앞으로 5년 돈되는 수익형 부동산 –조건희-

[앞으로 5년 돈되는 수익형 부동산 –조건희-]

부동산 투자 물건에 따른 특징을 잘 살려서 설명한 책이다. 

부동산 초보자에게 추천하는 책이다. 아파트, 빌라, 다세대등 장단점을 구분하고

내 자산 상태에 따라 어떻게 투자 할지 방향을 정해주는 책인것 같다.

문장도 쉽게 되어 있어서 책을 싫어 하는 사람에게도 좋을 것 같아 추천 한다.

[1~2장]

문재인 정부시대, 부동산 정책의 핵심을 알자 (임대차 계약 청구권, 도시 재생 뉴딜)

부동산 시장의 변화와 수익성

 수익성 부동산으로의 전환 요인 

  - 저금리 시대의 도래

  - 1.2인가구의 증가

  - 임대료 상승과 월세 증가

  - 지가 상승과 정책의 지원

  - 은퇴자의 난 (1955~1963년)

  - 고령화 시대의 개막

[3장. 주거용 수익형 부동산 수요와 트랜드]

  1) 증가하는 수익형 부동산의 수요

     -1인 가구가 증가하는 것은 세계적은 추세이고 남성보다 여성의 비중이 높아지고 있다. 

       따라서 고객의 타겟층을 확실히 하고 수요 분석하는게 월세 수익에 큰 영향을 준다.

       특히, 여성의 경우 보안, 편의시설, 외관디자인, 세련된 내부공간, 수납공간등를 고려해야 된다.

  2) 수요가 원하는 수익형 부동산

      서울시 1인 가구등 자동차 보유하지 않는 가구는 72.6%

      서울시 1인가구 기준 전용면적 20㎡, 2인가구 기준 25~30㎡ 적합

      6평 기준 풀옵션, 보증금 1천만원, 월세 50만원 이상 그러나 품질 좋은 월세 선호

 3) 수익성 부동산의 시장 변화

     상가: 관리가 쉽다. 국지적 성향이 강하면 접근하기가 어렵다.

     오피스텔: 임대수익은 절대금액이 상대적으로 적다. 자산 가치의 하락

                  도심의 부지, 오래된 단독 주택 매입해서 신축 건축 방식으로 투자 해라.

[4장. 수익형 부동산의 종류 및 투자 포인트]

1) 오피스텔

    장점: 전세가 높거나 대출 비율이 높은 오피스텔이 유리

           임대인이 오피스텔 1개, 아파트 1개 보유하고 있어도 1가구 1주택으로 간주되어 양도 소득세 혜택

    단점: 시세 차익보다 임대 수익 확보에 적합

           분양가가 시세 대비 적정한지 체크 필요

           주변에 공급 되는 오피스텔 위치, 가격, 규모 및 구조를 비교

           임대하여 임대 사업자 등록시, 지역의료 보험 전환으로 의료 보험료 증액이 발생할수 있다.

 2) 다세대 주택 = 빌라

    장점: 전세, 월세 가능하고 대출끼고 월세 임대가능하며, 대출 이자를 월세로 납부하는 방식으로 소액투자 가능,

           관리비 저렴

    단점: 관리하는 사람이 존재하지 않아 건물 시설이 급격히 노후화 될 수있다.

           분양가는 시세대비 적정한지 분석 필요.

           주변 지역 경쟁력 분석 필수

 3) 다가구 주택

    : 3층 이하의 주택으로 1개 등의 주택으로 쓰이는 바닥 면적 합계가 660㎡ 이하 주택

    장점: 단독주택과 비슷한 개념.

           공유의 형태로 투잡 가능하난 향후 처분시 어려움

           토지, 건물 모두 보유하므로 토지 투자 개념에서 유리

    단점: 인허가 받은 세대수 대비 실제 세대수 점검 필요

           투지 가치를 분석 해야 한다.

           위법 건축물인지 사전 점검 필요

 4) 다중주택

    : 1개의 주택으로 쓰이는 바닥 면적 합계가 330㎡ 이하 (욕실 설치는 가능하나 취사시설은 불가) 원룸 형태이다.

 5) 고시원

   : 다중 생활 시설로 분류되며 구획된 실 안에 학습자가 공부 할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업

     장점: 다른 상품에 비해 투자 수익률이 높다.

     단점: 각 층별로 집합 건물로써 구분 등기가 되어 있는지 반드시 확인

            공용주번이 관리도 필요 -> 관리가 어렵다.

            공실위험(서울시 평균 공실 20%),

            화재, 안전등 사고에 민감하여 법적규제가 강하다.

           소방 비용이 많이 발생 한다.

 6) 원룸

    : 방 한칸에 숙박, 취사, 세탁 등의 생활이 가능한 주거용 상품을 말한다.

     장점: 다양한 건축물의 종류를 원룸 형태로 계획, 소액투자 가능하고 임대수익률이 가장 높다.

     단점: 공실우려, 불럽 개조된 원룸 많으므로 투자시 조심

 7) 상가

   : ‘근린생활 시설’

    장점: 영업이익에 따라 임대료의 절대 금액이 높다. 관리가 용이하다.

    단점: 상권 분석 필요. 입주 업종은 염두에 두고 투자 하는게 좋다.

           많은 투자금이 필요하다. (개인적으로 장소에 따라 투자금은 달라진다고 생각 된다.)

 8) 상가주택

   : 다가구 주택과 근린 생활 시설이 하나의 건물에 있는 형태

    장점: 주거와 임대 소득을 같이 할 수 있는 상품,

           입지는 중요 조건

           처분시 주택 부분이 전체 5% 넘으면 전체를 주택으로 보아 양도 소득세 비과세 혜택

   단점: 기존  상가 구매시 고사 시세, 주택의 임대가 어려울수 있다. 

           노후 건물 신축시, 1층 상가 어려울수 있다. 

           (건축법 강화) 상가주택은 취득할 때 주택과 상가 면적에 따라 취득세 부담이 달라진다.

 9) 게스트하우스

    : 외국인 관광 도시 민박업

    * 등록조건

      단독주택(다가구): 건축 연면적 230㎡ 미만만 신청 가능

      사업주가 실제로 거주하고 외국인만 대상으로 영업

    

    * 투자포인트: 건물의 용도가 주택이어야 한다. 리모델링, 인테리어 비용 소요

                      공급과대로 경쟁력 있는 운영 필요.

                      계절적 영향이 높다.

10) 분양호텔

     : 객실별 소유권을 분양하고 호텔 운영사가 운영하여 수익을 투자자에게 배분

      투자포인트: 투자 유지 관리가 필요 없고 회원권처럼 투자자가 직접 사용 가능

      유의사항: 계절적 영향으로 호텔 수익률이 낮아지면 게런티 해주지 않는다.

                   임대 수익률 보장하기 어렵다.

                   대지권에 대한 권리가 명확하지 않고,

                   건물에 대한 구분 소유 어려워 주의가 필요하다.

[5장. 나에게 꼭 맞는 수익형 부동산을 결정하는 4가지 요소]

     * 투자 형태에 따라 구분 해야 된다.

        1)임대 사업 유지 (노후 준비)

        2)즉시 매도 (오피스텔, 다세대 주택)

        3)일정 기간 임대후 매도

        4)투자자의 명의 문제

[6장. 각각 다른 투자 조건에 따른 수익형 부동산 투자법]

 투자금 5천만원이하의 주자자에게 적합한 투자

 5천만원 이하의 경우 오피스텔 투자가 가장 적합

   1. 5천만원 이하 투자의 경우 

       매입가 1.6억

       취득세 1.1백만원

       수수료 1.2백만원

       매출 1.12억   

       월대출 이자 326,667 (3.5%)

       보증금 10천만원

       월세 55만원

       실투자금 4천만원

       실수형 월세 223,333 (년수익률 6.64%)

  2. 1억원 이상 4억원 이하

       도심의 노후 다가구 주책 매입하여 임대 수익 올리는 방법 

      (지역의 역세권 -> 자산가치 상승에 관심)

     예) 매입가 8억 (대지 50평/평당 1800만원)

         취득세 19.3만원

         수수료 5.9백만원

         대출 4억원

         대출이자 1.16백만원 (3.5%기준)

         리모델링 1억

         보증금 1.2억

         월세 3백만원 (세대당 50만원),

         실투자금 4억

         실투자금 1.8백만원 (년수익률 5.43%)

   3. 4~8억원 투자 : 서울 역세권 토지와 건물 매입 추천

   4. 9억원 이상

      : 상권이 형성된 서울 역세권, 이슈가 되고 있는 지역의 상가 주택에 투자하라.

       (대표지역: 마포구 연남동, 합정동, 상수동, 근데 나 같으면 강남 아파트 사는게 좋을 것 같은데..)

[7장. 수익형 부동산 투자! 신축 리모델링]

[8장. 생각을 깨워 종자 돈을 만들자]

      주거에 투자한 비용을 줄이자!

      지금 당장의 만족스러운 주거 생활을 위해 너무 과하게 투자하는 것은 아닌지 돌아 보아야 한다.

      거주 지역의 이동

      평형수 줄이는 것

      수익형 부동산에 직접 거주

      은행 대출을 두려워 하지 마라

미대출               vs                대출

매출액 1.5억                         1.5억

대출                                    97.5백만원(3.5%, 년)

월세 60만원                          60만원

수익률 5.93%                        15.86%

[9장. 수익형 부동산을 돈 걱정 없는 노후 만든 사례]

   예) 3.6억원으 신축한 건축주 이야기

       중량구, 다주택, 7호선 150m, 대지면적 123.6㎡

       구리시, 대지면적 112.2㎡, 건폐율 80%, 용적율 450%

       광진구 도시형 생활 주택

       마포구 홍익대 지하 1층, 지상 3층 330 ㎡ 단독 주택

       전용면적 60 m^2 이하면 취득세 감면, 재산세 50% 감면

       실투자 4억, 수익률 15.45%

    예) 40대 초반의 안정적 원룸

        관악구 역세권 153.7㎡ 부지

        강서구, 지하철 약 400m, 면적 149㎡

         * 토지매입가 6억, 취득세 14.4백만원, 사업비용 5.1억, 매출액 4.2억, 년 수익률 9.6%

    예) 은평구 다세대 주택 신축

[10장. 수익형 부동산 신축 실패 사례]

      건물 신축시 주의 사항

       신모델 증축시 간섭되는 부지가 있어서 건물이 불가 한가?

       도로가 계획 되어 있는가? 

       건축허가 할 수 있는 땅인가?

       재개발 재건축 지역 건축법상 일조권이 제한받는 지역

       택지 지역에 상가주택

[11장. 택지지구 상가주택 투자시 체크 포인트]

        택지지구: 공동주택 용지, 업무시설용지, 근린생활시설용지, 단독주택용지, 상가주택 용지

                       ->건축가능한 규모, 용도파악

        일조권 적용 체크

        대지면적이 큰 택지는 지양

        택지 분양인 건축은 경제적인 여유를 갖고 계획

        택지 입지가 가장 중요

        수익률 분석 및 자금의 흐름 분석

[12장. 건축시 체크 포인트]

   1. 건축시공자재에 대해 이해 하기

   2. 단열 및 설비에 대해 알아야 한다.

   3. 건축비에 영향 미치는 옵션들 체크하기

   4. 시공 기술자의 수준

   <시공조건>

    1.평당 건축기 제안시 주차장은 별도 이다.

    2. 철거비

    3. 인입비용 (수도,전기, 가스 건물에 입입시키는데 필요한 제반 비용)

    4. 하자 보수 보증

    5. 공사비 지급 조건

    6. 시공사의 건설 유무

    7. 산재, 고용 보험 가입 유무

    8. 계약 이행 보증

    9. 세금계산서 발행 유무 (부가세 발행)

   10. 신뢰

   * 연면적 661㎡ 초과인 주거용 건축물은 종합 건설 면허 필요