맘고생 않는 집짓기 사용설명서

맘고생 않는 집짓기 사용설명서
저자: 조장현

최근에 작은 소망하나 있다면
시골 지역에 작은 주택하나 마련해서 텃밭같은 것도
가꾸는 시골 주택을 하나 만들어 보고 싶다.

대충 상상하는 그림은 까페 형태로 아내랑 주말에 가서 상추도 심고, 맛있는 고기도 구워 먹고, 시간 되면 커피 한잔 하고 책 보면서 여생을 즐기고 싶다.

아직 먼 이야기 같지만 그래도 내가 상상하는 집을 꾸며서 미니멀하게 소박하게 그 꿈을 이루고자 올해는
집짓기 프로젝트도 개인적으로 준비중이다. ㅎㅎ

근데 이 책 읽다 보니까 챙겨야할게 너무 많은 것 같다.
기사나 유튜브 같은 것을 보면 건물 짓는게 발생하는 사고가 비일 비재 하다.

이때즘 이 책을 한번 읽어 보면 아..이런 부분은 아주 세심하게 고민해야하고 어느 단계에서 잘 진행이 이뤄야 하는지 한 눈에 알수 있다.

하긴 아파트 처럼 단순히 사고 파는게 아니라 오롯이 내가 결정하고 내가 선택해야하고 또한 개인적인 경험으로써 그냥 대중이 알수 없는 케이스가 너무 많기 때문에 이런 류의 책은 참 도움이 많이 될것 같다.

오늘도 나의 작은 소망을 이루기 위해 화이팅이다.



[본문요약]

통상 도급공사에서 시공사는 이윤의 10% 전후로 계산을 하는 것이 일반적인데, 공사 착수도 하기 전에 이미 20%의 돈이 들어 온것은 잘못된 것이다.

계약서시 가장 중요한 사항
1. 공사 계약할때 계약금은 최소로 하고 (공사이행증권을 받고 계약금 송부)
    나머지는 기성으로, 공사가 완료된것이 확인 된것암 돈을 지불.

작업자들 개개인에게 돈을 직접 지급하고 신분증과 연락처를 받아 놓은 하도급직불제, 노임직불제가 가장 확실한 방법이다.

실제 작업데 참여한 작업자들이 자필 서명을 하며 가가 작업의 반장들에게 임금을 일괄적으로 대신 수령해도 좋다는 내용의 서류를 받아 놓은 것이 있는지 확인하면 확실하겠다.

공사이행보증금, 보증증권을 수령하게 되면, 만약 시공자가 공사를 이해하지 않더라고 이행보증증권 등에 명기된 금액 (통상 공사비의 10%)안에서 보증서를 발부한 곳에서 건축주에게 지급을 한후 보증서를 발부한 곳은 시공사로 부터 그 금액을 받는 제도

실무적인 경험이 없으신 이론만 아시는 분들은 공사 계약을 하기 전에 포함되어야 하는 사항을 미리미리 확인하여 계약서에 상세하게 적어 놓아야 합니다.

계약서에 도면을 첨부하여 계약서와 함께 날인하세요.
계약서에 문구 하나만 주의 깊게 써 놓으세요.
'첨부된 도면에 포함된 일체의 사항을 포함하여, 도면에 명기 되지 아니하였더라도 그 기능을 발현하기 위하여 필요한 사항이라면 그 또한 포함되는것으로 한다. 또한 공사비가 증액될것이 명백할 경우에는 공사 착주전 건축주에게 서면으로 보고하고 상호협의 하여 확정된후 공사를 착수한다'

이미 지어져 있는 동일의 종류의 건물을 샘플로 제시하면서 계약서에는 '마감 사양은 ** 주택과 동일하거나 동등 이상으로 한다'라고 쓰기만 하면 자재로 인한 웬만한 공사비 증액을 말하지 못할 것이다.

지체보상금이란 시공사가 지정된 사용승인(준공) 날짜를 지키지 못했을 경우 그 익일부터 잔여공사금액의 1/1000이나 3/1000의 금액을 현금올 건축주에게 주는 것을 말합니다.

*건출 관련 업무 분장
CM: 건축주를 대신해서 설계사선정/관리, 인허가진행관리, 시공사선정/관리 등 건설사업 전반에 걸친 일을 대행하는 사람. 특히 공사기간과 공사비를 중점 관리
감리 : 설계 도면과 시방서대로 시공자가 공사를 하는지 확인하는 일을 수행
설계사 : 관련 법규에 맞는 설계도면, 시방서를 작성하고 인허가를 수행
시공사: 설계도면과 시방서 등을 그래도 건축물로 구현하는 일을 수행

기업들이 건설회사와 계약을 하고 건물을 지을때 마다 예비비라 는 항목을 집어넣습니다. 통상 전체 공사비의 3%, 5% 정도를 책정하는 데요. 여려차레 공사를 진행한 경험이 있는 기업이라면 공사 중에 공사비는 늘어나지 절대 줄어들지느는 않는다는 것을 알기 때문에 공사 중에 설계변경이나 어떤한 사유로 인하여 공사비가 증가 되더라도 당황하지 않고 즉시 대응하기 위해서는 처음부터 예비비를 확보하는 게 좋다.

공시기간을 줄여서 '공기'라고 말한다. 공사할 때 가장 중요한 관리 포인트가 바로 공기와 공사비입니다. 이 두가지만 잘 관리해도 90%는 성공한 신축 건물입니다.

공사기간을 일부러 지연하려는 싹수가 보이면 과감하고 단호하게 잘라버려야 합니다.

건축행위의 FLOW

[전체 FLOW]
부지매입-설계사 선정- 건축허가(개발행위허가)-> 시공자 선공 -> 시공자 계약 -> 착공 신고 -> 착공 -> 준공(사용승인)

[공사시 FLOW]
터파기 - 골조공사-> 외벽공사-> 창호공사-> 내부벽돌 -> 내부석공 -> 방수공사 -> 벽체미장 -> 바닥미장-> 도배장판 -> 가구공사

부지 매입 체크 포인트
1. 건축할 수 있는 도로에 인접 한지
2. 해당 부지가 그 지역 일대에 1급, 2급
3. 그 지역 전체가 성장중인 지역 OR 쇠퇴

설계사 선정
1. 설계사를 선정할때는 먼저 해당부지가 있는 지역 내에 있는 설계사를 선정
2. 지역내의 설계사중에 본인이 건축하려고 하는 건물과 같은 종류의 건물을 많이 설계한 설계사무소 3곳 선택
3. 선택한 3곳에서 설계금액과 설계 초안을 받아 보자.

개발행위허가는 토목설계사무소
개발해위는 건축사무에서 주관

시공사 선정
시공자가 자격면허를 제대로 갖춘 건축기술자인지 다른일을 하다가 돈 되단고 하니까 건설판에 뛰어든 무자격, 무면허의 업자인지가 중요한 판단.

착공신고는 건축허가를 받은 다음에 건축주, 시공자, 감리자등 공사에 관련된 사람들과 관련된 서류들, 그들간의 계약서, 설계 도면 등을 모아서 관할관청(세움터)에 접수하는 것이다.

사용승인신청할때 건축물 대장 생기고, 취득세를 내고 등기부등본도 만들어 진다.

공사 중에 중간 중간에 '허가 조건'이 어떤 것이 있는지 몇번 정도 읽어 보는 것이 좋다.

법규 5가지

1. 내 건물의 규모를 결정하는데 관련된 것
    건폐율, 용적률

2. 주차장 폭
    기둥공사 등 주차장 사이 공간을 공사할때, 반드시 건축주께서 직접 확인 하세요.

3. 건물과 대지경계선과의 거리
대지경계선과 건물을 일단 민법에 따라 최소 0.5M이상은 기본적으로 뛰어야 합니다. 시군구 조례로 그 이상의 거리를 띄어야 하는 경우도 있다.

4. 계단폭
시공자들이 많이 놓치는 부분. 계단의 폭은 1.2M 이상이 반드시 확보.

5. 난간높이
1층 빽 나머지 에서는 바닥에서 벽체가 1.2보나 낮다면 무조건 1.2M 이까지 난간을 세워야 한다.

건축비 추정하는 법
골조공사 인건비 평당 70만원 자재비 70만원
미장공사 인건비 평당 15만원, 자재비 5만원
설비공사 인건비 평당 15만원, 세면대/화장실 50만원
                 보일러 대당 45만원
전기공사 인건비 평당 15만원
타일공사 인건비 5만원, 자재비 7만원
내장공사 인건비 15만원, 자재비 평당 5만원 (몰딩,화장실 문등)

*최소 금액으로 참고만 하자.

단독주책, 다가구주택, 도시형생활주택을 직접 땅을 매입하여 공사를 해보고 알게된 사실은 직영공사를 하게 되면 시공업자보다 10% 정도 싸게 할수 있다.
(직영공사라 건축주가 직접 공사)

골조공사 체크 포인트
1. 건물의 위치
2. 각 층 공사할때 먹매김 확인
3. 가설비계
     비계는 발판을 이야기 하는데 중대 재해 발생율이 높기 때문에 꼭 확인 해야 함

미장 공사 순서
1. 바닥미장
2. 벽체 미장
     숙련된 작업자 1사람이 작은방 2~3개 정도 할수 있다.
3. 계단 장비
4. 방통미장
     방바닥에 난방배관을 깔고 그 위에 마무리로 평병하게 하기 위해서 시공

5. 난간 하부 미장

창문에 설치된 유리의 색상은 그린과 블루가 있는데 특별히 요청하지 않으면 그린으로 시공 (자재확보가 쉽다)
현관문, 화장실문, 방문의 경우 색상과 디자인을 정해 줘야 하고, PVC창호과 마찬가지로 회사에 따라 금액의 차이가 크므로 시공자는 저렴한 제품을 설치하려고 할 것이니 건축주가 미리 챙겨야 함.

설비, 공기공사 체크 포인트
1. 상수관 : 화장실, 싱크대, 다용도실에서 상수관이 나오는 위치
2. 하수관 : 화장실 바닥, 싱크대 하부 하수관 위치
3. 오수관 : 화장실 변기의 위치

콘센트 위치, 전등과 전등 스위치, 통신 공사에 해당하는 인터폰 위치, TV와 인터넷 선의 위치 확인

건축주는 머릿속에 항상 그람 아니어도 일 맡길 사람 많다라는 생각을 머릿속에 염두에 두고 있어야 한다.

먼저 계약금 5~10% 쿨하게 지급.하세요. 일 진행 될때마다 중간에 지급하기로 약속한 돈을 줄 타이밍이 되면 건축주가 먼저 돈 드려야죠 라고 이야기 하자.

가장 중요한 것은 잔금이다. 통상적으로 잔금 전까지의 돈은 작업자에게 인건비, 자재비, 경비(식대, 유류대)등의 원가이고, 이 잔금이 작업자의 이윤이 됩니다.

최고라는 말은 품질도 최고, 가격도 최고인 것이고 최적이라는 말은 내가 생각하는 가격에서 가장 좋은 것을 말한다.


설계자와 시공자에게 건축주가 생각하는 모양, 색상 등을 알려주고 가능하다면 제조회사명까지 알려주시고 샘플을 받아보세요.

샘플은 가능한 3가지 이상, 5가지 정도를 받아보고 마음에 드는 것을 선택

공사비에세 그 자재에 해당하는 비용을 물어보고 그 비용을 나중에 빼는 조건으로 건축주가 직접 자재를 사주겠다고 하자.

시공자에게 해야할 이행 조항
1. 계약이행보증 수령
    계약사항을 이행하지 않을 경우에 입게 되는 손해에 대비하여 위해 공사금액의 10%에 해당하는 금액을 현금 또는 건설공제조합, 서울보증등의 보증서로 징수
2. 계약금과 기성금 조건
   기성금은 공사가 진행되는 상황에 따라서 공사완료분에 대해서 지급, 공사 진행에 따른 투입공사비의 증빙, 또는 자료를 건축주에게 송부하여 확인된 내용만 지급
잔금은 사용승인 완료된 후에 지급

3.지체보상금
4.변경시에 공사비 변경조건 지정
5. 공사포기각서, 유치권포지각서 수령
6.하자이행보증수령

타일의 경우 타일가게에 소량으로 조금씩 남아 있는 타일을 구매하게 되면 상당히 저렴하게 살수 있다. 타일 가게 사장님 입장에서는 한 박스, 두 박스 남아 있는 타일은 창고 자리만 차지하고 있는 애물단지

전원주택을 지으려면 남이 지어 놓은 건물을 사지마시고 시간이 걸리더라도 꼭 직접 땅을 사서 직접 지으시기를 추천

건축자가 추가하는 디자인이나 기능을 가장 잘 반영하면서도 간결하고, 공사할때 작업자들이 중복되지 않으며, 각 공종의 작업자들이 한번에 들어와서 일을 마치고, 다음 순수러의 작업자들이 마음 편하게 자신만의 작업을 할 수 있게 설게, 자재크기나 실크기, 동선, 배치 등이 모듈화 되어 자재의 손실이 최소화되는 설계르 ㄹ하는 설계사무소를 찾아야 한다.

인입비용은 전기, 가스, 수도 등을 부지 안을 끌어오는데에 필요한 돈을 시청 등에 납부하는 것

임야, 전, 답 등 대지로 바뀌게 되면 대지의 공시지가오 그 전 지목의 공시지가의 차이에서 비용을 차감한 금액에 대해서 일정 비율(약 25%)을 개발부담금으로 지자체에 납부하게 되어 있다.

160평 기준 약 800만원 비용 소요.

땅이 확보할 수 있는 주차대수에 비하여 월 임대료가 높은 수준이라면 지자체 조례확인하고 인근 반경내 20평 내외의 방치 되어 있는 자투리땅을 찾아 부설 주차장으로 활용 추천

추가 상세 내용은
https://blog.naver.com/cjhw04
chhw04@naver.com

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