매경이코노미 22.10.18일자 기사 요약 내용이다.
신림역 근처에서 고깃집을 운영하는 구희관 씨(가명)는 “신림역 상권은 20대 대학생과 사회 초년생부터 3040 직장인, 5060 중장년층까지 모두 찾는 ‘유흥 상권’이다.
매경이코노미가 연재 중인 포스트 코로나 신상권 지도 8편의 주인공은 바로 관악구의 맹주 ‘신림역’ 상권이다.
신림역은 코로나 팬데믹 타격을 비교적 덜 받은 지역으로 유명하다.
국내 최대 원룸촌을 보유한 덕분에 고정 수요를 든든히 갖춰놓은 덕분이다.
상업시설만 갖춘 유흥 상권, 직장인만 많은 오피스 상권처럼 배후 수요가 한쪽으로 치중되지 않았다.
코로나 팬데믹 이후에도 하루 지하철역 승하차 수가 10만명이 넘을 정도로 풍부한 유동인구, 여기에 신도림·영등포 등 주변 상권 침체도 신림역 상권에는 호재로 작용했다.
코로나 팬데믹이 막 터진 2020년 1분기, 신림역 중대형 상가 공실률은 1.4%에 불과했다. 같은 기간 서울 중대형 상가 평균 공실률(7.9%)보다 훨씬 낮은 수치다.
신림역 인근에서 공인중개사무소를 운영하는 김성일 씨(가명)는 “코로나 팬데믹 초기였던 지난해는 체감 공실률이 20~30%가량 됐다. 코로나 팬데믹에도 권리금과 임대료가 꿈쩍도 하지 않은 다른 주요 상권과 달리 권리금이 급격한 하락세를 그렸고 현재는 공실이 거의 없다고 봐도 무방하다. 임대문의 매물을 찾으려면 이면도로 2, 3층까지 올라가야 한다”고 분위기를 전했다.
한국을 대표하는 ‘원룸촌’
▷소득 낮지만 우월한 주류 매출
신림역은 서울을 넘어 한국을 대표하는 ‘원룸촌’이다. 신림역은 원룸·투룸·오피스텔은 물론 고시원에 이르기까지, 소형 주거용 부동산 매물이 전국에서 가장 많은 지역으로 꼽힌다. 강남·구로·영등포 등 인근 지역으로 출퇴근하는 직장인과 학생·고시생 주거 수요가, 상대적으로 월세가 저렴한 신림으로 몰린 덕분이다.
여기에 올해 5월에는 경전철 ‘신림선’까지 개통되며 유동인구가 더욱 늘었다. 신림선은 9호선 샛강역부터 7호선 보라매공원, 2호선 신림역을 지나 관악산역까지 이어지는 경전철로 이후에는 동여의도까지 연장 계획을 갖고 있다.
주거인구와 유동인구가 워낙 많다 보니 주점이나 노래방 같은 ‘유흥 상권’이 발달했다. 신림역을 매출 증가 10위까지 올려놓은 주인공도 바로 ‘유흥 매출’이다. 나이스지니데이타 분석 결과에 따르면 올해 7월까지 월평균 매출이 전년 동기 대비 가장 많이 오른 업종은 ‘유흥주점’이다. 월매출이 10억9000만원 증가하며 전년(3억6400만원) 대비 300% 가까이 뛰어올랐다. 유흥주점이 매출 증가 업종 1위를 차지한 것은 서울 주요 상권 중 신림역이 유일하다. 주로 피부과·성형외과 같은 ‘의료 서비스’가 전체 상권 매출 증가를 견인한 강남 상권이나 ‘일반 한식’ 등 먹거리 위주로 매출이 오른 홍대입구·종로3가·교대 같은 상권과는 차별화되는 지점이다.
다른 매출 증가 상위 업종도 전부 ‘술’이다. 2위 호프·맥주(9억원)를 비롯해 6위 소주방(3억4000만원), 10위 나이트클럽(2억원), 11위 단란주점(1억3000만원) 등 주류 매출과 관련된 업종이 상위권을 차지했다. 4위 갈비·삼겹살(6억8000만원)도 넓게 보면 유흥 상권에 속한다고 볼 수도 있다.
신림역 상권에서 인기 있는 음식도 독특하다. 한식 다음으로 일식이나 양식 매출이 가장 높은 여타 주요 서울 상권과는 달리 중식, 닭갈비, 국수 순으로 매출이 크다. 유흥과 음식 업종 외에는 정형외과(3위)와 약국(9위) 순위가 높았다.
‘밤’이 깊을수록 흥하는 신림역 상권의 모습은 통계에서도 나타난다. 올해 신림역 상권 시간대별 매출을 살펴본 결과 오후 6시부터 9시까지 매출이 29%로 가장 많았다. 오후 3시부터 6시가 19.1%, 오후 12시부터 3시가 17.4%로 뒤를 이었다. 오후 9시부터 밤 12시까지 매출도 15%로 적지 않았다. 김도훈 나이스지니데이타 연구원은 “신림 상권은 코로나 이전 대비 저녁 시간대 비중이 점차 높아지고, 밤 시간대 매출 비중도 회복하는 추세가 나타나고 있다. 점심~오후 시간대 매출 비중은 다른 주요 상권에 비해 낮은 편으로 낮보다는 밤에 강한 상권이라고 말할 수 있다”고 설명했다.
▶신림사거리 기준 ‘4개 상권’
▷타임스트림 20대, 르네상스엔 30대
신림역 상권은 신림사거리를 기준으로 크게 4개 구역으로 나뉜다. 신림사거리 기준 대각선 위쪽부터 시계 방향으로 ‘원룸촌 상권’, 르네상스쇼핑몰과 이면도로 인근에 자리 잡은 ‘숙박업 상권’, 타임스트림을 중심으로 형성된 ‘타임스트림 상권’, 순대타운과 먹자골목이 위치한 ‘별빛신사리 상권’이다.
신림역 상권을 남북으로 가르는 ‘남부순화로’를 기점으로 상권을 주로 찾는 연령대도 나뉜다. 남쪽에 위치한 타임스트림, 별빛신사리 상권은 20대가 주요 고객이다. 반면 북쪽의 르네상스, 원룸촌 상권은 30대들의 ‘핫플레이스’로 통한다.
신림역 상권 중 ‘메인’이라고 볼 수 있는 곳은 ‘별빛신사리 상권’이다. 신림역 매출 대부분을 담당하는 음식점과 주점이 밀집한 지역으로 신림 명물로 유명한 ‘순대타운’과 대규모 먹자골목이 형성돼 있는 곳이다. 2019년 월평균 매출이 436억원이었던 이곳은 2020년(406억원)과 20201년(388억원) 하향세를 그리다 올해(418억원) 다시 반등에 성공했다. 신림역 주요 4개 상권 중 절대 매출이 가장 높은 곳이다.
역시나 외식업 강세가 뚜렷하다. 서울시 우리마을가게 분석서비스에 따르면 별빛신사리 상권 전체 점포 525개 중 55.8%가 ‘외식업’이다. 매출액도 잘 나온다. 상권 점포당 월평균 매출액은 2020만원이다. 관악구(1385만원)나 서울시(1569만원) 평균보다 월등히 높다. 상권 매출을 견인하는 소비자는 20대다. 2022년 2분기 기준 20대 남성(33.6%), 여성(36.3%)의 유동인구가 압도적으로 많다. 젊은 세대가 밤늦게까지 먹고 놀 수 있는 주점, 음식점 등이 대거 밀집한 덕분이다. 전라도·충청도·경상도 등 전국 순대 맛집을 한곳에서 즐길 수 있는 ‘순대타운’에는 ‘여수집’ ‘전북 익산’ ‘또순이 원조순대’ 등 수십 년째 타운을 지키고 있는 순대볶음 맛집이 여전히 성업 중이다. 인근에는 ‘오첨지’ ‘하와이조개’ ‘하노이맥주밤거리’ 등 상대적으로 새로 생긴 주점과 음식점도 저녁이면 사람이 바글거린다.
이면도로에 음식점이 많다면 대로변에는 소매 서비스업 매장이 많다. 별빛신사리 상권 대로변은 신림역에서도 유동인구가 가장 많은 지역이다. H&B스토어, 생활용품, 이동통신매장, 분식, 제과점 등 유동인구 발길을 잡을 수 있을 만한 매장이 유리하다.
순대타운 맞은편에는 ‘타임스트림 상권’이 위치한다. 타임스트림은 신림역 일대 랜드마크였던 ‘포도몰’이 재단장하며 바꾼 이름이다. 영등포 타임스퀘어 빌딩 운영사가 포도몰을 인수, 지난해 재단장을 마쳤다. 포도몰의 노후화와 함께 침체됐던 해당 상권은 타임스트림의 입점과 함께 부활에 성공했다.
쇼핑몰이 중심인 상권인 덕에 다른 신림동 상권과 대비하면 차이가 확연하다. 한식·주점 등 음식점 매장 비중이 적은 대신 쇼핑몰 내에 위치한 점포를 중심으로 옷 가게와 액세서리 매장이 강세를 띤다. 타임스트림이 앵커 테넌트 역할을 하면서 각종 병원과 미용실, 피부관리숍 등 서비스업 역시 최근 들어 입점이 늘고 있는 추세다. 10대와 20대 고객 비중도 신림 상권 중에서 가장 높다. 타임스트림 내부에는 삼성 모바일 스토어를 비롯해 쉐이크쉑, 스트리트 패션 브랜드 매장 등 젊은 세대가 선호하는 가게가 대거 들어섰다.
순대타운에서 남부순환로를 건너가면 원룸촌을 배후로 둔 ‘원룸촌 상권’이 나온다. 남부순환로에 인접한 건물에는 은행과 다양한 편의시설이 대거 입점해 있다. 이면도로로 들어가면 젊은 세대가 선호하는 음식점이 모여 있다. 오히려 먹자골목보다 이름난 맛집은 더 많은 편이다. 돼지갈비를 주력으로 하는 ‘대원갈비’를 비롯해 간판 없는 맛집으로 유명한 ‘춘천골 숯불 닭갈비’, 깔끔한 스타일의 중식당 ‘아리차이’ 등이다. 다만 현재 이 일대는 잠시 유동인구가 줄어들었다. 현재 상권 중앙에 대규모 공사가 진행되고 있어서다. 동부건설이 현재 오피스텔 ‘센트레빌 335’를 짓고 있다. 공사가 마무리되면 다시 활기를 띨 것으로 보인다.
원룸촌에서 동쪽으로 이동하면 르네상스쇼핑몰을 필두로 한 숙박업 밀집 지역이 등장한다. 이곳에는 각종 나이트클럽과 숙박업소들이 몰려 있다. 저녁 10시 이후 늦은 시간 신림역 상권의 중심이 되는 곳이다. 밤늦은 시각 해당 상권에 가보면 화려한 네온사인이 불야성을 이룬다.
르네상스쇼핑몰 내부에도 매장은 있다. 다만 타임스트림 쇼핑몰과는 성향이 다르다. 타임스트림이 10대와 20대가 선호할 만한 콘텐츠가 많다면 르네상스 일대는 락볼링장, 나이트클럽, 롤러장 등 비교적 고연령층이 좋아할 만한 업종이 들어서 있다. 상권 이용 인구도 30대 비중이 높다.
신림 상권, 향후 전망은
▷환승역 ‘양날의 검’…노후화도 문제
압도적인 배후인구를 자랑하는 신림역 상권의 미래는 어떤 모습일까. 예상과는 달리 장밋빛 전망만이 나오지는 않았다. 전문가들은 신림역 주변의 변화가 신림역에 어떤 영향을 미치는지에 따라 상권의 미래가 달라질 것이라고 강조한다.
최근 신림 일대에 생긴 가장 큰 변화는 ‘신림선’의 개통이다. 관악구 일대를 세로로 가로질러 여의도 샛강까지 이어지는 노선이다. 환승역이 생긴다는 것은 양날의 검과도 같다. 신림역 자체 이용자는 많아진다. 겉으로만 보면 유동인구가 늘어나는 호재로 보인다. 그러나 일반적으로 환승역이 생기면 지하철을 타고 내리는 인구가 감소한다. 신림역에 내려 버스나 택시 등으로 갈아탈 관악구 내 인구가 신림선으로 빠지기 때문이다. 상권 입장에서는 좋지 않다. 역에서 내린 사람들이 자연스레 약속 장소로 신림역을 선택하는 효과가 있는데 이런 효과가 사라지기 때문이다.
경쟁자 등장도 우려할 만한 요인이다. 신림 상권이 지금처럼 커진 이유 중 하나는 관악구 내 수요를 모두 흡수한 덕분이다. 관악구는 서울시 내 자치구 중 인구가 다섯 손가락 안에 드는 곳으로 1인 가구로 한정할 경우 서울에서 인구가 가장 많은 자치구다. 인구는 많은데 규모를 갖춘 상권이 신림역밖에 없다 보니 ‘빨대 효과’에 힘입어 자연스레 상권 규모가 커졌다.
노후화된 지역 분위기도 해결 과제 중 하나다. 상권 내 위치한 건물과 빌딩, 신원시장 등 상권 인프라가 다소 낡았다. 물론 관악구도 노후화 문제를 잘 알고 있다. 관악구는 지난 2020년 12월 중소벤처기업부 ‘상권르네상스 공모’에 선정돼 순대타운을 포함한 신림역 일대 환경을 개선하는 ‘별빛신사리 상권르네상스’ 사업을 2025년 3월까지 추진한다. 낙후된 간판과 시설물을 교체하고 서원보도교를 ‘별빛다리’로 테마화해 리모델링하는 등 노력을 이어가고 있다. 하지만 상인들이 체감하는 효과는 미미한 편이다.