분양가상한제 - 강남재건축 시장

매경이코노미 19년 8.21일 기사 내용이다.

정부가 민간 택지 분양가상한제를 강행하면서 부동산 시장일 살얼음 판이다. 재건축 뿐만 아니라 재개발등 정비사업까지 줄줄이 막히면서 주택 공급이 끊겨 머지않아 집값이 급등할 우려도 크다.

국토부는 오는 10월 부터 투기과열지구내 민간택지 아파트내에 분양가상한제를 적용하기로 했다. 현재 서울 전역과 경기 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구 , 세종시 등 전국 31곳이 투지과열지구로 지정돼 있다. 한창 사업이 진행중인 재건축, 재개발 단지도 입주자 모집 승인을 받기전이라면 분양가상한제를 적용받는다.

정부는 이번 개정안에서 직전 3개월 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역이었던 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 투기과열지구로 지정된 지역으로 바꿨다. 여기에 직전 12개월 분양가격 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과 직전 2개월의 청약 경쟁률이 5대 1 초과, 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기 대비 전년 동기 대비 20%  이상 증가 등 3가지 요건을 하나라도 충족하면 상한제 적용 대상이 된다.

분양가상한제 적용 시점을 기존 '관리처분인가를 신청한 단지에서 입주자 모집 승인을 신청한 단지로 늦쳤기 때문이다. 아직 착공하지 않은 서울 재건축 단지는 총 66곳, 6만 8400여가구에 이른다. 후분양제를 선택하더라도 상한제 적용은 피하지 못한다. 정부는 지상층 골조공사 완료 시점으로 바꿀 예정이다. 공정률 80% 수준이라 사실장 후분양 단지도 분양가상한제 적용을 받게 된다.

수도권 투지 과열지구 민간택지내에서 분양가상한제 적용되는 주택 전매제한 기간은 인근 주택 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년 으로 확대 된다. 분양 가격이 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100% 미만이면 8년, 80% 미만이면 10년이 적용된다.

주택법 개정안 발의를 통해 수도권 공공 분양주택에 적용되는 최대 5년의 거주의무기간을 연내 민간택지 분양가 상한제 주택에도 도입할 예정이다.

가장 큰 타격을 받는 곳은 이주, 철거를 진행 중인 사업장이다. 일례로 서울 서초구 반포3차, 경남(래미안원베일리)의 경우 지난 관리처분인가를 받은후 올 들어 이주를  완료하고 철거 작업을 진행중이다. 분양가 상한제를 적용받아 일반 분양가가 기존 예상 가격인 평당 5,000만원선에서 4,000만원 수준으로 낮아질 경우 조합원 분양가가 오히려 일반 분양가보다 높아질 전망이다. 이 경우 가구당 평균 분담금도 1억원 이상 증가할 것이라는 관측이 나온다.

분양가상한제가 시행되면 일반분양가가 평당 4,000만원대로 떨어져 조합원 분담금이 기존 2.3억원 수준에서 3.5억원 이상으로 뛸수 있다.

서울 강동구 둔촌주공아파트도 분양가상한제 직격탄을 맞았다. 둔촌주공1단지는 당초 평당 평균 분양가 3,600만원 ~ 3,800만원대로 예상됐다. 하지만 상한제를 적용받아 평당 2,600만원대로 낮아지면 일반분양 수입이 1조원 이상 줄어들 것으로 우려된다. 가구당 예상 손실이 1억원에 달한다.
둔촌주공아파트 인근 공인중개업소에는 호가를 수천만원 낮춘 급매물이 쏟아지는 분위기다.

시장이 이렇다 보니 아예 상한제 적용 이전에 일반 분양을 강행하려는 단지도 적 잖다. 서울 강남구 삼성동 상아 2차 재건축 조합은 최근 조합원 임시총회를 열고 후분양 대신 선분양을 추진하기로 했다.

대안으로 임대 후 분양 카드를 검토할 가능성도 높다. 의무임대기간이 끝난후 분양가를 자류롭게 책정할수 있는 데다 분양가 상한제 영향을 받지 않기 때문이다.  반대로 준공 5년애 새 아파트나 상한제를 피해 분양을 마진 인기 지역 아파트 가격은 상대적으로 오를 것이라는 의견이 힘을 얻는다.

이때문에 정비사업이 틀어 막힌 현 상황에서 상대적으로 최근 준공된 새 아파트 희소성이 더욱 높아 질 것이라는 분석이다. 실제 최근 신축 아파트 단지 위주로 분양, 입주건이 가격이 오름세다. 오는 9월 입주를 압둔 강동 고덕그라시움 분양권은 한 달새 1억원이 넘는 웃돈이 붙었다. 단지 인근 공인중개사사무소에 따르면 적용면적 84M^2는 평균 13억~13억 5,000만원에 호가가 형성돼 있다.

송파 가락동 헬리오시티 상황도 비슷하다. 지난 7월 이 아파트 전용면적 84 M^2  입주권을 17억 5천만원에 거래 됐다. 5월 같으면 면적 입주권이 13.5억원에 거래됐으니나 불과 두 달만에 4억원이 급등한 셈이다.

분양가상한제 저굥잉 기정사살회된 지난 7월, 사상 최고가를 찍은 강남권 신축 아파트는 꽤 많다.  지난 6월 말 서초구 잠원동 신반포센트럴자이 전용 114m^2  입주권은 28.5억원에 거래 됐다.

재건축 시장이 침체된 상황에서 새 아파트가 나홀로 강세를 보이기는 힘들 것이라는 주장이다. 분양갸 상한제 도입 직후 수요자 관심이 당장 새 아파트와 일반 아파트로 이동할 가능성이 있지만 실제 거래량이 늘어날지는 미지수다.

단, 상한제 실시로 서울 집값을 주도하던 재건축 시장이 타격을 받으면 서울 전체 주택 시장 가격과 매수분위기가 주춤할수 있기때문에 신중할 필요가 있다.

건설업계에서는 민간 택지 분양가상한제로 인한 주택 품질 저하 우려를 제기한다. 상한제가 적용된 아파트 분양가는 토지 감정평가액과 정부에 정한 기본 건축법을 토대로 산정되는 만큼 고급 자재를 쓰거나 특화설계를 적용하기는 어렵다.

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