상가투자의 핵심 노하우 박종일

최근 들어 상가에 관심이 점점 낮아 지고 있다.

온라인 시대가 돌입하고 온라인 이용이 증가하면서 실제로 많은 상가들이

옛날보다 어려움을 겪고 있다. 언제까지 갈 것인가?

근데 노령층이 증가 하면서 소비가 줄어 드는 것도 하나의 이유라고 생각한다.

이럴때 좋은 물건 찾아서 현금 흐름을 좋게 한다면 나쁘지 않을 것이다.

지금도 어려웠고 옛날에도 그랬다.

이책은 상가에 대해 막연히 생각하는 분들에게 좋은 책이 되지 않을까 생각된다.

상가 노하우의 모든것을 다를수 없지만 그대로 기본적인 내용만 다루었다고 생각한다.

이제 그 여행을 떠나보자.

[본문요약]

1장. 상가투자, 우선 감부터 잡자.

상가는 임대도 잘나가고 나중에 잘 팔수 있는 우량상가를 찾아 투자해야 합니다.

그러기 위해서는 명확한 투자목적과 기준이 필요하며 동시에 좋은 상권, 적정한 가격 등을 파악해야 한다.

종류별 특징

오피스텔 : 너무 많은 공급으로 수익률 하락이 우려디고 관리 비용이 어느 정도 들어가며

              시세차익을 보기 어려운 단점. 역세권이 좋으면,

              인근에 신축 오피스텔이 많이 들어오는 곳은 피해서 투자 해야 한다.

소형아파트 :

 중대형 아파트에 비해 금액도 가볍고 환금성도 좋은 편. 역세권 소형아파트는 임대사업 하기에 안정적. 

 아무리 소형이라도 기본 가격대가 있고 주택 특성상 전세 선호도가 높아 수익률이 높지 않다.  

빌라 및 도시형 생활주택

 : 소액투자가 가능하기 때문에 시세차익을 남고 수익률 높다.

   새집 선호 성격이 강하면 가격 상승이 크지 않고 연식이 지날 수록 가치는 떨어진다.

   수익형 부동산으로의 접근은 역세권 같은 교통이 좋은 지역이다.

지식산업센터

  : 기본 70%까지 대출이 가능 되므로 소액으로 투자 할 수 있으며,

    잘만 고르면 공실 없고 안정저거인 수익형 부동산이 된다. 투자할 곳이 한정되어 있다.

레지던스, 호텔

 : 관리회사에에 내 재산권을 맡겨야하는 구조와 호텔 운영성패에 수익률과 재산가치가 달려 있어 리스크가 있다.

상가: 아파트, 오피스텔보다 투자 단위가 높은 부동산이다. 수익률도 좋고 시세차익도 볼수 있는 등 장점이 많은 부동산이다. 상가를 투자할때 옥석 고르기를 잘해야 한다.

[상가유형별 투자 난이도와 장단점]

상가를 투자할때 투자목적과 방향을 설정하는 하는 것 만큼 중요한 것이 자금 규모의 파악입니다.

소형상가나 섹션오피트, 지식산업센터 같은 상업용, 업무용 시설로 투자가 가능한 틈새상품들이 있다.

[투자규모별 수익형 부동산]

중심상업지 메인 코너상가처름 금액 대비 수익률이 적어도 시세차익을 보는 상가투자를 하거나,

좋은 자리를 선점하는 전략투자를 하기도 한다.
현실적인 수익률은 수도권 신도시 1층 상가 기준으로 약 5~6% 정도가 좋은 물건이라 보면 된다.

수익률은 고정적인 수입으로 내 자산을 안정시켜주고, 수익률이 올라가면서 내 재산의 가치까지 올려주기 때문입니다.

2장. 상권분석으로 좋은 상가 찾기

상권이란 해당 상업지역에 소비를 하러 오는 주 소비자들이 거주하는 곳의 범위

광역상권: 전국에 소비층을 두고 있는 대형 상권을 말합니다.
지역상권: 서현역, 범계역, 산본역, 장항동, 상동, 중동, 수원역 상권처럼 지역 내 소비층을 아우리는 지역의 대표 상권을 말합니다.
근린상권: 특정 주거지역의 소비다들이 주로 이용하는 상권

* 상권의 흐름으로 투자시기를 파악
 1. 도입기: 신도시 입주 초기 부터 약 3년 정도
 2. 성장기: 미 분양된 상가나 초기 분양을 받았으나 임대가 안되는 등 개인 사정으로 경매에 나오는 매물이 등장.

              이 시기를 경매를 활용하여 구매하는 것도 방법이다.
 3. 안정기: 상권초기부터 약 10년 정도
 4. 쇠퇴기; 보통 건물이 노후화되고 지역 주거여건도 나빠지면서 상권이 이탈하는 시기
 5. 천이기: 쇠퇴기를 껶으며 어려워졌던 상권이 지역내 신규개발이나 재개발 등의 이유로 다시 살아나는 시기.

배후지란? 어떤 상업지역의 상업시설을 주로 이용하는 고객들이 거주하는 지역

상권분석

 지역분석: 상가비율이 낮고 인구밀도도도 높은 곳이 상가투자를 하기 좋은 지역
              (예, 위례, 판교, 광교 등)
 개별분석: 상가의 입지는 수익과 직결되는 부분, 지하철이나 버스정류장, 시장 등의 기반시설을 이용하기 위해 주로 다니는 길목이 동선의 주요 입지.
 면적대비 분양가격과 예상수익률 등을 검토하는 것.
 피해야 할 곳: 후면, 내부상가 -> 상가는 반드시 전면에 위치하고 가능하면 코너나 출입구 양 측면이 좋다.

 상권투자자는 상권이 주변환경의 요인에 따라 변한다는 것을 늘 염두에 둬야 한다.
 상가투자는 사는 것도 중요하지만 파는 일도 중요하다.
 가장 기본적인 좋은 방법은 내 상가 인근에 대형 기반시설이나 신도시 건설계획이 있는지 늘 체크
 상권은 어떤 요인에 의해 혹은 인근 상권의 변화에 의해 움직인다. 

 다만 그 속도가 빠르지 않아 쉽게 알아채기 힘들다. 

 (미리 예측하고 변화를 지켜 보며 대비 하는 것이 중요)

좋은 상권에만 눈을 두고 단정지어 찾는 것보다 내 예산에 맞는 최선의 상가를 찾는 것이 더 중요
상권이 좋지않느 곳에 있는 상가도 그 가치보다 싸게 살수 있다면 얼마든지 투자가치가 있다고 생각.

시대의 흐름은 빅데이터이다.

엄청나게 방대한 정보를 공공기관 등에서 아주 상세하게 프로그램을 만들어 정리해놓았기 때문에,

이런 데이터와 현장정보를 적절하게 내가 원하는 정보를 쉽게 찾을 수 있다.

상권정보시스템( sg.sbiz.o.kr)
지오비전(www.geovision.co.kr)
나이스비즈맵(www.nicebizmap.co.kr)
네이버 데이터랩(datalab.naver.com)
서울시우리마을가게(golmok.seoul.go.kr)

상가에 투자하는 여러 가지 방법
 기존 상가 투자방법 : 부동산 중개사무소
 신규 상가 투자방법: 프리미엄이 없는 물건
 경매 상가 투자방법: 단점은 원하는 지역에 원하는 물건이 나올 가능성 희박, 가능성을 높이려면 발품을 팔아 투자법위를 넓히는 것이 필요
 상가에 대한 이해가 깊지 않고 투자금애기 크기 않다면 무리한 투자보다는 내가 사는 지역의 소액상가에 투자해서 성공릉 경험해 보는 것도 좋다.

3장. 임장, 반드시 현장에서 확인하라.

상가투자를 시작한다면 가장 먼저 생각해야 할 것이 현실적인 눈을 갖는 일이다.
 1. 시세파악 (매매시세, 분양시세 임대시세, 권리금시세)
 2. 주변환경 (입지, 유망업종, 지형지세, 향후 전망)
 3. 상가현황(규모, 전면길이, 1층, 면적, 주차장, 기둥, 인도, 폭, 엘리베이트, 화장실 위치등)

주변 임대수준을 알면 해당 상가의 예상임대료를 알 수 있고, 매매가격이나 분양가격의 예상 임대료 대비 연 수익률을 파악해야 한다.
예) 상가가격 4.5억원 - 보증금 0.5억원 = 투자금 4억원
     임대수익 월 200만원 x 12개월 = 2400만원 -> 연 수익률(세전) = 2400만원 /4억원 x 100= 6%

1. 투자하려는 지역의 인근 사무실을 여러군데 방문해 본다.
2. 지역에 대해 잘 알고 열의가 있는 공인 중개사를 찾는다.
3. 도움 받을 중개사무소를 두세 곳으로 압축하여 지속적으로 방문하고 관계를 유지
4. 내 상황과 투자하려는 목적을 정확이 알려주고 그에 대한 해결방법을 찾는 다.
5. 당장 물건이 없어도 미리 충분히 대화를 나누고 협의를 해서 상황이 발생했을때 빠르게 의사결정을 할수 있도록 하낟.
6. 중개사에게 지급하는 보수는 너무 인색하지 않게 하며 상호 신뢰관계를 유지한다.
7. 임대시세, 권리금시세에 대한 정보는 임차인 입장에서 문의한다.

상가는 유동인구가 많은 곳이 유리하다.

배후지가 넓고 거주인구나 근무인원이 많은 곳이라면 상가수익에 큰 보탬이 될 것입니다.

아파트 단지 내 상가의 적정면적은 세대당 0.3평 정도. 예를 들어, 어느 지역의 아파트가

100세대라면 30평이므로, 100세대 당 상가 2개 호실 정도의 규모면 적정하다고 판단 하는 것이다.

근린상가는 약 500세대 당 1동을 적정치 기준으로 정합니다. 

근린상가 2개동이며 적정치인 1000세대 배후 세대에 상가 4개동이 공급되는 식이다.

가능하다면 횡당보도 앞코너나 코너 건물 출입구 자리에 투자하는 것이 좋다.

앵커 테넌트(anchor tenant)는 다른 말로 '키 테넌트'라고도 하며, 상가나 쇼핑몰 드에서

고객을 끌어들이는 핵심점포를 말한다.

멀티플렉스 영화관, 대형마트, 키즈파크, SPA브랜드,

푸도컨세션 등 집객에 영향력이 큰 유망시설을 말합니다.

요즘 상가는 대부분 이름 있는 신탁회사의 계좌를 이용하기 때문에

개인계좌로 입금을 요청하는 일리 거의 없습니다.

 

연면적 3,000M^2 이상이 되면 건축물 분양에 관한 법률에 따라 대부분 신탁회사와 계약하여

모든 자금 집행을 신탁회사를 통해 하게 되어 있습니다.

사업이 지연되지 않고 원활히 진행 될지, 사업 승인 신청은 된 상태인지 대해 해당 시군, 구청 건축과에 문의해서

상황을 알아봐야 합니다.

분양을 하는 회사 입자에선느 좋은 위치의 상가를 좋은 가격에 파는 것이 목적이 아닙니다.

상가를 위치와 가격에 관계없이 빨리 잘 파는 것이 목적이다.

당장의 임대료보다 입지가 좋은 상가를 찾는 것이 관건이라는 점을 잊지 말아야 합니다.

권리금이 있는 상가에 투자하라.

권리금은 바닥권리금과 시설권리금, 영업권리금으로 구분할수 있다. 

바닥권리금은 상가의 입지, 상권이 좋은 고셍 생기는 권리금으로 유동인가가 많고

집객이 잘 되는 곳일수록 비쌉니다. 주로 1층이 생기고 경우에 따라 2~3층에 생기기도 합니다.

영업권리금은 내가 현재 올리고 있는 매출이나 수익들을 고려해 생기는 권리금입니다.

시설권리금은 내가 설치한 시설을 그대로 넘기고 갈대 청구하는 권리금을 말한다.

수요보다 부족한 상가의 희소성이 권리금이라는 자릿값을 만들어 냈다는 것이다.

목이 좋고 도로에 접해 있어 접근성, 가시성이 좋은 1층 상가가 권리금 형성에 유리합니다.

4장. 상가투자 계약과 각종 절차, 어떻게 처리하나?

 투자결정전 곡 확인해야할 9가지

 1. 주변상권 및 환경 파악

 2. 주변시세 파악

 3. 임차인 상태 

    시세에 맞는 적정금액에 임대가 들어 있는지, 월세는 밀리지 않고 장사를 잘하고 있는지,

    성향은 어떤지등에 대해 알아봐야 한다.

 4. 건물하자 여부

 5. 건물관리 상태

 6. 대출가능 금액

    은행과 대출 한도, 금리 등에 대해 사전에 조율해 놓기 때문에 신용 불량 같은 큰 변수만 없으면 50~60%

    정도의 대출이 가능

 7. 위반건축물 여부

 8. 등기사항전부증명서

 9. 신탁회사와 분양승인 여부

    투자하려는 상가가 신탁회사와 계약 되어 있는지 체크 필요. 계약금, 중도금 등

    회사에 납부해야 하는 모든 금액을 신탁계좌에 납부해야 나중에 시행사 부도 등으로

    건축이 중단되어도 손해를 최소화 할수 있다.

    

    분양승인을 받지 않아 분양을 할수 없는 상태임에도 사전예약이라는 표현으로 청약을 받는 일도 많다.

도면에서 확인할 상황은 전면넓이, 출입구, 뒷면, 기둥, 엘리베이터, 화장실 등이 있습니다.

전면은 적어도 3.5m 이상은 되어아 한다.

주의해야할 점은 도면상 전면넓이 치수가 3.5m 라고 해도 벽과 벽의 중심선이 기준이다.

간혹, 뒷문 이 없는 1층 상가도 있는데, 설사 사용하지 않더라도 되도록 뒷문이 있는 것이 유리하다.

상가를 분양 받는 이유가 임대수익인데, 이렇게 분양가가 높으면 과연 수익률이 따라와 줄수 있는냐 이다.

중심상가들은 당장 임대료가 만족스럽지 않더라도 미래가치가 높기 때문에 분양가가 높은 것이고,

항아리 상권 같은 이치 좋은 근린상가들은 안정적으로 임대를 놓을 수 있기 때문에 가격이 높게 형성된다.

중개료보수

원세를 전세로 전환 : 보증금 + (월세 x 100) = 5000만원 + (250만원 x 100)= 3억원

중개보수 : 3억원 x 0.9% = 270만원

임대료를 설정하는 2가지 방법

 1. 전세금 기준 임대료 산정

     전세금 기준 분양가격의 40~60% 정도 수준에서 전세금을 산정한 후 전세금을 보증금, 월세로 환산하여

     계산하는 방식

 2. 수익률 기준 임대료 산정

     기준수익률을 결정하고, 분양가격의 5~20% 정도를 보증금으로 책정, 그다음 기준수익률을 이용하는 계산하는 것.

    월임대료 = (분양가 - 보증금) x6%/12

                  (8억-0.8억원) x 6% / 12 = 360만원

요즘 같은 저금리 시대에 월세를 더 낸다면 반가운 일이지만, 최소한의 보증금 기준을 넘어선느 것은 피해야 한다.

보증금은 최소 1~2년분의 월세 정도는 받아 놓은 것이 일반적이다.

연소득이 4800만원이 넘거나 세금계산서 발행, 부가가치세 한금이 필요하다면 일반과세자로 신청해야 한다.

5장. 안정적인 임대수익 구조 어떻게 만들 것인가?

상가투자는 좋은 상가를 샀다고 끝나지 않스니다. 투자를 하고 난후도 중요합니다. 

신축상가 임대인이 되면 가장 먼저 해야할 일이 적당한 임차인을 찾는 것입니다.

꼼꼼하고 깐깐한 장사 마인드를 갖춘 임차인을 만나는 것이 상가의 가치를 높이는 일이다.

안정적인 임대료, 활성화 된 상권과 상가, 시세보다 저렴한 금액, 발전선 등이 상가투자할때 찾아야 하는 포인터다.

보험료 계산기 

www.nhis.or.kr 

사이버민원센터 -> 건강보험안태 -> 4대보험료 계산

상가 보유시 세금처리

재산세: 건물분, 토지분

종합소득세: 사업소득 + 근로소득 + 이자, 배당소득 등

부가가치세: 임차인에게 받는 월세의 10%

국민연금

건강보험료

6장. 시세차익을 만들어 내는 상가매각

상가투자의 완성은 차익을 실현하는 매도입니다.

투자자는 반대로 생각해야한다. 

위치만 좋다면 당장 임대료가 좀 낮아도 미래가치를보고 투자 해야 한다.

2년뒤 임대료 상향이 가능하다면 그때 더 좋은 조건으로 매도 할수 있다.

상권의 변화를 체크하라

 1. 주거환경의 변화로 인한 요인

 2. 신도시 중심상가의 활성화 시점

 3. 인근 경쟁상권에 백화점이나 대형마트가 입점하는 경우

 4.  지하철 신규 개통이나 교통 체계 변화

 중요한 것은 상권이나 상가의 가치변동에 원인이 되는 요인들을 미리 체크하는 것

 이러한 상황은 언제든 올 수 있고, 어떤 식으로든 올 수 있습니다.

 늘 주변상권의 벼화를 주시하고 체크 해야 합니다.

<상가의 매각 전략 _ 계획된 가격에 팔아라>

세전 6% 라면 보증금 5천만원, 월 300만원에 임대된 상가를 6억에 매입했다.

만일, 2~3년 뒤 매각을 20 ~ 30만원 인상 계획을 세우고 월 330만원이 된다면

(월세 x 12)/5% = 실투자금 -> 실투자금 + 보증금 = 매도가격

 (330만원 x 12)/5% = 7억 9200만원 -> 7억 9200만원 + 5000만원 = 8억 4200만원

위를 정리 하면,

분양가 6.5억원, 취득세 3천만언, 임대료 5,000/300만원

투자금 6억원(세전수익률 6%), 실투자금 6억 3000만원

매도가 8억 4200만원, 임대료 5000/3300(세전수익률 5%)

차익 1억 6200만원

임대수익 300 x 36개월 = 1억 800만원

수익금 1억 6000만원 + 1억8000만원 = 2억 7000만원

매입가격, 매도가격, 임대료 상승 등에 대한 기준을 세워 투자한다면, 생각없이

투자하는 것보다 좋은 결과를 낼수 있을 것이다.

상가투자 임장 보고서 삽입

#상가투자 #박종일 #체크리스트