임대사업으로 월급말고 월세 받기 최영식
임대사업으로 월급 말고 월세 받기 – 최영식
부린이 같은 경우는 조금 읽기 어려울 것 같다.
사례별로 정리하면서 임대 사업은 어떤 게 있고 어떤 부분을 조심해야 할지 저자는 잘 설명해 주고 있다. 특히 법인으로 했을경우 주주구성이나 임대수익 배분을 어떤 식을 해야 하는 사례를 설명해 주는 부문에 대해서는 흥미로웠다. 오피스텔이 최근 가격이 많은 하락 되고 있는 지점에서 오피스텔도 하나의 투자처로 보아도 좋다는 색다른 견해는 재미있어 보였다.
그렇게 비싼 비용 들이지 않고 꾸준히 임대 비용을 채울 수 있기 22년 이후 조정지역이해제된 지역 위주로 오피스텔 물건도 잘 보면 좋을 것 같다는 생각을 한다.
[본문요약]
개인으로 부동산 임대사업자 등록과 명의 선정 시 고려해야 할 사항
1. 건강보험 피부양자 자격 박탈 여부
- 사업자 등록이 되어 있지 않을 것 (단, 주택임대자사업자는 제외)
- 사업자 등록이 없을 경우 사업소득 500만원 이내, 기타 소득은 2000만 원 이내
- 주택임대업의 경우 경비율을 감안하면 년 1 천만원 이내 소득이 없는 것으로 계산됨
2. 종합소득세를 고려한 명의 선택 방법
사무실 매매가 : 2.9억원
임대조건 : 보증금 1천만 원, 월세 1백만 원
남편소득 : 9천만 원 (연말 정산 후), 부인 소득 3.5천만 원
| 남편명의 | 부인면의 | 공동면의 | |
| 연 임대소득 | 1200만원 (월세 1백만원) | ||
| 경비율 | 30% | ||
| 순소득 | 8.4백만원 | ||
| 소득세율 | 35% | 15% | 24%/15% |
| 소득세 | 2.9백만원 | 1.2백만원 | 1.6백만원 |
| 세후 수익률 (투자금 2.9억원) | 3.36% | 3.96% | 3.84% |
Case1
외국계 기업 40대 B 부장
자산현황 : 용산 아파트 20억 은행 예금 5억 부채 없음
법인 설립 시 단점 : 기장 등을 위한 세무 비용 증가, 자금 관리 철저. 법인 자금은 개인 자금으로 활용하는 게 어렵다.
원래 임대사업 투자 시 법인은, 서울 및 수도권 과밀억제권역 취득세 중과 지역이므로 본점을 김포나 파주 등과 같은 곳에 두고 임대 물건을 투자하는 방법을 택한다. 하지만 본점을 서울 자택으로 두고 대신 투자 물건을 과밀억제구역권이 아닌 곳의 물건을 정하면 임대업으로써는 취득세 중과를 피할 수 있다.
법인 상담을 진행할 때 통상 대출을 받지 않을 겨우 법인 설립 시 자본금 최소화를 하여 1천만 원 정도로 구성을 추천한다. 그 이유는 법인인 소득 발생 시 개인 사용이 자유롭지 못하기 때문이다.
[법인 설립 시]
1) 주주 명부상 지본 내용
1. 본인 2억 (40%) 2. 부인 2억 (40%) – 대표 3. 아들 1 5천만 원 (10%), 아들 2 5천만 원(10%)
2) 법인 관련 월 비용 지출
대표이사 급여 : 150만 원/월
법인 렌터카 + 대출이자 : 1백만 원/월
4대 보험표 + 세무 비용 : 30만 원/월,
법인자금 (=법인이익) : 20만 원
은퇴시기까지 최대한 소득을 발생시키지 않고, 지금처럼 운영해 가면서 투자를 늘려가면 그 이익이 극대화할 수 있는 것이 법인 설립을 통한 임대사업이다. 이처럼 법인을 통한 임대사업 투자는 당장 눈앞에 상가 투자보다도 더 많은 고려사항이 필요하다. 개인의 계획과 자금상황, 소득 상황 등을 다양한 상황을 고려해야 한다.
Case 2C님
C님 자산 현황
잠원동 아파트 22억 / 은행예금 3억 / 부채 없음
변경 후
경기 광주시 아파트 7억
양주 옥정 상가 16억
은행 예금 2억
부채 상가 담보 대출 10억
| 자산 | 금액 | 부채/자본 | 금액 |
| 양주상가 | 16.8억원 | 임대보증금 | 1억 |
| 상가담보대출 | 1억 | ||
| 대표이사가수금 | 15억 | ||
| 현금/예금 | 2.2억 | 자본금 | 2억 |
| 합계 | 19억원 | 합계 | 19억원 |
*상가 월세 소득 940만 원/월
주주구성
| 주주 | 주식수/금액 (주당 5천원) | 비율 |
| C님 | 10,0000주 | 25% |
| 부인 | 10,0000주 | 25% |
| 아들 | 10,0000주 | 25% |
| 딸 | 10,0000주 | 25% |
| 합계 | 40,0000주 | 100% |
C님 임대 법인 수익/지출 운영 방안 계획
| 수익 | 금액 | 지출 | 금액 |
| 상가임대소득 | 9150천원/월 | 대표이사급여 | 1백만원 |
| 이사급여 | 1백만원 | ||
| 법인카드한도 | 2백만원 | ||
| 대출이자(4.8%) | 40만원 | ||
| 건강보험료2인 | 8만원 | ||
| 렌터카 비용 | 60만원 | ||
| 세무비용 | 15만원 | ||
| 현금예금(법인이익) | 4.2백만원 | ||
| 합계 | 9,450,000 | 합계 | 9,450,000 |
자본금을 적게 하고 대표이사로부터 법인이 차입한 형태의 가수금에 대하여 무이자로 처리하게 되면, 법인의 이익이 늘어나고 개인 소득세는 줄어든다.
자본금 규모를 결정하기 이전에 은행 대출을 받은 상황이라면 먼저 은행에서 대출 심사를 받아보고 결정하는 게 좋다. 대출 없이 투자에 나서는 경우라면 자본금은 최소화하고 대표 이사의 가수금을 최대한 활용하는 방안이 유리하다.
2. 30 40대 소액으로 시작하는 부동산 임대사업
24년 2월 기분으로 실사용 비율이 낮은 원룸 오피스텔의 경우 서울 5%, 경기권 6% 정도를 적정 수익률로 보고 있다.
(70만 원 X 12개월 ) / 5% + 1000만 원(보증금) = 1억 7800만 원 (적정 가격)
주거용 수익형 부동산 체크 리스트
1. 서울/경기 수도권 지하철 역세권 반경 500m 이내 여부
2. 대학가 인근 산업단지 출퇴근 가능 등 배후 수요 적절성 여부
3. 임대료 조사결과, 투자금액대비 서울 지역 55, 기타 수도권 6% 내외 여부
4. 오피스텔이라면, 건물의 질 고려 2010년 이후 건축 여부 파악
5. 건물 관리 및 방법 등 고려하여 100세대 이상 여부
22년 11월 서울시 강남/서초/송파/용산구를 제외한 전 지역 조정대상지역에서 해체되면서 주택임대사업자등록을 하면 종합부동산세 합산배제 적용받을 수 있게 되어 오피스텔 투자자들은 주택임대사업을 적극 고려할 필요가 되었다.
도시형 생활주택
100% 자주식 지하주차장 공급되어 주차 여건이 아파트와 동일하고, 주변 재개발 지역으로 아파트들이 계속 신규로 지어지면서 주변환경도 신도시처럼 쾌적하게 변한 곳을 찾아라.
좋은 오피스텔 입지 조건
1. 서울 / 경기지역 접근성
2. 배후 수요가 풍부한 지역 인지 확인
3. 배후에 젊은 직장인들이 즐길 수 있는 사업 / 문화 여건이 충분한 지역
현재 예금 금리 3%대의 상가 적정 수익률
| 물건유형 | 적정수익률 | 비고 |
| 1층상가 | 3.5~5% | 예금금리 + 0.5~2% |
| 2층상가 | 4.5~5% | 예금금리 + 1.5~2% |
| 3층상가 이상 | 5~5.5%` | 예금금리 + 2.0~2.5% |
#임대사업으로월급말고월세받기
#최영식
#다온북스
#월세고수TV