북아현뉴타운

매경이코노미 2022.01.21 기사 요약 내용이다.

서울 서대문구 북아현뉴타운의 마지막 퍼즐인 북아현3구역이 재정비촉진계획 심의를 통과했다.
이에 따라 십수 년간 지지부진했던 재개발 사업이 본격적으로 속도를 낼 전망이다.
인근 북아현2구역은 기존보다 가구 수를 늘리는 내용의 사업시행변경인가를 앞두고 있다.

서울시는 지난해 12월 21일 제12차 도시재정비위원회를 열고 서대문구 ‘북아현3재정비촉진구역의 재정비촉진계획 변경안’을 통과시켰다.
지난 7월 제6차 도시재정비위원회에서 ‘보류’ 판정을 받은 이후 5개월 만이다.
재정비위원회 심의는 뉴타운 재개발 사업지의 용적률을 비롯한 전반적인 밑그림을 검토하는 절차다.
이 심의를 통과해야 건축위원회 심의 등 이후 절차를 밟을 수 있다.

북아현3구역은 대지만 27만2481㎡로 북아현뉴타운 내에서는 가장 규모가 크다.
재개발로 임대주택을 포함한 총 4776가구 대단지가 조성될 예정이다. 아파트 최고 높이는 30층까지, 용적률은 258.12%가 적용된다.
위치에 따라 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역과 5호선 서대문역을 이용할 수 있다.

‘더블 역세권’에 사업 부지도 가장 크지만 북아현3구역은 그동안 기부채납으로 지을 공공기숙사 위치를 놓고 서울시와 갈등을 빚었다.
3구역 조합은 당초 부지 가장 북쪽 땅을 공원으로 기부채납할 계획이었지만
서울시가 공원 대신 대학생용 공공기숙사를 충정로역과 가까운 위치에 지어달라고 요구했다.
알짜 땅을 쉽게 내놓기 어려웠던 조합은 반발했고 기존 부지와 서울시가 요구한 땅의 중간 지점을 절충안으로 제시했지만
지난해 7월 재정비위원회 심의에서 퇴짜를 맞았다. 조합이 결국 서울시 요구대로 충정로역 인근 땅에 공공기숙사를 설립하기로 하면서 갈등이 일단락됐다.

3구역은 이번 재정비촉진계획 심의 통과를 계기로 이후 사업 절차에도 속도를 낼 전망이다.
건축 심의는 올 상반기 중 열릴 것으로 예상되며 이후 사업시행인가, 관리처분인가, 이주와 철거 순으로 사업이 진행될 예정이다.


3구역, 1구역 사이에 위치한 북아현2구역도 사업변경인가를 앞뒀다.

북아현동 520 일대를 재개발하는 북아현2구역은 최근 용적률 상향에 따른 가구 수 증가를 위해 사업시행변경인가를 위한 공람을 했다.
2009년 12월 사업시행인가를 받은 지 12년 만이다. 그동안 조합 내부 갈등 등으로 사업이 파행을 겪었다.

이번 사업시행변경에 따라 2구역은 2320가구 규모 대단지로 탈바꿈할 예정이다.
역시 지하철 2·5호선 충정로역과 2호선 아현역을 끼고 있어 대중교통이 편리한 입지다.

북아현뉴타운은 총 89만㎡ 규모 부지에 새 아파트 1만2000가구를 지을 계획으로 2005년 3차 뉴타운으로 지정됐다.
총 5개 구역 중 1-1구역(힐스테이트신촌, 2020년 8월), 1-2구역(신촌푸르지오, 2015년 10월), 1-3구역(e편한세상신촌, 2017년 3월)은 이미 입주를 완료했다.

 

마침 최근 몇 년 사이 새 아파트 몸값이 급격히 높아지면서 북아현뉴타운 아파트 가격도 고공행진을 이어왔다.
북아현뉴타운에서 가장 먼저 집들이를 시작한 신촌푸르지오는 3.3㎡당 약 2040만원에 분양했지만 지난해 10월 전용 84㎡가 17억원 안팎에서 매매 계약서를 썼다.

3.3㎡당 약 2060만원에 일반분양한 e편한세상신촌 전용 84㎡는 지난해 12월 17억1000만원에 손바뀜이 이뤄졌다.
최근 층·향에 따라 18억~20억원을 받겠다는 집주인이 나타났다. 곧 20억원 돌파가 유력해 보인다.

앞서 입주한 단지들이 힘을 낸 덕분에 이번에 재정비촉진계획을 통과시킨 3구역에서도 기대감이 크다.
일대 공인중개업계에 따르면 3구역 매물은 감정가 대비 8억원 넘는 웃돈이 시세로 형성돼 있다.
최근 대지지분 18평, 2억원에 평가를 받아둔 단독주택 매물에 붙은 웃돈이 8억5000만원 수준이었다.
북아현동 A공인중개사사무소 관계자는 “지체된 사업 기간 동안 이미 지분을 팔고 나간 원주민이 많다”며
“최근 매물을 내놓는 사람들은 예전에 웃돈 4억~5억원 정도를 주고 들어왔다가 시세 차익을 챙기려는 수요가 대부분”이라고 설명한다.

지금 3구역에 투자하면 어느 정도 수익을 기대할 수 있을까.

3구역은 2012년 조합원 분양 신청 당시 조합원 분양가는 전용 59㎡(25평)가 약 3억8000만원, 전용 84㎡(33평)가 약 5억4000만원 선에 책정된 바 있다.
현금 청산자가 여럿 나오는 등의 문제로 이후 10년여간 사업이 난항을 겪었다가 재정비촉진계획을 변경하고 사업시행변경인가에 나선 상태로, 새로 조합원 분양을 진행할 것으로 보인다.
이때 조합원 분양가는 과거보다는 수억원가량 오를 것으로 보인다. A공인중개사사무소 관계자는 “웃돈과 이후 발생할 추가 분담금 등을 합치면 16억~18억원 정도에 아파트 하나를 얻는 셈”이라고 추산한다.

이를 먼저 입주한 아파트 시세와 비교해보면 사업성을 어느 정도 가늠해볼 수 있다.

북아현뉴타운에서 가장 최근 입주한 힐스테이트신촌의 경우 대부분의 평수가 2020년을 마지막으로 거래가 뚝 끊긴 상태다.
전용 84㎡ 2채가 2020년 6월 26일 14억5000만원(1층), 27일 13억8000만원(8층)에 팔린 게 마지막 매매 거래였다.
최근에는 같은 평형 아파트가 18억4000만~19억원 호가에 매물로 나온다.
지난해 12월 전용 84㎡가 20억9000만원(6층)에 주인을 찾았다는 종로구 경희궁자이3단지와 3구역을 견주는 시각도 있다.
북아현뉴타운3구역이 입주하는 시점에 경희궁자이가 입주 10년을 훌쩍 넘기는 점을 감안하면 보다 큰 시세 차익을 노려볼 수 있다는 기대다.

어쨌든 2구역, 3구역까지 개발을 마무리하면 북아현뉴타운은 도심 내 미니 신도시로 자리 잡을 가능성이 높다.

북아현뉴타운은 아현뉴타운과 신촌로를 사이에 두고 마주 본다.
지하철 2호선 충정로역부터 이대역까지 노선 중 북쪽은 북아현뉴타운, 남쪽은 아현뉴타운이다.
도보로 5분 거리지만 행정구역상 아현뉴타운은 마포구, 북아현뉴타운은 서대문구에 속한다.
강북 대표 부촌 ‘마용성(마포·용산·성동구)’에 끼지는 못하지만 북아현뉴타운은 도심과 가깝다는 장점만으로도 광화문, 여의도 등으로 출퇴근하는 중산층 실수요자가 선호하는 주거지로 꼽힌다.