는 내년까지 입주가 계속 늘어나고 있기 때문에 적은 인구에서 아파트가 계속 늘어나게 되면 

   새 아파트 선호가 심해질 것이고 구축을 전세 세입자로 맞이 하기에는 힘들 것이라는 생각을 해보게 된다.

   특히, 가까운 충무동 지역과 진주역세권 지역은 신규 아파트가 많아서 만약 낙찰하게 된다면

   금융이자는 내가 고스란히 지게 될 것이라는 판단이 서게 된다. 

   4. 결과

       낙찰 예상가는 9억 정도이고 전세가 1억 정도에 세입자를 찾으면 수익을 조금 남길 수 있는 구조인데

       1.16억에 낙찰되었다. 실거주자라면 괜찮은 결과이지만 투자자라면 6개월 이상은 기다려야 할 것 같다.

       입찰 경쟁률을 볼 수 없어서 아쉬움이 남지만 지방으로 교통비 따지고 고려했으면

       입찰 들어가지 않은 게 잘한 판단이라고 생각된다.