부동산과 내로남불

이코노미스트 20.7.13일자 기사 내용이다.

얼마 전 참여정부 홍보수적을 지낸 조기숙 교수의 부동산에 관한 글이 화재가 됐다.
그중 필자에 끌어당기는 다음의 문장이다.

"일본처럼 우리도 집값 폭락 할 테니 집을 사지 말고 기다려라"

2000년대 들어 부동산 시장에 어둠의 예언가들이 몇몇 나타났고, 그들의 예언서는 베스트가 됐다.

 당시 어둠의 예언가들이 부동산 폭락의 근거로 자주 제시했던 것이 일본의 역사적 경험이었다.

 우리나라도 일본 처럼 저성장, 고령화 시대에 접어 들면 부동산 시장이 긴 어둠의 터널에 빠져 들게 되리라는 것이다.

이런 주장이 더 힘을 얻은 것은 2008년 글로벌 금융위기이 후 전 세계가 저성장 기조에 빠져 들었다. 이때 언론에 자주 등장했던 표현이 "재패나이제이션"이 신조어 였다.

그러나 인간의 예측이 헛됨을 여지 없이 증명하듯 주식시장과 부동산 시장은 곧 강세장으로 돌아섰다. 오히려 금융 위기 이전의 고점을 뚫고 신고가를 기록 했다.

필자기 얘기하고 싶은 것은 시장을 이해하고 여러 전문가들의 의견을 들을때 우리가 빠지기 쉬운 함정들이다. 명료하고 완벽한 해법을 찾기보다 함정에 빠지지 않으려는 긴장감이 투자에서는 유리한 경우가 더 많다. 소거법 : 정답을 찾는 것이 아니라 정답이 아닌 것을 하나하나 제거해 나가자는 것이다.

1. 일반화의 오류를 경계해야 한다.
     직관적으로 명료하고 이해하기 쉽기 때문에 인간은 일반화의 오류에 빠지기 쉽다.
     국가간 발전 단계를 분석해 투자 할 때도 일반화의 오류를 범할 수 잇다.

     부동산은 하나의 거대 시스템이다. 금리, 정부의 주택 공급 정책. 투자 심리도 중요하다.
     인구 구조 특히 가구의 변화를 주는 주택 수요를 가늠하는 핵심 지표중 하나다.
     고금리 시대는 저축을 해서 집을 구하지만 저금리 시대는 대출이 필수다.

     이런 여러 변수를 어우러지면서 가격이 형성된다.

2. 우리가 내로남불이라는 편향적 생각을 가지고 있다는 것도 생각해봐야 한다.
     인간은 자신의 행동을 평가할 때 '결과를 유발한 상황에 따른 판단'을 하고,
     반대로 타인을 평가할때는 '내재한 기질적 원인에 의한 판단'을 한다.

    이런 인간이라면 보편적인 것이다.
    이런 편향이 시장에 투영 될 때는 누군가를 비난하는 형태로 드러난다.
    그런데 재미난 점은 부동산 시장과 주식 시장에선는 다른 패턴을 보인다.

     가격이 오를때 그 원인을 투기꾼으로 돌리고 주식시장은 하락할때 공매도 세력을 비난한다.

     깊숙이 들여다 보면, 투기꾼과 공매도 세력은 생각보다 실체가 분명하지 않다.

     * 처음 주제와 다르게 진행되는 것 같아 당혹 스럽다. 처음에 일반화 오류에 빠지지 말아야 한고 내로남불이라는 편향에 빠지지 말아야 한다는 것은 이해한다. 결론은 깊숙이 그 현상을 보아야 한다는 것과 하나의 속성으로 쉽게 빠지지 말자는 것도 조심해야 한다. 근데 주식과 부동산을 비슷한 경향을 왜 예를 든것일까? 둘다 일반화에 빠지지에 말아야 하고 편향적인 생각을 가지지 말아야 한다는 것을 알겠는데  so what?

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