한강맨션

매경이코노미 제2193 기사 요약 내용 이다.

한강대교 북단과 동작대교 북단 사이에 자리한 서울 용산구 동부이촌동. 남쪽으로는 한강, 북쪽으로는 남산 자락과 국립중앙박물관, 용산가족공원에 둘러싸여 배산임수 지형의 표본으로 손꼽힌다. 한강 조망권을 갖춘 데다 주거 환경이 좋아 1970년대부터 전통 부촌으로 인기를 끌어왔다. 재건축 연한(30년)을 훌쩍 넘긴 아파트 단지들 가운데 규모가 가장 크고 한강과 맞붙어 있는 ‘한강맨션’은 동부이촌동에서도 대장 아파트로 꼽혀왔다.

한강맨션 재건축 사업은 비교적 순조롭게 이뤄진 편이다. 2017년 조합이 설립됐고 2년 뒤 재건축 계획이 서울시 건축위원회 심의를 통과했다. 2021년 환경영향평가 심의를 통과해 지난해 1월에는 GS건설을 시공자로 선정했다. 계획대로라면 한강맨션은 2024년 1월 착공해 3년 뒤 지상 35층 15개동, 총 1441가구로 탈바꿈한다. 지난해 11월 말에는 조합이 설립된 지 5년 만에 관리처분계획인가도 받아냈다.

한강맨션 재건축이 비교적 순조롭게 진행될 수 있었던 건 높은 사업성 덕분이다. 프롭테크 스타트업 ‘다윈중개’가 국내 재건축 단지 사업성을 시뮬레이션해 점수화한 결과, 한강맨션(127점)은 강남권의 ‘잠실주공5단지(127점)’ ‘신반포7차(127점)’와 함께 전국에서 10번째(공동)로 사업성 높은 단지로 꼽힌다. 재건축 사업성 점수가 100점이면 조합원이 추가 분담금을 내지 않고도 기존 평형과 같은 아파트를 배정받을 수 있다는 의미다. 점수가 100을 넘기면, 같은 평형 아파트를 배정받고도 이익을 환급받는다는 뜻이다.

한강맨션 재건축 사업성 점수가 높은 이유는 강남권 저층 단지 못잖게 대지지분이 많기 때문이다. 5층 아파트로 지어진 한강맨션은 단지 용적률이 101%로 매우 낮아 비슷한 시기 중층으로 지어진 주변 아파트에 비해 상대적으로 대지지분이 많다. 건물은 낡았지만 한강에 접한 토지 가격만 따져도 인근 단지보다 재건축 수익성이 높아질 조건을 갖췄다. 예를 들어 한강맨션의 가구당 평균 대지지분은 126.06㎡(38.2평)다. 전용 101㎡의 대지지분은 74.58㎡(22.6평)다. 무상지분율(가구당 대지지분에 무상으로 덧붙여주는 비율)이 150%라고 가정한다면 재건축 후 받을 수 있는 면적이 약 112㎡(34평)로, 이는 추가 부담금이 없을 경우 수억원의 이익금을 돌려받을 수 있다는 의미다

단지 입지 자체도 훌륭하다. 한강맨션은 예부터 부촌으로 통하는 동부이촌동 정중앙에 자리하고 있다. 4호선·경의중앙선 이촌역에서 걸어서 3분 거리인 초역세권이고 한강을 남쪽 거실에서 바라보는 입지다. 강변북로도 가까워 시내 어느 곳으로도 이동하기 편리하다. 김석환 다윈중개 대표는 “대통령실 이전, 용산공원 개발, 강남~용산을 잇는 신분당선 연장, 수도권 광역급행철도(GTX) A·B노선 사업까지 재건축 사업성을 끌어올릴 호재가 수두룩하고 용산역에는 아이파크몰·이마트·CGV 등 각종 쇼핑·문화시설이 모여 있다”고 평가했다. 여기에 인근 왕궁, 삼익 등 재건축 단지와 리모델링 추진 단지까지 개발이 완료되면 노후했던 이촌동 환경도 말끔히 개선될 것이라는 기대도 크다.

실제로 한강맨션이 한국부동산원으로부터 통보받은 재건축초과이익환수 부담금(예정액)은 가구당 평균 7억7000만원 수준이었다. 국내 재건축 단지 중 역대 최고 금액이다. 재건축 조합 추진위원회 설립을 기점으로 부담금 산정이 이뤄지는 만큼, 그간 오른 부동산 가격이 부담금에 모두 반영된 영향이다.

그러나 서울시가 최근 ‘35층 룰’ 폐지를 확정하면서 한강맨션은 GS건설이 제안했던 68층 설계안을 바탕으로 층수 상향에 본격 돌입할 수 있게 됐다. 재건축초과이익 부담금 역시 국토교통부가 부담금 완화안을 발표하면서 1주택 장기보유자의 경우 7억7000만원에 달했던 재초환 부담금이 3억원대로 절반 이상 줄어들 전망이다. 정부는 재건축에 따른 초과이익 부담금 산정 개시 시점을 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합설립인가일’로 현행보다 늦추고, 1주택 장기 보유자 감면 제도도 신설하기로 했다.

이에 따라 한강맨션 재건축 조합은 당장 설계 변경을 위한 새로운 도시계획 용역업체 선정 절차를 진행 중이다. 만약 한강맨션 새 아파트가 GS건설이 제안한 대로 68층으로 지어진다면 한강변 일대 최고층 아파트로 자리매김할 것이라는 기대가 크다. 현재 한강변 최고층 아파트는 이촌 래미안첼리투스(56층)와 성수 트리마제(47층) 등이다.

한편, 한강맨션이 한강변 최고층 아파트로 탈바꿈할 것이라는 기대가 커진 가운데, 한강맨션 아파트값이 어디까지 오를지를 두고 갑론을박도 한창이다. 한강맨션에서는 지난해 5월 전용 101㎡가 40억원(4층)에 매매된 게 마지막 실거래다. 같은 아파트는 여전히 40억5000만원에 호가가 형성돼 있지만 이후 거래가 이뤄지지는 않고 있다.

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