상권의 비밀 이홍규

상권의 비밀 이홍규

단계별로 상권 분석할 때 좋은 책이다.
더 깊이 설명할 수 있는 부분도 있지만 상권에 분석 시 주의할 점과 피해야 할 것들을 정리해서 좋은 시사점을 던져 준다. 더불어 상권 분석이 어렵지 않게 5단계로 진행하면 초보자도 쉽게 접근할 수 있도록 깊이를 더 했다. 다만 실제 가격적인 분석은 빠져 있어서 아쉬움이 컸다. 물론 일부 내용에서 조금 언급한 게 있지만 실제 내가 산 물건이 비싸게 구매한 것인지 적정 가격을 두고 산 것인가는 구매자 입장에서는 고민 포인트 이기 때문 일 것이다.

그래도 초보자 기준에서 잘 정리되어 오랜만에 제대로 된 상가 관련 책을 보았다라고 평가할 수 있을 것 같다. 자주 이런 책이 나왔으면 하는 바람이다.


[본문요약]

배후세대를 파악하는 2가지 방법
 1. 무료상권 분석툴 활용하기 
    소상공인상권정보서비스
    엑스레이맵
 2. 현장에서 직접 확인하기
    편의점 매출이 발생 되기 위해서는 후보 점포들의 상권 범위 내 얼마나 많은 배후세대가 있는지 파악해야 한다. 일반적으로 500세대 전후의 배후세대를 가지고 있어야 최소환 상권이 형성

 현장방문해 실제로 어떤 사람들이 이상가를 이용할 수 있는지, 직접 골목을 걸어보며 인근 상가들은 어떤 사람들이 이용하는지, 아침. 점심. 저녁 시간에 상권의 모습은 어떻게 다른지 눈으로 직접 확인하는 과정 필요.


유동인구가 상가 앞을 오가는 사람의 수 즉 양의 개념이라면 생활동선은 사람들의 생활 흐름을 확인하는 질의 개념이다.

주거상권의 1입지는 대중교통과 배후세대 동선이 교차하는 곳임을 잊지 말자.

뚝섬역 인근으로는 재개발이 진행되면서 지식산업센터가 많이 생겼다. 10층이사 규모의 건물들이 하나둘 생기면서 상권 활성화에 큰 영향을 줬다. 

생활동선을 알아보는 실전 팁
1.얼마나 많은 노선이 운행되는지 알자.
 대중교통 연결성이 사람들의 생활동선에 상당 부분 영향을 준다.
2. 거주민의 생활 동선의 큰 줄기 분석 가능

경리단길의 가장 큰 문제는 배후세대가 턱업이 적은 것이었다. 외부에서 유입되는 고객들로 유지되는 상권이기에 사람들이 경리단길 상권을 찾아오지 않을 이유가 생기면 이전 같은 힘을 유지하기 어려운 상권이다.

아파트 상권에서 좋은 상가 찾는 원칙 2가지
 1. 내부 수요와 외부 수요를 나눠서 생각
   동일한 아파트라도 거주민 전부가 유효고객이 되는 것은 아니다. 세대수가 많은 단지는 출입구가 여러 곳이므로 뚫려 있기 때문에 거주민의 동선이 분산된다.
2. 아파트 출입구 위치 파악하기
 아파트 단지내 상가 상권 분석의 기본은 아파트 출입구 위치를 파악하는 것이다. 세대수가 많으냐 적으냐 보다 출입구 위치가 어디 있느냐가 상권 내 1 입지를 판단하는데 더 중요한 경우다.
입지 내 마이너스가 되는 시설들

학교 
 : 학원으로써 좋은 입지는 학교 인근이 아니라 주거 밀집 지역이나 대중교통 접근성이 좋은 교통이다. 
공원
 : 규모가 크지 않는 공원은 그다지 큰 영향을 주지 않는다.
보행자 가드레일, 주정차 단속 카메라
전통시장
노점상
쇼핑몰 
 : 전체 쇼피몰의 매출이 중요한게 아니고 고객 동선이 얼마나 집중 또는 분산되는지에 따라 달라지는 유효고객수를 파악하는 것이 중요하다.

로드사이드 상권을 주로 외곽지에 위치해 차량을 통한 고객 유입이 이뤄지는 상권
드라이브스루 매장은 고객이 매장에 들어가지 않고 차량에서 음식을 주문할 수 있는 매장

권리금은 수요고 프리미엄이다. 일정 수준의 권리금이 형성돼 가게의 양도양수가 이뤄진다는 것은 기꺼이 그 금액을 주더라고 해당 상가에서 영업하고 싶은 임차인이 있다는 의미다. 권리금이 높을수록 해당 상가가 가지는 지역 내 프리미엄이 높다는 것이다. 여기서 주의할 점은 기존 임차인들이 희망하는 권리금을 파악하기보다는 실제로 거래되는 권리금 수준을 파악하는 것이 중요하다. 

주변 아파트 준공도 아직 완료 되지 않았고 개발 사업의 진척도 낮은 상가는 조심해야 한다. 향후 좋아질 것이니 지금 선점해야 한다는 조급함 마음을 가질 필요가 전혀 없다. 기반 시설 정비는 계획대로 되지 않은 경우가 많고 기대했던 만큼 상권이 활성화되지 않으면 이러지 못할 상황이 발생할 수 있다. 

역세권 상권을 분석을 할때도 지하철 이용객수에 집중하지 말고 실제로 본인 상가를 이용할 수 있는 사람이 얼마나 되는지 파악하는 혜안이 필요하다.

네이버 지도의 경우 지도화면 상단의 음식점 탭을 클릭하면 해당 지역에 위치한 식당들이 표시된다.

주거 상권에서 병원의 밀집도가 중요한 이유는 배후지에서 접근성이 좋은 곳에 위치하는 것이 병원의 특징이기 때문이다.

 

지도로 상권을 파악하는 방법

1. 지적편집도로 예측하기

2. 식당 병원 카페 밀집도 살펴보기

3. 배후세대 파악하기

4. 버스 노선도 확인하기

2224

2016

2413

성동 13

 

 

 

5. 이제 현장으로

 

실패하지 않으려면 비교하라.

배후세대가 얼마인가

상가가 지역 주민들의 생활동선상에 위치해 있는가

상권 내 상가 공급 면적이 많은지 적은 지

주요 시설물과 어떤 것들이 있는지

다른 상가와 비교했을 때 가시성이 좋은지 나쁜지

면적이 어떻게 다르고 전면 길이 차이는 어떤지.

 

 

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