돈이 되는 상가를 사라 - 전철, 김인만
상가에 대한 초보적 관점에서 서술한 책이다.
백과 사전 처럼 용어 정의를 정리한 책 같다는 느낌이 든다.
일부 사례 연구도 있고 지도를 통해 어느 쪽 위치가 좋은지 기술한 내용도 있다.
그런 전체적으로 보면 상가를 투자하는 투자자의 입장에서 보면 당연한 이야기 당연히 했다 정도이다.
본문 참고 하기 바란다.
[본문요약]
상가 투자의 성공 요소
1. 수익성
상가는 월세라는 임대의 수익이 목적인 수익형 부동산이다.
21년 기준 서울은 보통 3~4% 정도로 본다.
보통 임대 수익률과 투자 수익률을 합해 5% 정도로 잡는다.
임대 수익률 3% + 투자 수익률 2%
2. 안정성
상가의 가치는 임대 수익률이 절대적이기 때문에 임대료 하락은 곧 매매 가치 하락을 의미한다.
지나치게 높은 수익률만 고집하거나 월세를 높게 받으려고 하기보다 꾸준히 안정적으로 받는 것이 중요.
3. 환금성
상가는 아파트보다 수요층이 두텁지 않고 물건마다 개별성이 강해 부동산 시장의 분위기에는 크게 영향 받지 않는다.
수익률, 공식률, 건물 상태, 임차 업종에 영향을 받는다.
4. 미래가치
상가는 임대 수익과 공실에 문제가 없다면 가격이 크게 움직이지 않는다.
배후 수요가 증가하면 임차인의 매출이 늘고 자연스럽게 임대료가 상승 할 수 있어서 상가의 가치 상승으로 이어질수 있다.
공실관리도 기술이다.
공실이 발생하면 먼저 공실 원인부터 파악 해야 한다.
상가 임대료는 가급적 주변 시세와 비슷하게 맞춘다.
상가 주인 입장에서는 당연히 높은 월세를 받고 싶겠지만
임차인 입장에서는 장사가 잘 되는 것과 상관없이 고정적으로 나가는 월세가 매우 부담 스럽다.
상가 가치는 어떻게 평가하나?
수익환원법은 임대 수익률의 계산법을 활용해 연 임대료를 적정 수익률로 나눈 다음,
보증금을 더해서 가격을 산출하는 방법니다.
평가가치 = 연 임대료 (월 임대료x12)/수익류 + 보증금
서울의 경우 1층 상가나 상가주택, 근생빌딩 2.5~3%, 고층(2층 이상) 상가는 3~4% 정도 생각하면 무난하다.
상권을 살아 움직이는 생물과 같아서 자연 상권의 변화 흐름이 중요한 투자 판단 기준이 된다.
동네상권을 보통 300미터를 넘지 않은데 넓어도 반경 1km 이내이다.
아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대, 원룸빌라는 400세대 이상이면 어느 정도 돌아가는 상권이 형성됐다고 할 수 있다.
상가에 유입되어 구매를 일으키는 실질 수요를 유효수요라고 하고 고정적인 상가 주변의 유효 수효를 배후수요라고 한다.
배후 수요의 첫걸음은 배수 수요의 범위를 설정하는 것이다.
실질적인 구매를 일어키는 수요를 어디까지 보는지가 중요한데
이때 도보 거리, 경쟁 상권, 그리고 상권 단절에 대해 분석해야 한다.
많은 유동 인구가 있어도 유동 인구의 이동 속도가 빨라 제대로 유입되지 않는 바람에 기대처럼
매출 증가에 도움이 되지 않는 상가 자리를 흐르는 자리라고 한다.
[흐르는 자리 분석]
1. 흐르는 자리에 있는 상가를 지나가는 유효수요에는 목적이 있다.
2. 역과 역 사이 어중간한 위치에 자리 잡고 있다.
3. 차량 이동 속도가 빠르고 주차가 어렵다.
가족 단위 손님까지 생각한다면 주차공간이 있거나 주차가 용이해야 한다.
4. 상권이 작아서 소비를 할 만한 업종이 주변에 절대로 형성되지 않았다.
임대수익과 투자 수익, 두 마리 토끼를 잡기는 현실적으로 어렵다. 앞에서 설명한 5%의 법칙을 잊지 말자.
상가를 투자할 때에는 100% 완벽한 물건만 고집하지 말자.
80% 이상 만족된다면 나머지 20%를 보충 시켜줄 다른 점을 찾으면서 좀 더 긍정적인 판단을 해도 된다.
상가 투자 계획은 지나치게 유리한 방향으로 세우면서 잘 될 것이라고 생각하지 말고
잘 안될 수 도 있으니 최대한 주의해야 한다는 생각을 하면서 안정적으로 세워야 성공할 수 있다.
해약금 / 위약금
구도 계약도 계약이라서 입금한 가계약금은 돌려 받기 어렵다.
가계약금을 입금한 후 계약이 성립되었고,
계약금은 언제, 얼마를 지급하며 해제시 해약금은 계약금으로 간주한다는 내용을 휴대전화 문자로 주고 받았다면
계약금에 상응하는 금액의 해약금이 발생할 수도 있다.
상가투자자 입장에서 권리금은 임차인 문제이므로 자신과는 상관없다고 할 수 있지만, 임차인은 내게 월세를 주는 중요한 고객이기 때문에 임차인에게 중요한 권리금에 대해서는 배려해주는 자세가 필요하다.
되도록 계약 당시 특약사항에 원상 복구 범위로 명시하는 것이 좋다.
포괄양수도 계약
상가 매수인은 10% 부가가치세를 매도인에게 지불하지만
세금계산서를 받고 과세 기간 말일부터 20일이내 일반과세자로 사업자 등록을 하면 부가가치세를 환급 받을 수 있다.
매수인이 일반과세자가 아니라 간이과세자라면 매도인에게 지불한 부가가치세를 환급받을수 없다.
그 대신 취득가액에 합산되어 향후 양도시 양도차익을 줄일수 있다.
상가 매매시 발생하는 부가가치세를 생략하고 싶다면 포괄양도수 계약을 하면 된다.
포괄양수도 계약은 상가의 자산을 비롯한 인적, 물적 시설 및 사업상 권리와 의무를 모두 포괄적으로 승계하는 것이다.
포괄양수도 계약의 성립 조건으로는 양도인, 양수인이 과세사업자이고
사업 전체를 조건 변경 없이 양도 및 양수해야 하며 도일한 업종이야 한다.
대형 병원이 들어오면 주민 입장에서는 좋은 일이지만 생각처럼 상권 활성화에는 큰 도움이 되지 않는다.
월세를 받는 것이 목적인 상가 투자자라면 분양가가 비싼 1층 상가보다 2층 이상 상가에 투자해서
변호사나 법무사 사무실로 임대하면 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있다.
개인 창업자는 임대료가 높은 A급 상권과 지나치게 외진 C급 상권이 아니라 B권 상권에다 좀 작게 시작하는 것이 좋다. 브랜드 가치가 떨어진다는 단점을 맛과 가격, 양으로 승부하는 전략이 필요하다.
계약 갱신 요구권
임대차 계약 만료 시점에 임차인이 계약 갱신을 요구 할 수 있는 권리가 계약 갱신 요구권이다.
민법과 상가 건물 임대차 보호법에만 규정되어 있는데 민법상으로 강행 규정이 아니다.
차임 증감 청구권
월세나 보증금의 증액 또는 감액과 관련된 것이 차임 증가 청구권이다.
상가 임대차 보호법 제 11조에 의하면 양정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그밖의 부담 증감이나
경제 사정 변동 때문에 적절하다고 보이지 않으면 그 증감을 청구 할 수 있다.
상가건물 임대차 보호법 시행령 제 4조에 따르면 규정에 의한 차임 또는
보증금의 증액 청구는 청구 당시의 환산보증금의 5%를 초과 하지 못한다.
묵시적 갱신
상가 주인인 임대인 입장에서는 월세나 보증금을 올려 받을 수 있는데도
묵시적 갱신 관련 통보 기간을 놓치면 1년 동안 임대료 인상 없이 계약 기간을 연장해줘야 한다.
그러므로 계약 만료 1~ 6개월 전에는 정신 똑바로 차리고 있어야 한다.