다시 늘어나는 빌딩 투자

다시 늘어나는 빌딩 투자 (19.8.12일 이코노미스트 기사)

최근 인기 유튜버 6세 보람 양이 가족회사 명의로 95억 원 상당의 빌딩을
매매한 것으로알려져 화재다.

서울 청담동 대지 면적 258.3m^2 짜리 5층 빌딩으로, 대지 3.3 m^2 당 매입 가격은 1억 2100만 원에 달했다.

건물 전체의 보증금은 3억 원에 월세 수입은 2000만 원 수준인 것으로 알려졌다.

지난해 말부터 노홍철, 아이유, 엄지원, 송승헌 등 유명 연예인들이 잇따라 빌딩을 사들였다.

노홍철은 신사동 빌딩을 122억 원, 아이유는 과천 46억 원짜리 건물을, 손승현, 하정우는 
종로에 빌딩을 사들였다. 

12~18년 다소 잠잠했던 빌딩 거래가 늘고 있다. 종합부동산 서비스 회사 신영에셋에 따르면
올 상반기 서울 분당권역에서 거래가 완료된 오피스빌딩 거래 금액은 6조 8733억 원에 달했다.

물론 대한민국 1번지인 강남지역의 빌딩 매매도 활발하다.

임대료 급등으로 4~5년 전에 비해 상권이 위축됐지만, 지가 상승 등의 기대감으로 거래가 이어지고 있다. 

오동협 원 빌딩중개법인 대표는 강남 지역 주택 수요가 몰리면 가격이 급등한 것처럼 빌딩 거래도
강남 지역을 중심으로 시장 차별화가 이뤄지고 있다.

최근 빌딩 매매 수요가 증가한 것은 장기 저금리가 관련이 깊다.

국내외 금리 인하가 이어지면서 자금 조달 부담이 크지 않은 상황이다.

빌딩 감정가가 30억~50억 원이라면 감정가액의 절반 정도를
대출받아 매매하는 것이 일반적이다.

빌딩 매입에 연 2.5%의 금리로 20억 원을 대출받는다면
월 상환액은 1050만 원이다.

지난해에는 정부가 꺼낸 '임대업 이자상환비율(RTI)' 규제 영향을 받아 빌딩 투자가 부진했다.

 RTI란 담보 가치 외에 임대 수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로
임대소득을 이자비용을 나눈 값이다. 1억을 받을 경우 임대사업자들은 RTI가 150%(주택임대업 125%)
이상이어야 한다.

법인 설립을 통한 빌딩 매입 방법이 퍼지며 다시 매수세가 움트고 있다.

개인 임대업자의 RTI는 150%라 일반적으로 감정가의 50% 밖에서 대출받지 못하지만,

법인은 RTI 적용을 받지 않아 최대 80% 까지 대출받을 수 있다.

배우 권상우도 지난해 서울 등촌동 빌딩을 법인 명의로 매입했으면, 보람 양도 법인 '보람 패밀리'를
통해 빌딩을 사들였다. 법인 운영 등에 여러 비용이 발생하기 때문에 1세대 1 주택이라면 법인보다는
개인 임대업자가 유리하다.

지역별로는 종로, 광화문 등 서울 중심가가 크게 부상했다는 점이 지난 2~3년 전과 가장 큰 차이점이다.
올 상반기 도심권역 거래액을 3조 4778억 원으로 서울 분당권 전체의 절반을 넘었다. 
2014년 ~ 15년 빌딩 투자가 주로 강남권에 집중 됐던 것과는 사뭇 분위기가 달라졌다. 

SK텔레콤 상권분석 서비스 '지오비전'에 따르면 2016년 11월부터 2017년 10월까지 전국 주요 20개 상권 중
연 매출과 인당 매출이 가장 많은 지역 1위는 서울 광화문 인근인 것으로 나타났다.

종로처림 도시 재개발 사업이 빌딩 시세에 큰 영향을 끼친다는 점에서 다음 주목받은 지역은 여의도 일대다.
고층 빌딩 밀접 지역인 여의도는 국제금융센터와 전국 경제인연합회 빌딩 등 초고층 빌딩이 들어서며
공급과잉에 시달리며 임대 시장이 약화됐다.

그러나 서울 마포, 서대문 일대 대규모 재건축 사업이 마무리되면서 젊은 부부 입주가 늘었고,
마곡지구 등 강서지역 개발 등으로 지난 1~2년 새 분위기가 달라졌다.

여기에 내년 7월 파크원을 필두로 신규 오피스 빌딩들이 여의도 대거 들어설 예정이라 전체적 상권 수준이
향상될 것이란 기대감도 크다.