역세권 아파트에 투자 한다 박희용

나는 진따 돈이 되는 역세권 아파트에 투자한다.

역세권에 어느 아파트 투자에 좋을지 잘 정리된 책이다.
아파트 리스트는 추천을 해주기는 하는데 아파트 선호
이유가 무엇이고 어떤 면에서 좋은지를 평가해보면
어떨까 이런 생각도 해보게 된다.

그렇지만 실거주가 아니랴 투자 관점에서 바라보면 역세권
위주로 어느 지역이 투자하는 게 좋을지 약간은
고민이 사라지는 기분이 드는 책이다.

너무 깊지 않아서 좋고 그렇다고 인사이트 없는 책도 아닌 것 같다.
쉽게 읽고 재미있게 본 책이다.
아 Map 같은게 많아서 그럴수도 있을 것 같다.

[본문요약]

신설철도 주요 진행 단계

1. 사전 타당성 조사
본격적으로 사업을 추진 하기 위해 해당 지자체에서 본 예비타당성조사 신청을 앞두고 경제성을 평가해 B/C값을 산출하는 과정이다.

B/C값 이란 Cost 대비 이익 benefit이 얼마나 발생 할 것인가를 나타내는 지표로 값이 1이 넘는 다면 비용대비 이익이 더 많이 발생할 것을 예상

2. 예비타당성 조사
사잔타당성조사를 거쳐 국가철도망구축계획에 포홤되면 해당 노선은 예비타당성 조사를 통해 경제성을 심도 있게 평가 받게 된다. 전체 사업비 500억원 이상이거나 국가 재정이 300억원 이상 투입 될때는 의무적으로 예비타당성 조사를 받아야 한다.

3.기본계획수립
예비타당성조사를 통과하고 사업이 확장되면 그때부터 기본계획을 수립한다. 이 단계에서 구체적인 사업비 집행 및 개통후 운영방식에 대한 계획을 세우고, 전체 노선중에서 각 구간의 개발을 담당할 주체를 선정

4. 착공 및 개통
착송을 실제 공사를 시작하는 것을 말한다. 착공 및 진행 과정이 눈에 보이면 개통까지 순조롭게 진행 될 것이라 생각할 수 있는데, 착공 이후 공사가 중단되고 상당 기간 답보 상태에서 빠져 있는 경우도 많으므로 절대 안심해서는 안된다.

GTX A 노선

동탄역 주변에서 주목해야 할 아파트
동탄반도유보라아이비파크 5.0

용인역 주변에서 주목해야할 아파트
블루밍구성더센트럴
- 용인역 역세권 아파트, 초등, 중등, 고등학교 단지에 품고
   교육 여건 우수. 삼거마을삼성래미안1차까자 합하면 3천세대

삼거마을삼성래미안1차

8호선 별내 연장
인창주공사4단지
아름마을안장래미안아파트

장자호수공원역
구리두산아파트

월곶판교선

안양운동장역 주변
비산e편한세상과 비산삼성래미안

*개통시점까지 보유한다고 생각학보다는 스스로 목표 수익률을 정하는 것이 좋다. 나는 저점에 비해 다소 오른 8억 원에 매수했으니 15% 오른 9.2억원 되면 무조건 팔겠다.

4호선 진접연장
별내별가람역
별내아이파크1차

진접역
예당마을신안인스빌

7호선 청라연장
003역 (가칭)
청라제일풍경채2차에듀앤파크

서해선 대곡소사선, 일산연장선
대곡소산선 개통만으로 당장 집값이 크게 흔들리 가능성이 작다.
이유 1. 서울 직격 노선이 아님 2. 너무 넓은 배차 간격

능곡역
한라비발디리버
84타입 대부분, 초품아, 실거주하기 좋은 지역

GTX- C노선
은마아파트 C노선 통과 반대 이유
1. 주거시설 지하로 지하철을 통과시키는 등의 공익 사업을 시행하는 자는 각 가구에 일정 수준의 보상금을 지급한뒤 해당 토지에 구분지상권이라는 권리를 설정하게 되어 있기 때문이다.
2. 합의를 거쳐 주거 시설 지하로 지하철 선로를 개설하는 것을 강행하더라고 이후에 균열, 지반침하 등의 문제가 발생했을때 현재로서는 피해를 구제하는 법적 근거가 없다.

덕정역
지금의 한적한 모습만 보고 덕정역 주변을 섣불리 판단하지 말자. 분명 숨이 있는 가치가 있는 지역이다. 오히려 집값이 반등한 바로 인근의 양주신도시에 비해 상대적으로 주목을 덜 받고 있는 지금이 기회

양주스타힐스2차

수원역
수원역해모로

GTX B 노선
인천대입구역
  순수 투자 목적보다 학령기 자녀들 둔 실거주나자 송도국제도시보다 한 단계 정도 하급지에서 갈아타려느 실거주에게 추천

평내호평역
적은 자금을 가지고 투자 목적으로 접근하기에 아주 좋은 여건이  
마련된 곳
두산아프하임 : 전세가율이 75% 수준

동탄인덕원
지난 폭등기에 동탄인덕원의 중심부 보다 인덕원역과 가까운 지역,
동탄역과 가까운 지역이 더 높은 상승률을 기록

능동역
  능동역 주변에 깔끔하에 정리된 택지 지구에 상대적으로 아파트가
  분포되어 있어 능동력 주변으로 무게 중심이 많이 이동
  안화동마을주공7단지
  신미주아파트

위례신사선
   사업비 집행방식에 대한 합의가 이뤄지지 ㅇ낳아 착공에 들어가지 못하고 있다. 신설 철도 노선이 착공하려면 예비타당성조사를 통해 사업 타당성을 평가하고, 민간투자심의위원회 심의를 통해 어디에 어떻게 사업비를 활용할지 구체적인 규모 및 사용 방법을 확정한다.

어느 지역에 투자할 까?
하락폭이 평균 이상인 지역과 가격 방어가 된 지역 중에서 어느 지역에 투자하는 것이 좋을까? 지금까지 이 책을 꼼꼼하게 읽었다면 전자를 선택해야 한다는 사실을 잘 알 것이다. 해당 지역의 하락폭이 컸던 건 부동산 시장 분위기 때문에 어쩔수 없이 던진 매물이 많이 나타난 일시적인 현상일뿐, 해당 지역의 미래 가치가 사라진것은 아니기 때문이다.

부모에게 받은 돈은 모두 면제 대상?
양가 1억 5천만원 총 3억원에 대해 증여세르 면제 받을수 있다.
시행일은 24년 1월 1일 24년 1월 1일 혼인신고를 했다면 혼인신고 2년전, 22년 1월 1일 부터 ~ 24년 1월1일 사이 증여 받은 것은 양가 합산 3억원에 대해 증여세가 전액 면제.

20년 12월 31일 취득한 분양권과 21년 1월 1일 취득한 분양권은 다르다.  21년 1월 이후 취득한 분양권을 주택수에 포함된다.


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