[Part1. 부동산 경매일반]
경매로 부부공동명의 아파트를 원하는 경우 낙찰후 등기 명의자를 바꿀수 있나요?
-> 입찰후 명의를 변경하는 것은 허용되지 않습니다. 입찰부터 공동명의로 해야 합니다.
지목이 임야인데도 농지취득자격증명이 필요한가요?
-> 법적지목이 농지가 아니라도, 실제로 농지로 사용되고 있는 토지는 농지법의 규정에 따른 농지로 봅니다.
경매절차에서 농지취득자역증명을 제출하라는 특별매각조건은 법률적으로 타당. 토지의 일부만 사용하더라고 해당 된다.
대리입찰시 본인 인감증명서는 언제까지?
->해당 사건의 최고가매수신고인을 결정하기 전에 인감증명서를 첨부하면 됩니다.
최고가 입찰자가 2명이상이면?
-> 최고의 가격 입찰자 상대로 추가 입찰을 실시한다.
지분 매각사건의 경우, 공유자는 매각기일까지 입찰보증금을 제공하고 최고가 매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자의
지분을 우선 매수하겠다고 신고 할 수 있습니다.
최고가매수신고인은 사건기록을 열람할 수 있나요?
->부동산등에 대한 경매절차 처리지침은 최고가매수신고뿐만 아니라 차순위매수신고인, 임지어 최고가 매수신고인이라고 주장하는 사람까지 사건기록을 열람 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
매각기일전에 매각 물건명세서 내용이 바뀌기도 하나요?
->매각물건명세서의 사본을 비치하기 전에 정정, 변경이 이루어져 당초 공고된 매각기일에 그대로 매각을 실시하는 경우라면
집행관이 매각기일에 그대로 매각을 실시하는 경우라면, 집행관이 매각기일으ㅔ 매각을 실시 하기전에 그 정정 변경된 내용을 고지합니다.
입찰표를 제출하기 전에는 반드시 다시 매각물건명세서를 확인해 보는 것이 좋습니다.
경매물건의 임금채권과 체납세액 확인 방법은?
-> 일반 입찰자의 입장에서 입찰 전에 입금채권과 체납세금의 금액을 알 수 있는 방법은 없습니다.
다만 최고가매수신고인은 사건기록을 열람 할수 있는 자격이 있으므로 만약 임금채권과 체납세금의 액수에 따라
낙찰자에게 부담이 될 수 있는 경매물건을 낙찰 받았다면,
낙찰후 매각허가에 대한 결정이 있기전에 반드시 사건기록을 열람해 그 위험을 계산해봐야 합니다.
경매와 공매가 동시에 진행 될 경우 입찰해도 될까요?
-> 경매는 민사집행법에서, 공매는 자산관리공사에서 진행
두 낙찰자중 먼저 잔금을 납부하는 사람이 적법하게 소유권을 취득합니다.
잉여가망이 없는 경매 사건, 입찰을 포기해야 하나요?
->잉여가망이란 경매 신청인에게 배당이 얼마라도 돌아갈수 있는 가능성을 말하며, 배당을 전혀 못받는 경우를 무잉여라고 합니다.
경매로 집이 넘아갔는데오 잔여 채무를 갚아야 하나요?
->저당권은 그 자체가 채권을 의미하는 것이 아니므로, 저당권이 소멸한다고 해서 그 피담보채권도 함께 소멸하는 것이 아닙니다.
중복사건의 배당요구 종기는?
-> 먼저 신청된 경매사건이 취하 또는 취소 되지 않는 한, 임차인이 배당받을 채권자에 속하려면 먼저 신청된 경매사건의 배당요구종기 전에 배당요구를 해야 합니다.
배당요구종기의 연기를 신청할 수 있나요?
-> 일반 배당요구 종기가 정해졌다면 법령에 정해져 있거나 특별한 사정이 있는 경우라 아니면, 배당요구의 종기를 새로 정하거나 정해진 종기를 연기 할 수 없습니다.
토지 취득시 등기원인일자와 접수일자가 다른 경우, 어떤게 기준?
-> 등기는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대해 할 수있고, 그 원인은 법률 행위나 상속, 공융징수 판결, 경매 기타법률의 규정이 다양합니다. 등기는 매매이고, 원인일자는 매매대금이 원납된 날이 됩니다 그러나 매매는 법률행위로서 대금이 완납된것 만으로 부족하고, 등기를 해야 비로서 소유권 이전의 효력이 발생합니다. 등기를 신청한 날이 바로 접수일자가 되는 것이지요
즉 등기원일일자와 접수일자가 다를경우, 물권병동의 효력은 원인일자가 아니고 접수일자에 발생하고, 따라서 그 순위는 당연히 접수일자를 기준으로 판단하게 됩니다.
소유권가등기와 담보가등기, 어떻게 구별하나요?
소유권가등기는 장래에 부동산의 소유권을 이전받기로 약정하고 , 그 약정내용을 보전하기 위해 설정하는 것입니다.
소유권가등기가 되어 있는 부동산의 경매에서 법원은 가등기권리자에게 해당 가등기가 담보가등기인 경우 그 내용과 채권의 존부 원인 및 금액을, 담보가등기가 아닌 경우 해당 내용을 신고하도록 최고합니다.
가등기 권리자가 이미 소유권을 취득한 경우
->어느 특정의 물건에 관한 채권을 가지는 자가 그 물건의 소유자가 되었다는 사정만으로는 채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 경우에 해당한다고 할 수 없습니다. 이런 경우 그 물건에 관한 채권이 혼동으로 소멸하는 것이 아니다. 을이 갑을 상속하거나 갑의 가등이게 기한 본등기 절차 이행 의무를 인수하지 않는 이상, 을이 갑으로 부터 별도의 원인으로 소유권을 이전 받았다는 것만으로 혼동의 법리에 의하여 을의 가등기에 기한 본등기청구권이 소멸했다고 볼수는 없습니다.
[Part.2] 까다로운 임대차
임차인의 대항력 발새 요건 점검 노하우는?
-> 등기상 최선순위 권리의 설정일자 보다 먼저 대하요건을 갖춘 임차인을 대항력 있는 임차인 이라고 하고, 최선순위설정후에 대항요건을 갖춘 임차인을 대항력 임차인으로 합니다.
입찰시 임차인에 관한 내용은 언제 확인할 수 있나요?
-> 경매 부동산의 매각 공고는 법원 게시판에 게시하는 방법으로 합니다. 대부분 법원은 매각기일이 지정된 사건목록과 매각기일의 일시, 장소 및 업무 담당부서만을 게시판에 게시하고, 전체 공고사항이 기재된 공고문은 집행과 사무실에 비치하여 열람을 제공하고 있습니다.
소액임차차 해당 여부는 어떻게 판단하나요?
-> 매각 시점 당시의 금액으로 소액임대차를 판단하고, 경과조치를 적용하여 배당 순서와 금액이 결정됩니다.
법인도 주택임대차보호법의 보호를 받나요?
->주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주태장에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차하여
지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 임주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.
이때, 대항력이 발생하는 시점은 법인이 임대차 계약을 한때가 아니라 입주가가 실제로 입주하고 전입신고를 마친 때입니다.
확정일자에 따른 임차인 우선변제권, 효력 발생 시점은?
-> 임차인의 우선변제권은 확정일자를 받는 즉시 발생합니다.
그러나 확정 일자는 대향력을 전제로 인정되는 권리라서, 임차인이 언제 대항 요건을 갖췄는지에 따라 우선변제권의 효력시점도 변합니다.
예) 전입신고와 동시에 확정일자를 받은 경우
18.1.1 전입신고
18.1.1 확정일자 (18.1.2 0시 우선 변제권 취득)
전입신고후 확정일자 받은 경우
18.10.10 전입신고
18.10.17 확정일자 (18.10.17 일과중 우선 변제권 취득)
전입신고보다 확정일자를 먼저 받는 경우
18.10.10 확정일자
18.10.17 전입신고
=> 18.10.18 0시 우선변제권 취득
집주인의 가족도 임차인으로 권리를 보호 받나요?
->만약 소유자의 주민등록상 동일한 세대를 구성하고 있는 가족이라면, 소유자의 세대원일 뿐이라서 별도의 임채다가 인정되지 않습니다.
부부지간이라면 변도의 세대를 구성하고 있더라도 임대차는 인정되지 않습니다.
임차인 무상거주 확인서에 인감도장이 있어야 하나요?
-> 중요한 것은 명확한 의사 표시가 있었는지에 과한 사실 관계입니다.
사문서 중의 하나이고, 윈칙적으로 사문서는 공증 등의 방법을 통해 법률적인 효력을 발생시키지 않는 한 그 차제만으로는 구속력이 없습니다.
반환할 보증금에서 밀린 월세를 공제해도 되나요?
-> 임대차의 만기에 연체된 차임이 있다면, 반환하는 임대차보증금에서 그 차임연체액을 공제 할 수 있는 권리도 당연히 포함된다.
임차인이 2개월분 이상 차임을 연제한다면 임대인은 언제던지 계약의 해지를 창구 할수 있는 것입니다.
낙찰자가 잔금을 지급하여 소유권을 취득하기 전에 이미 임차인이 2번이상 차임을 연체 했다면, 임대인에게는 계약 해지권이 있고, 이역시 낙찰자
에게 승계됩니다.
채권회수 목적의 임대차, 대항력과 우선변제권은?
-> 채권담보를 목적으로 임대차가 이루어졌더라고, 주택임대차보호법이 규정하고 있는 대항요건(주민등록과 점유)를 갖추고 확정일자를 받은 것으로 임차인의 대항력과 우선변제권은 인정된다.
저당권 없는 주택, 소액임대차의 최우선변제권 발생시점은?
-> 담보물권의 설정 되어 있지 않는 경매사건은 배당이 확정되는 때(배당기일)를 기준으로 소액임대차의 범위와 보장금액이 결정된다고 봐야 한다.
토지와 건물의 저당권 설정 시점이 다른 경우, 소액임대차의 판단 기준은?
-> 소액임대차의 범위와 보장금액을 주택에 설정된 저당권을 기준으로 결정
건물 대금의 2분의 1 범위안에서 건물저당권 설정된 때를 기준으로 최우선변제 받을수 있다.
미등기건물의 소액임차인도 최우선변제권이 인정되나요?
-> 미등기 건물의 임차인도 주택임대차보호법이 규정에 따라 보호 받을수 있고,
임차인이 우선변제권을 행사 할수 있는 주택으 환가대금은 대지의 환가대금도 포함하고 있으므로
건물이 제외된 대지만을 매각하는 경매절차에서도 소액임차인의 최우선변제권은 인정됩니다.
임대인의 채무초과 상태에서 한 소액임대차 계약, 사해행위인가요?
-> 은행이 경매에서 배당 받을 금액이 줄었다면 당연히 사해행위이며, 은행은 채무자(임대인)를 대위하여 그 임대차계약을 취소 할 수 있습니다. 저당권이 설정된 후 소액임대차를 계약한 경우라혹 해서 무조건 사해행위가 성립하는 것은 아니다. 저당권자보다 소액임차인에게 먼저 배당되더라도, 주택의 가액이 매우 높아져 저당권자가 채권전액을 배당 받을수 있다면, 소액임대차 계약 행위는 채권자를 해한 것이 아니므로, 임차인의 선의여부를 따지기 전에 그 자체로 사해행위를 구성하지 않습니다.
임차권 양도양수 및 전대차의 대항력 발생 시점은?
-> 대항력을 갖춘 주택 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차원을 양도하거나 전대 한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 전입신고가 이루어 졌다면, 그 양도나 전대에 의하여 점유와 주민등록이 변뎡되었더라도 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속하는 것으로 본다.
전세권 설정된 주택에 전입한 소액 임차인의 최우선 변제권?
->임차권이 등기된 주택의 임차인이라도 그것이 민법의 규정에 따른 (임대인과 임차인의 설정계약에 따른) 임차권 등기라면 당연히 최우선 변제권을 인정 받는다.
전세권을 최우선변제권이 인정되지 않는다. 전세권은 점유가 요건이 아니다. 등기만으로 효력이 발생하는 물권이다. 따라서 전세권과 임차권이 공존하더라고 문제될 것이 없다.
[Part 3] 현장에서 부닥치는 전세권
전세권자가 주택임대차보호법상의 임차인으로서 보호 받을수 있나요?
-> 전세권을 설정하면 대항력과 우선변제권을 취득하지만, 그 효력 범위는 전세권이 설정된 부분에 한정된다. 반면 주민등록과 점유로 취득하는 대항력과 확정일자로 취득하는 우선변제권을 주택뿐만 아니라 그 부속 토지 까지 효력이 미친다.
전세권만을 설정하고 임대차 계약서를 따로 작성하지 않은 임차인인 대항요건을 유지하고 있다면, 전세권설정 계약서를 임대차 계약증서로, 등기관의 접수인을 확정일자로 보야 우선변제권이 있다.
반드시 배당요구종기전에 등기관의 접수인이 찍힌 등기필증(전세권설정 계약서 첨부)을 첨부하여 배당요구를 해야 매각대금 전부에 대해 후순위 채권자 보다 우선 변제를 받을수 있다.
전세권 등기후 전출, 기존 대항력과 우선변제권은?
-> 전세권 등기보다 임차권 등기를 궈한다. 임차권 등기를 하면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지 되기 때문에, 이후 전출하더라고 저축은행보다 선순위의 지위를 지킬수 있다.
[Part 4] 보전처분 핵심질문
후순위 가처분자가 선순위 근저당권자에개 대항할수 있나요?
-> 본안의 소송에서 가처분 채권자가 승소할 경우 "본안에서 다투는 내용에 딸서는" 낙찰자가 위험해질 가능성도 있다.
[Part 5] 자주 접하는 저당권
근저당권자가 실제 채권보다 적은 금액으로 경매를 신청했어요
-> 근저당권자가 피담보채권중 일부만을 청구금액으로 기재하여 경매를 신청한후 청구금액을 확정한 채권계산서를 제출 했을 뿐, 별도로 중복경매를 신청하는 등 필요한 조치를 취하지 않았다면 이후 채권금액의 확장으로 인해 낙찰자가 불측의 손해를 보는 일은 발생하지 않을 것이다.
근저당권으로 경매를 신청하면 그 권리의 채권액이 확정 되나요?
-> 근저당권자가 그 피담보채무의 불이행을 이유로 경매신처을 하면 그 경매신청과 동시에 근저당권이 확정되는 것이 맞다. 그러나 경매신청으로 확저오디는 근저당권의 피담보채권은 원금채권으로 한정되며, 그 이자나 지연손해금 채권까지 확정되는 것은 아니다.
토지 저당권자가 제3자 소유 지상검눌도 일괄경매 신청할수 있나요?
-> 저당 토지위의 건물에 대한 경매 신청은 토지 소유자가 건물을 축조했을때만 인정됩니다. 따라서 토지 소유자의 동생이 건물을 신축한 경우, 그 건물을 함께 경매 할 수 없습니다.
[PART 6] 토지 경매에서 중요한 지상권
지상권이 인수되는 경매사건의 토지에 건물이 없어요
->지상에 수목만 있더라도 그 시상권이 수목을 소유하기 위한 지상권이라고 단정할 수는 없고, 무엇을 소유하기 위한 지상권인지와 존속기간은 등기사항전부증명서에서 별도로 확인해야 한다. 지상권의 기간이 만료되더라도 그 지상물이 현조하는 경우 지상권자는 계약갱신을 청구 할수 잇고, 지상권설정자가 그 청구를 거절하면 지상권자는 다시 지상물매수청구권을 행사 할수 있다.
담보권 강화를 위해 지상권을 설정한 것 같아요?
*법정지상권 성립 요건
1. 근저당권 설정 당시 이미 토지와 건물이 존재했어야 한다.
2. 근저당권 설정 다시 토지와 건물이 동일인의 소유에 속했어야 한다.
3. 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질때 법정지상권을 성립한다.
-> 저당권자는 저당권과 함께 지상권을 설정함으로써 소유자뿐만 아니라 건축업자와의 관계에서도 월등히 우월한 지위를 확보 할수 있따.
[PART 7. 놓치면 안되는 법정지상권]
부동산의 취득 원인에 따라 법정지상권 성립이 달라지나요?
소유자
건물 갑(미등기) 갑(미등기) 갑(미등기)
땅 갑(등기) -> 을(등기) -> 을(등기)
-> 근저당 설정 당시에는 토지는 을의 소유이고, 건물은 갑의 소유로 보는 것이 타당.
결국 그 근저당권의 실행으로 토지의 소유권이 병에게 이전되었어도 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이었어야 한다는
요건을 충족 못한 것입니다.
만약 을의 취득 원인이 상속 이라면
소유자
건물 갑(미등기) 을(미등기) -> 을(미등기)
땅 갑(등기) -> 을에게 상속 을(등기) -> 을(등기)
-> 이 상태에서 근저당권을 설정했다면 근저당권 설정 당시에 이미 토지와 건물이 모드 을의 소유였으므로, 법정지상권이 성립된다.
이미 성립한 법정지상권읭 존속 여부는?
-> 이미 법정지상권이 성립했다면 이후 토지 또는 건물의 소유권이 이전 되더라고 법정지상권은 존속합니다
건물이 신축된 시점부터 토지와 건물의 소유관계를 면밀히 따져보고, 한순간이라도 토지와 건물의 소유자가 동일이었다면,
일단 법정 지상권이 성립했을 가능성을 배제 할 수 없습니다.
법정지상권이 성립하지 않는 토지의 지료 청구는?
-> 법정지상권이 성립하지 않는 토지의 소유자가 건물 소유자를 상대로 청구 할 수 있는 것은 건물철거와 손해배상 또는 부당이득반환입니다.
땅주인의 동의를 얻어 건물을 신축한 제3자의 선의 여부는?
-> 소유자
건물 을 을 을
땅 갑 -> 갑 (저당권 : 병) -> 소유자 정 (법정지상권 불성립)
[PART 8] 손해 안보는 유치권 질문
낙찰후 유치권이 신고된 경우는?
-> 신고내용으로 보아 성립할 여지가 없다면 경매절차에 영향을 미치지 않고, 어느 정도라도 성립할 여지가 있다면 법원은 매각을 불허한 후 유치권이 신고된 사정을 공고내용에 포함하여 다시 매각 기일을 정한다.
매각허가결정후 유치권을 주장하는 사람이 나타났어요?
-> 유치권의 성립은 권리신고와 무관하고, 오로지 피담보채권의 견련성과 적법한 점유를 요건으로 성립 그러나 적법한 요건을 갖췄더라고, 경매개시결정 후 성립한 유치권은 그 경매사건의 낙찰자에게 대항할수 없습니다
공사대금의 지급시기에 따른 유치권 성립
-> 유치권은 타인의 물건과 견련성이 있는 채권을 담보하기 위해 그 물건을 점유함으로써 성립하는데, 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립한다.
근저당권이 설정후 성립된 유치권, 낙찰자에게 대항 할수 있나요?
-> 어떤 부동산에 이미 저당권과 같은 담보권이 설정되어 있는 상태에서도 유치권이 성립될수 있다.
유치권자가 신청한 경매, 그 유치권이 매각으로 소멸하나요?
-> 유치권자의 신청으로 경매가 진행될 경우 그 유치권은 매각으로 소멸합니다.
[PART 9] 돈 되는 집합건물 질문
신축아파트인데 대지권 미등기 상태입니다..
-> 수분양자가 분양대금을 완납하지 않았다면 전유부분에 대한 소유권이전등기를 해주지 않는 것이 일반적인 관행이라는 점, 시행사와 시공사의 사회적 신뢰도를 볼때 처음부터 대지권을 포함하지 않는 건물만 분양 했다고 볼 여지도 희박하다는 점 등으로 미루어, 그러한 경우는 아닐 것으롱 보인다.
주변 공인중개사 사무소와 시행아세 문의해 해당 호실에 대한 분양 대금이 완납되었느느지, 대지권은 언제쯤 등기가 가능한지 확인해봐야 한다.
관리소장이 낙찰 아파트의 전유부분 관리비를 내래요?
-> 특별승계인(탁잘자)은 관리단이 공유부분에 대한 체납관리비를 청구 할 경우 당연히 납부해야 합니다. 그러나 전유부분에 대한 체납관리비의 납부의무를 승계시킬 법률규정은 어디에도 없다.
#김재범 #현장경매 #1일
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