상업용 부동산

매일경제 2021.05.25 기사 요약 내용이다.

서울, 분당신도시에 아파트 3채를 보유한 김 모 씨는 2채를 팔고 40억원짜리 꼬마빌딩을 매입할까 고민 중이다.
정부가 오는 6월부터 종부세율을 올리기로 한 만큼 매년 수천만원씩 세금을 토해내야 하기 때문이다.

주택 시장 규제를 피해 상가, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산에 투자하는 수요가 부쩍 늘었다.

프롭테크 업체 부동산플래닛에 따르면 올 1분기 서울 상업·업무용 빌딩 거래액은 7조2537억원을 기록해 지난해 1분기보다 46.7% 증가했다.
거래량도 945건으로 전년 동기 대비 35% 늘었다. 관련 통계를 집계한 2006년 이후 1분기 기준 역대 최대치다.
가격대별로는 10억~50억원 꼬마빌딩 거래가 450건에 달해 눈길을 끈다.
강남구 거래가 124건으로 가장 많았고 종로구(82건), 마포구(76건), 중구(68건) 등 주로 강남권, 도심 빌딩이 인기를 끌었다.
꼬마빌딩은 보통 매매가가 100억원 미만이면서 대지면적 100~200㎡의 5층 안팎 업무, 상업용 건물을 의미한다.
특히 인기 연예인들이 꼬마빌딩 매각으로 적잖은 시세차익을 올리면서 꼬마빌딩 수요는 더욱 늘어나는 모습이다.
배우 하정우는 2018년 당시 73억여원에 사들인 서울 강서구 화곡동 빌딩을 지난 3월 119억원에 매도했다.
3년여 만에 45억원 시세차익을 남긴 셈이다

아래 세 곳 중 한 곳일 거이라고 추정해본다.

 

▶수도권 단지 내 상가도 줄줄이 완판

꼬마빌딩뿐 아니라 상가 투자 열기도 뜨겁다.

현대건설이 서울 동대문구 장안동에 공급하는 ‘힐스테이트 장안 센트럴’ 단지 내 상가는 최근 분양 시장에서 완판됐다.
지하 1층~지상 2층, 총 85개 점포로 구성된 이 상가는 지난 5월 초 분양하자마자 전 점포가 주인을 찾을 정도로 인기를 끌었다.

부동산 업계 관계자는 “한동안 아파트 단지 내 상가는 미분양에 허덕이는 경우가 많았지만 최근 분위기가 달라졌다.
분양가가 높아도 입지가 좋으면 그만큼 임대 수익이 높을 것이라는 기대에 단지 내 상가에 투자하는 수요가 많아졌다”고 귀띔했다.

경매 시장에서도 상가, 꼬마빌딩 인기가 되살아나는 분위기다.
법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난 4월 전국 업무·상업시설 응찰자 수는 2411명으로 2월(2011명), 3월(2491명)에 이어 3개월 연속 2000명을 넘기며 증가세를 이어갔다.
코로나19 사태 이전인 2018~2019년 월별 평균 응찰자 수(1304명)보다 1000명가량 많은 수치다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “주택 규제가 강화되면서 대체 투자처로 꼽히는 상가, 꼬마빌딩 등 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리는 분위기다.
시중에 유동성이 넘쳐나면서 주택보다 규제 문턱이 낮은 상업용 부동산 인기는 상당 기간 지속될 것”이라고 내다봤다.

다만 상가, 꼬마빌딩 투자 여건이 좋은 것만은 아니다.
정부가 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 한도를 70%로 강화하는 등 규제에 나섰기 때문이다.
그동안 신협, 농협, 수협 등 상호금융권에만 적용됐던 비주택담보대출 규제를 은행 등 모든 금융권으로 확대하기로 했다.
앞으로는 상가, 꼬마빌딩 가격의 70%까지 대출받을 수 있다는 의미다.

주택 시장에서는 서울 등 투기 지역, 투기과열지구에 LTV 40%가 적용된다.
그마저도 9억원 이상 주택은 LTV가 20%에 불과하고 15억원 이상은 아예 대출이 불가능하다는 점을 감안하면 여전히 상업용 부동산 대출이 수월하다는 의미다.
부동산 업계 관계자는 “고가 주택을 구매할 때 사실상 대출이 어렵다는 점을 감안하면 비주택 LTV 70%는 크게 부담되는 수준은 아니다.
절세를 위해 아파트를 팔고 상업용 부동산을 매입하려는 수요는 더욱 늘어날 것”이라고 내다봤다.

상가에 투자하려면 공실률도 잘 따져봐야 한다.
한국부동산원에 따르면 올 1분기 전국 중대형 상가 공실률은 13%로 지난해 4분기(12.4%)보다 0.6%포인트 늘었다.
코로나19 여파로 폐업하는 자영업자들이 늘면서 우량 임차인 구하기가 만만찮은 실정이다.

“상가, 꼬마빌딩 같은 상업용 부동산은 미래가치 상승보다 매월 안정된 수익 발생이 목표인 만큼 입지, 상주인구 등을 꼼꼼히 살펴 투자 리스크를 줄여야 한다.
경기가 침체될수록 선임대 후분양, 할인 분양, 급매물 상가를 눈여겨보면서 대출 부담을 줄이는 보수적 투자 전략이 필요하다.” 윤재호 대표 의견도 눈길을 끈다.

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