공무원 때려치우고 상가주택 건축주

공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다. - 김유성

강남 개포동에 상가주택을 건축주의 일기다.
남편은 건축설계사이시고 아내인 공무원이 일을 그만 두고 
건물을 세워서 매도하는 프로세스를 잘 그려 놓았다.
그래서 건축을 지을때 무엇부터 해야하고 어떤 것을 조심해야할지 
상세하게 그려 놓았다. 부러운것은 남편이 건설하여서 많은 
컨설팅을 했다는 것에 있다. 
다만 실제 자금을 어떻게 운영했는데 이 건축물에 대해서만 한것 같고
기존에 빌라같은 빌딩이 있다는 이야기는 자금이 
충분한 강남 부자는 아닌지..
그렇다고 이 작가는 원래 부자로 시작했기 때문에 부러움만 하는게 아니고
나도 이 작가처럼 어느 정도 빌딩을 건설할 수 있다면 
참고할만한 책이라고 감히 말하고 싶다. 

[본문요약]

주택신축판매업 사업자를 내면 다주택자도 구옥 취득시 취득세 중과를 받지 않습니다.
일정 기간내에 팔면 그전까지 종부세도 부과되지 않습니다. 이 기간 동안 주택수에도 포함되지 않습니다.
만약 팔지 않고 가져간다면 ‘건설임대사업자’를 내면 됩니다.
건설임대사업자를 내면 10년 동안 팔수 있지만, 그 기간동안 종부세 합산 배제가 가능

지방의 경우 토지를 저렴하게 매입할 수 있지만 토지비 상승은 적은 반면,
서울은 토지가 비싸지만 토지비 상승도 노려 볼수 있다.

다세대주택은 공동주택에 해당하며, 주택 부분 바닥 면적 합계가 660 m^2 이하고, 층수가 4개층 이하인 주택이다.
보통 땅 면적이 60평 이상이고, 주택 부분은 4개층이라면 다세대 주택으로 볼수 있다.
다세대 주택은 호수별로 개별 등기가 되어 있다는 점에 다중주택, 다가구 주택과 다르다.

저자는 15억원 이하로 설정하고 마음에 드는 지역을 좀더 높게 설정해 검색,
면적은 30~60평대로 설정. 사용 승인은 15년 이상

매물들을 볼 때는 명도가 가능한지 가장 먼저 확인합니다.
임차인을 승계하는 조건으로 내놓는 다가구주택도 많이 있기 때문이다.

용도지역이란 토지의 이용이나 건축물의 용도, 건폐물, 용적률, 높이 등을 제한함으로써
토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해
서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

건축선이란 대지에 건축물이나 공작물을 설치할 수 잇는 한계선을 말하며 대지와 도로의 경계선으로 합니다.
그러나 특정한 경우 이 건축선이 후퇴할 수 있습니다.
건축석이 후퇴하는 경우는 그 땅은 아예 나의 땅이 아닌 것이 되기 때문에 잘 알아둬야 합니다.

준주거지역이나 준공업지역에 있는 땅을 산다면 일조사선을 적용받지 않고 네모반듯한 건물을 지을수 있다.
용적률도 더 높으니 신축에 필요한 유리한 땅이다.

매물을 보면 우선 디스코로 기본 정보를 확인하고, ‘밸류맵’으로 보완합니다.
정확한 정보는 ‘토지이음’을 통해 보고, ‘랜드북’을 통해 신축헤 적합한 땅인지를 개략적으로 판단합니다.

디스코가 보기 쉽게 되어 있어서 저는 땅을 볼때 주로 디스코 앱을 검색해서 전반적인 정보를 보고 마음에 드는 땅을 자세히 분석할때는 ‘토지이음’을 보는 편이다.

저는 부동산 유형을 ‘토지, 단독/다가구로 설정하고 기간을 2년 정도로 설정해서 관심 매물 주변 물건이 최근에 얼마에 팔렸는지 확인했습니다.

’부동산플래닛‘은 주로 해당 지역의 노후도가 얼마나 되는지, 신축이 활발한지 확인하기 위해 사용합니다.

가설계에서 중요하게 봐야 할 것은 디테일이 아닌, 이 토지에서 주차가 몇대가 나오는가, 코어 배치는 어떻게 되는가, 방은 층당 몇개 나오고, 건물은 몇층까지 올라가느냐 입니다.

밸류맵 : 주로 주변 매물이 얼마에 팔렸는지 확인할때 사용하지만, 해당 땅의 가설계를 해볼수 있다.
랜드북 : 무로 신축 분석과 유로 AI 건축 분석을 이용할수 있다.

잔금전에 멸실해 ’토지‘상태로 매매하면 주택수와 관계 없이 주택외 유상 취득세 4%만 내면 된다.
그러나 잔금전 멸실이라는게 쉽지 않다.
매도인 입장에서는 잔급을 치르기 전이니데 내 집이 철거 되기 때문이다.
매도인이 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하는 경우 매도인은
주택 상태로 양도를 해야 양도세 비과세를 받을 수 있다.

21년 4월 27일 관련 법령, 주택신축판매업 사업자 등록을 하고, 멸실 시킬 목적으로 취득하는 주택에 대해서는 취득세 중과가 되지 않습니다. 단, 취득일로부터 1년 내 해당 주택을 멸실해야 하고, 3년내 신축해 판매해야 한다.

지어서 팔 생각이면 주택신축판매업, 계속 보유 유지 할 거라면 건설임대사업자를 내면 된다.


주택신축판매업은 명세과 과세가 있다.
면세는 부가가치세를 내지 않고, 과세는 부가가치세를 냅니다.
주택은 국민주택규모 85M^2 이하는 면세, 85M^2 초과는 과세입니다.

지나고 보면 집을 짓는데 드는 비용중 설계비가 차지하는 비용은 컨 포션이 아니다.
설계를 잘하면 수익성도 개선될 수 있고, 오히려 시공비를 절약하면서 더 잘 지을 수 있을 수 있고,
저랑 비슷한 시기에 집을 지은 분들은 모두 공통적으로 다음에는 설계를 좀더 잘하고 싶다고 말합니다.
부디 설계비를 너무 아끼지 말고 좋은 건축가를 구하길 바랍니다.

관할 지역구마다 건축 관련 규제가 조금씩 달라서 내가 지을 건물과 같은 지역에 마음에 드는 건물을 설계한 건축가에게 연락을 해보는 것이 가장 좋습니다.

중소기업취업청년 전월세보증금대출이나 청년전용 버팀목전세자금대출의 최대 금액 이내로 전세금을 세팅할 수 있는 면적으로 구성하는 것이 임대를 빨리 뺄수 있는 방법이겠구나 생각이 들었습니다.

견적 기간 2주 정도로 정했고, 견적서 제출시 최근 시공 건물 내역을 포함한 지명원을 요청 드렸습니다.
지명원이란 시공업체로 지목되기 위해 작성하는 회사소개 및 공사 현황 실적 등의 문서 입니다.

현장에서 민원 발생시 모든 비용을 건축주가 내면 시공사에서 민원처리에 적극적이지 않을까 봐 일정 금액 이하의 민원처리 비용은 시공사가 책임지는 조항을 넣었습니다.

계약특약 사항 예시

사전현황 조사는 공사 착공 전에 인접 시설물에 대해 현 상태를 조사하는 것으로 철거 및 굴착공사, 건물 시공으로 인해 인접 시설물의 피해 발생 여부를 판단하는 기초 자료가 된다. 철거전에 상태에서 공사 현장 주변건물에 대한 각종 현황 및 관계 자료를 파악하고 현대 상태의 균열, 누수, 기울기, 상태 등을 조사 합니다.


착공전 받아야할 조사
1. 문화재 지표조사
2. 지질조사
3. 지내력테스트

공사감리신청하기
공사감리는 자기 책임하게 법이 정하는 바에 의개 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고 품질 관리 공사 관리 및 안전 관리 등에 대해 지도 감독하는 자를 말합니다.

공사 막바지에 부지를 정리하는 여러 부대 공사들이 있다.
부지 경계석과 담장, 대지 내 배관 공사, 하수관 연결 및 도로 재포장, 주차장 공사 등

창문에 난간을 달지 않으면 바닥 마감면으로 부터 창대 윗면까지 높이를 110CM 이상으로 하면 됩니다.
그러면 창이 작아지겠지요. 창을 크게 하려면 시스템창을 크게 넣고 분할해 아래부분을 픽스창으로 하면 됩니다.

차면시설이란 이웃 주택의 내부가 보이는 창문, 출입구 등을 설치하는 경우에 이를 가릴수 있는 시설.

인테리어를 하면서 여러 SNS 쇼룸들의 스타일과 팁을 참고. 핀터레스트에서는 가벽 인테리어, 다락 인테리어 등 원하는 스타일로 검색해 참고 했고, 유튜브는 인테리어쇼, 폴라베어 전실장, 무아 연구실등 인테리어 업체의 영상을 보았다.

오프라인의 경우 김포홈즈, 예림, 영림 쇼품을 방문해 샘플을 직접 확인하고 디자인 팁도 얻어싿.

광폭 강마루를 깔았는데 타일처럼 보이기도 해서 보시는 분들마다 반응이 좋았다.

표. 하자 점금을 위한 체크 리스트

표. 자금 흐름표 예시

시공비를 줄때는 부가세를 포함한 비용을 줘야 한다.
부가세는 추후에 환급 받기는 하지만, 내는 시점에는 시공비에서 10% 추가한 금액이 필요.

건물에 엘리베이트를 설치 했다면, 안전관리자를 지정하고 안전관리자교육을 받아야 하며,
승강기 사고배상책임보험도 가입해야 한다. 승강기 관리업체도 지정해야 한다.

승강기 유지 보수 업체도 선정해야 한다.
‘국가승강기정보센터(elevator.go.kr)에서 ’유지관리업체 조회‘를 하면 소재지별 승강기 관리업체를 검색할수 있다.

임대 관리 어플 ’자리톡‘, ’마이집사‘ 등이 있다.
자리톡은 건물별, 호실별로 월세 납부 내역을 볼수 있고, 월네 내는 날에 맞춰 세입자에게 알림톡이 가도록 설정할수 있다. 마이집사는 월간 수납 현홯ㅇ을 한눈에 불소 있어 납부, 대기, 연체는 물론 계약 완료 예정인 호실도 알려 준다.

마이집사는 좀더 세세하게 관리하고, 입금 자동 인식 기능을 원하는 경우에 맞고, 자리톡은 심플하게 관리하고, 공실관리 등 부가 기능을 원하는 경우 맞아 보인다.

표. 보유 수익률