부자들의 상가투자 권강수

2018년 탈고한 책이기 때문에 지금의 상권과 현재의 상권은 많이 변해 있다는

부분을 감안하고 이 책을 읽어 보길 바란다.

서울시 40개 대표 상권을 분석한 자료가 있는데
임대사업자 또는 창업을 하시는 분들에게
도움이 될 것 같다.

책을 보면서 현재의 모습과 비교하면서 상상해보면
좋을 투자 아이디어가 떠오르지 않을까 생각해본다.

그래도 간만에 읽어 보는 상가투자 책이라 반가웠다.

[본문요약]

좋은 상권의 괜찮은 자리에 위치하며서도 가격까지 합리적인 상가를 선별할수 있는 안목을 키운다면 무엇보다 든든한 제2의 월급 통장을 가진 것이다.

상가투자 성공이란 안정적인 임대수익, 그러면서도 시간이 지나면서 더 높게 받을수 있는 것, 그리고 상가 가치 또한 매매 당시보다 많이 오르는 것이다.

가장 좋은 상가 입지는 어떤 업종이 들어와도 장사가 잘 되는 곳이다.

근린상가
지역주민들의 퇴근길 동선상에 위치해 있는 점포를 선택하는 것이 좋고 내리막길이 아닌 평지에 위치한 곳이 좋습니다.

단지내상가
단지규모가 1000가구 이상이면 안정적이고, 최소 800가구 이상일때 투자를 고려. 전용면적 59~ 85제곱미터 중소형 단지 일수록 단지내 상가를 많이 이용

상가 조성 비율
전체 연면적 기준 건물내 판매시설 비율 5~ 6%를 넘지 않아야 안정적으로 유지

확정수익 상가일지라도 보장 수익률이 어떻게 산정되며, 어떤 방식으로 보장받을수 있는지가 투자자 입장세서 가장 꼼꼼하게 챙겨야할 부분이다.

상가 입지에 중요한 요소
1. 배후수요층
2.접근성 (지하철역, 버스 등 대중교통 시설과 인접한 곳)
3.저지대의 평탄한 곳
4. 연속성과 대응성이 갖춘곳
     (점포들이 연이어 이어져 있고 마주보고 있는 형태가 좋다는 의미)

출입구는 왼쪽보다 오른쪽에 있는것이 좋다.

사람들의 움직임이 원래 좌측에 중심을 두고 시계 반대 방향으로 도는 형태가 많다고 한다.

만일의 상황을 대비해 안정적인 것을 선호한다면 이런 상황을 염두에 두고 융자비율은 최대 30%를 넘기지 않는 것이 좋다.

준공된지 40 ~ 50년 이상으로 연식이 오래 된 노후상가는 미리 전문 업체를 통해 리모델링 견적ㅇ르 받아보는 것이 좋다.

개인이 임대사업용으로 지식산업센터를 분양받기 위해서는 해당 지식산업센터에 입주 가능한 사업자로 등록돼 있어야 한다. 분양 받은후 5년 이내 매매가 어렵다.

송파구 문정지구는 신도시 공급입지형의 특성을 가지고 있다.

[서울 상권 베스트]

1. 혜화역 상권
   공연문화 즐질 수 있는 소극장 많아, 유동 인구 꾸준히 증가
   거리 매장규모 커, 유동인구 동선 분리
   점포 시세 높은 편, 구획별 업종 분포 인지해야 수익 가능
   문화시실 기반으로 한 쇼핑 유흥을 함께 즐길수 있는 복합 상권의 모습.

   거리가 넓고 점포 규마가 커 유동인구의 동선이 편하다.
    3.4번 출국 대명거리의 유동인구가 가장 많이 형성
    혜화역 상권에 창업하기 위해서는 빠르게 변화는 젊은 층의 트렌드를 파악과 자별적인 전략이 필요.

2.명동역
   국내 최고 수준의 점포 권리금 및 임대로 시제 주의

   주요유동 인구는 10 ~ 20대 여성과 외국인 관광객

3.용산상권
   신용산 인근 대형 주상복합 건물 입주 시작, 개발호재 권리금 상승세
   유동인구에 비해 식당이 부족한 편, 점포가 밀집 형태로 형성되어 있지 않아 신규 창업시 위치 선정 중요
    20대 후반 남성들을 거냥한 돈가스, 수제 버거 등의 업종 공략 필요

4. 홍대입구역
   패션, 요리, 문화, 예술, 유흥이 결합된 원스톱 복합상권

5.연남동 상권
  키덜트 노리는 이색 까페 젊은 층 발길
  계절적 요인 기복 높아 한겨울과 초봄 매출 기복 편차
  경의선숲길공원 조성되면서 인기

  충분한 성장 가능성이 있고 입지 또한 뛰어나지만 인근 지역과 연계성이 낮고 상권 규모가 작다.

6.상수역
   소규모 발효 전통 빵집, 일본식퓨전 음식점 강세

   1.2번 출구가 메인 상권, 골목 상권에 주택형 상가로 바뀌면서 개성있는 점포가 생기고 있다.

   20대 대학생들에게 인기 있는 지역이다. 유행에 민감하고 입소문에 빠른 지역.

7.마포 공덕역 상권
  퀀터플 환승 역세권 조성, 교통 중심지
  평일엔 직장인, 주말엔 지역 주민 소비층

  공덕역 9번 출구 ~ 마초역 3번 출구 까지 갈매기골목

8. 디지털미디어시티역 상권
   직장인, 젊은층 입맛과 취향 저격해야 성공 가능성
   상암동 DMC 9번출구 주택과 상가가 혼재된 지역 인기

9. 신촌역
   연세로와 인근 먹자 골목 많은 유동인구

10.이태원
   외국인 관광객, 거주자등 많은 유동 인구

   지하철 6호선 이태원 주변인 이태원1동, 이태원2동, 용산2가동(해방촌), 한남동 등으로 나누어짐..

11. 연신내역
   주말에는 북한산 등산객으로 북적, 맞춤형 공략 필요

   2번출구 연서시장
   4번출구 대조동 골목 상권
   6번출구 연신내 로데오 거리

   10대부터 ~ 50대까지 유동인구 비율이 고르게 나타남

12.망원역
  1인 창업장에게 유리한 소규모 매장 적합
  망원역 1,2번 출구 중심으로 마포구청 방향으로 이어지는 망원우체국 사거리까지의 대로변이 중심 상권..

13.왕십리역 한양대 상권
  비트플렉스 복합상가, 왕십리의 중심 상가 입지

14.회기역 상권
  좁은 도로와 노후화된 상업시설은 개선 필요
  낮에는 경희대학교 과련 인구
  밤에는 경희의료원, 카이스트, 산림청, 한국과학기술원, 등 직장인 인구

15. 건대입구역
 대표적인 서울 대학가 상권, 먹거리, 쇼핑 복합 공간
 쇼핑, 먹거리, 유흥상권으로 잘 어우려지 있음.

16.사가정역 상권
  주 소비층 30 ~ 40대, 중저가 음식점 승산
  2500세대(아이파크, 아론프라이빗, 한양수자인 등) 개건축 유입 예정

17. 수유역 상권
   최종소비 상권으로 강북 최대 상권지중 하나
   8번출구 수유리 먹자골목 30~40대다 주류
   등산인구 늘어남에 따라 주말 매출 확대 전망

18. 성신여대입구역
  높은 여성 유동 인구 비율에 따른 여성 선호도 높은 업종 인기

19. 노원역 상권
  풍부한 유동인구, 다양한 소비 계층이 상권 지탱
  4호선 주변 상권 10 ~ 20대
  7호선 주변 아파트 거주민과 30대

20.공릉역 상권
  경춘선 숲길공원 개방, '공트럴 파크'
  대학가/주택가 혼합 상권, 유동 인구 외부 이탈 적어 생활밀착형 업종 위주로 형성

21. 창동역 상권
   주변 상권으로 빠져나가는 젊은 고객층 잡아야
   창동역 상권을 서민형 거주자들이 많아 가격단가가 낮으면서

   창업비용이 많이 들지 않는 중소형 매장을 선정하여 입점하는 것이 위험 부담을 줄일수 있다.

22. 목동 상권
  오목표 상권 정체, 대형 생활편의시설이 정체 요인
   높은 학구열이 특징, 교육분양 창업 고려할 만
   오목표 상권 창업은 백화점이 입점하지 않는 틈새시장 아이템 선정이 필요

23. 영등포역 상권
  먹자 유흥 상권 30 ~ 60대 특정층 공략 유리
  영등포 타임스퀘어 복합 쇼핑몰 상권의 가장 큰 특징은 유동인구의 연령층이 다양하고

   계절에 따른 매출 격차가 적다는 것이다

24. 노량진역 상권
   고시촌 수요 노린 업종 다수, 사고 간편한 음식 인기
   동작구청 뒷길인 노량진로8길을 먹거리 골목

25. 마곡지구 상권
   공원, 전시장, 복합쇼핑몰 등 마곡지구 내 개발호재 풍부
   상권 형성 단계로 여유자금으로..

26.화곡동 상권
   강서구청, 마곡지구 내 이전 예정이 상권에 미칠 영향
   20 ~ 40대 직장인들이 퇴근후 저녁식사에 간단한 반주를 하거나 모임 술자리를 갖기에 알맞은 상권.

27. 사당역
   평일 저녁 유동인구가 많고 쉴새없이 돌아가는 7일 상권
   학생, 직장인, 지역 주민 등 배후수요 다양

28. 신림역 상권
   단일역 14만명 유동인구가 발생하는 서울 대표 상권
   신림역 3, 4번역 출구가 왕래가 가장 많은 곳

29.서울대입구역 상권
  구 상권가 신 상권일 어우러진 골목 상권

30. 구도디지털단지역 상권
  30 ~ 40대 직장인 유동인구 많아, 직장인 이목 끄는 것이 관건
  입소문이 많이 타는 지역이고 재방문 고객이 80% 이상 으로 뜨내기 손님이 없다는게 특징
   흐르는 상권을 유동인구수에 현혹되어 업종 선택을 할때 소홀히 하거나

   이것이 곧 창업 실패로 이어지는 경우가 많기 때문에 꼼꼼히 살펴서 해야 한다.
   서울 상권에 비해 공실이 적다는 것이 특징이다.

31. 가산디지털단지
  주5일제로 주말 오피스 상권 침체, 인근 주택가 배후세대와 이격

32. 강남역 상권
100만명 유동인구 확보/ 10, 11번 출구 가장 활발

33. 대치역 상권
대표적인 학원가 밀집 지역 학부모, 학생 타깃 업종 유리
대치역에서 도곡역 방면 은마아파트 입구가 기장 활발

34. 잠실새내역
강남권 최고의 입지로 재발전 가능성 높은 상권

35. 압구정 상권
최상위 생활 수준

36. 방배동 상권
창업시 높은 품질의 웰빙 아이템 유리
방배동 까페 골목과 부촌 서래마을 상권

37. 잠실역 상권
롯데월드타워, 롯데 월드 등 대형 랜드마크 위치

38.천호역 상권
입지마다 특색있어 개성 파악후 연령대별 공략 필요
다양하게 형성된 먹자 골목, 중저가 외식업이 승산

1번출구 문구완구거리
3번출구 현대백화점
6번출구 주꾸미거리

39. 위례신도시
상권 초기라 장기간 보고 진입

40.문정역 상권
법조타운 오피스 상권 특성상 주말 매출 취약
문정역 4번출구나와 골목 사거리가 가장 활발


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