송사무장의 실전경매 - 송희창

이번에 낙찰된 물건이 있었는데 실정 경매 책을 통해 도움이 많이 되었다.

현재 경매를 배우는 분이나 현장을 열심히 뛰는 분들에게 참고할 만한 좋은 책이다.

여러번 읽어서 체득화 할수 있게 했으면 좋겠다. 

사례 연구를 통해서 경매에서 발생하는 일들을 미리 대비하는 것도 좋은 책인것 같다.

송사무장의 책들은 무조건 읽어 봐야 겠다. 

경매라는 것은 배우면 배울수록 재야의 고수들이 너무 많은 것 같다.

참고로, 내용증명 사례를 공유해서 앞으로 필요시 활용하면 좋겠다.

[본문 내용 요약]

1장. 이것이 실전경매다.

경제전망에 의존하지 마라.

  안타깝게도 주식이든 부동산이드 진짜 바닥을 아는 사람은 없다.

  경제흐름을 정확하게 전망해야만 실전투자에서 안정적일고 꾸준한 수익을 올리는 것이 아니라는 것이다.

  충분한 안전마진을 확보하라

  명도 (상대방의 수준을 가늠하라)

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'내용증명

 제목: 최고서

수신: 경기 부천시....  

       ... 클라스 입주자 대표회의

수신인: 입주자대표회의 대표자 ...

발신: 경기 부천시 원미구 중동 ...

발신인: 송사무장

발신인은 경기 부천시 ...,...호를 인천 지방법원 부천지원에서 낙찰을 받고 2008.11.14에 잔금납부를 완료한

상기 부동산의 소유자입니다.

본인는 낙찰받고 상기부동산에 입주하고 있는 B를 명도하고 낙찰자 부담해야 하는

전입주자에 B에 대한 체납관리비를 지불하였으나 입주자대표회의에서 최소 A의 

체납관리비에 대한 추납을 요구 하는 것에 대해 아래와 같이 최종 통보를 드립니다.

         - 아  래 -

1.펜트하우스는 07.5.16에 A에게 소유권 이전 되었고, 그 후에 B가 입주하여 2008.3.20 부터 10개월 동안 

  사용을 하였고 본인은 경락을 통해 2008.12.21에 B로 부터 점유를 이전 받았습니다.

2.본인은 2008.12.21에 상가 부동산의 인도를 인계받으면서 전 입주자 B가 체납한 관리비를 1,321,610원을 전부

  부담하고 관리사무소에서 위 영수증을 교부 받았습니다 (영수증 참조)

3.그런데도 황당하게도 입주자대표회의에선 최초 입주인 A의 총 10개월 동안의 체납 관리비와 연체료를 합한 금액

 3,670,570원마저도 본인에게 부담할 것을 요구하고 있습니다.

4.귀하가 발행한 관리규약 제 35조를 보면 만약 입주자와 사용자가 관리비등을 체납했을 경우 (2개월분 체납시 독촉장을

발부하고, 3개월분 체납 시 최고장을 발부하여 게시판 등에 해당 동호수를 공개하고, 4개월분 이상 체납시 단잔, 단수 조치

및 압류 등 소송절차를 개시해야 한다.)라고 기재 되어 있습니다. 

또한 관리규약서 제 4조에 관리비를 2개월 분 이상 연체시에는 단전, 단수 조치를 취한다고 기재 되어 있습니다.(관리규약 참조)

5. 그런데 귀한의 관리규약에 기재 되어 있는 단전, 단수조치도 취하지 않았고, 소송 절차고 관리비 체납이후 16개월이 지난

2008.9.23 부동산에 가압류를 한 것이 전부입니다. 만약 관리사무소에서 관리규약에서 정한 2~3개월 내에 법적조치 및 단전

, 단수 조치를 취했다면 전입주자인 B에게서 영수할 수 있었을 것이고, 또한 경매절차에서도 빠른 압류조치를 취했다면

체납된 모든 관리비를 변제 받을수 있었을 것입니다. 왜냐하면 경매개시가 된 시점은 2008년 5월 이고 관리비가 연체된

시점은 경매개시일보다 1년 전인 2007년 5월 이기 때문입니다.

6. 부동산을 경매로 취득했을 경우 전소유자의 공용부분에 대한 체납관리비를 승계해야 하는 것이 맞습니다.

   그래서 발신인은 전입주자인 B의 체납관리비를 납부하였습니다.

   또한 낙찰이후 현재까지 공실이지만 부과되는 관리비는 앞으로 충실하게 납후 할 것입니다.

7. 관리사무소는 관리규약에 있는 모든 효율적으로 진행하기 위한 조직입니다. 그런데 관리사무소에서 발행한 관리규약에

기본적으로 기재되어 있는 업무조차 하지 않았고 그로 인해 부실채권이 발생되었다면 법적인 책임은

누구에게 있는지 분명합니다.

8. 발신인은 새로운 입주라소 의무를 다할 것이고 권리행사도 할 것입니다. 만약 위 부실채권 이유로본인의 입주를 방해

하거나 본인과 임차계약을 한 임차인의 입주를 방해할 경우 '업무방해'로 형사고소를 제기함으로써 도잇에 민사적 손해배상

책임을 물을 것입니다.

9. 위 항과 같은 일이 발생하지 않고 입주자와 관리사무소 사이에 원만한 관계가 형성되길 바랍니다.

2009년 1월 12일

발신인: 송사무장 (인)

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내용증명

제목 : 체납관리비 독촉에 대한 답변서

수신: 경기 부천시 ...

        ... 클라스 관리단 대표회의

수신인: 대표자 ...

발신: 경기 부천시 원미구 중동 ...

발신인: 송사무장

2009. 1.19 수신에 발송한 내용증명은 잘 읽어 보았습니다. 그런 법리적으로 

명백하게 오인하고 있는 부분이 있고 또한 앞으로 본인이 취할 조치에 대해서

아래와 같이 최종 통보 드립니다.

 - 아 래 -

1. 귀하가 집합건물에 관한 법률 제 18조와 대법원 판례를 운운하면 특별승계인인

채무승계 의무를 나열하고 마치 낙찰자가 경매부동산을 낙찰 받는 순간부터 채무자

취급을 하는 풍토는 실제 위헌 소지가 많습니다. 공동주택관리규약에서 관리비에 대한

특별승계인의 의무를 지칭하는 것은 앞으로 규정에 따른 관리비를 납부해야 한다는

의미로 해석해야 옳은 것이고 전 입주자의 체납관리비까지도 승계하여 부담시키는 것은

승계인의 재산권을 과도하게 침해하는 규정입니다. 그래서 하급심판례에선 낙찰자가 전

입주자에 대한 체납 관리비를 납후할 의무가 없다고 판시하였습니다.

(서울지법 2000.5.17 서고 99나 94209 판결, 창원지법 1997.7.25 선고 97나 3501 판결)

2. 설령, 위 1항의 대법원판례와 집합건물에 관한 법률대로 특별승계인이 전소유자의

체납관리비 중 공용부분 관리비에 대한 승계를 해야 한다고 할지라도 현재 발신인과

귀하가 처해 있는 상황은 이와는 전혀 다르다라는 것을 이해하지 못하고 있음이 참으로

안타깝습니다.

3. 집한 건물법 제 42조와 귀하의 관리 규약에 귀재되어 있는 '입주자'는 '구분소유자'를 말하고

'사용자' 즉, '점유자'는 건물의 전유 부분을 사용하는 자를 말하며 그리고 "입주자 등"은

'입주자'와 '점유자', '사용자' 모두를 지칭하는 것입니다. 그리고 집합건물법과 귀하의 

관리규약의 의무를 갖는 것은 구분 소유자뿐 아니라 입주자의 지위를 승계하거나

점유하고 있는 '사용자', '점유자'까지 포함되어 있습니다.

4. 그렇다면 이 사건 부동산의 '입주자등'의 지위를 승계한 순간부터 살펴보면 2007.5.16에 A에 소유권이전되어

'입주자'지위를 갖추었고, 그 후 B가 2008.3.20 부터 10개월 동안 '점유자' 내지 '사용자'로 사용을 하였고

발신인은 경락을 통해 2008.12..21에게 입주자의 지위를 승계 받은 것입니다. 귀하가 발행한 관리비 내역서를

보더라도 최초에 A의 명의로 발행이 되었고, 2008년 2월분 부터 2008년 12월 분가지 '사용자'인 B로 관리비가 발행이

되고, 2009년 1월 분 부터 본인의 명의로 내역서가 발행되었습니다. 대법운의 판례에선 전 입주자 등 지칭한것이지

전전입주자 등의 부담까지 낙찰로 인한 특별 승계인에개 부담하라는 판결은 본인은 듣지도 보지도 못했습니다.

만약 귀하가 1항의 논리를 내세우며 억지주장을 한다면 엄청난 오해를 하고 있는 것입니다. (귀하는 터무니 없는

논리고 관리부업무를 해석해보면, 만약 36개월 거쳐 소유자는 바뀌지 않고 임차인만 계속해서 바뀌면서

여전히 관리비가 체납된다면 언제까지 관리비를 안 받을 겁니까? 그 부동산의 경매가 진행되어 언젠가 

낙찰될때 까지 마냥 새로운 집주인인 오기만을 기다릴 겁니까? 그것은 감나무 밑에 서 입벌리고 누원

감이 떨어지기만을 기다리는 것과 다를 것이 없어 보입니다)

5. 또한 본인은 2008.12.21에 이 사건 부동산을 인계받으면서 전 '사용자' 내지 '점유자'인 B가

체납관리비를 1,321,610원을 포함하여 이사비를 지급하였고 이 금액을 B의 우리은행 계좌로 송금하였습니다.

이에 대해 확인서 및 무통장 입금내역도이미 받아 두었습니다. 그리고 귀하에게 이런 사실관계를 설명하고

본인의 이름으로 B관리비 영수증을 교부 받은 것입니다. (만약, 귀하의 주장대로 B가 납부한 것을 본인

이르믕로 영수증을 발행했다면 관리사무소가 원래 아무나 영수증을 발행해 달라면 발행주는 곳인지

또한 평소에도 업무를 그렇게 헛되게 하는지 의문입니다)

6. 그리고 귀하는 2007.5 최초로 관리비가 체납되어 이러한 체납기간이 수십개월 동안 지속되어도

귀하가 발행한 관리규약 제 35조에 있는 단전, 단수조치 및 소송절차 개시조차(지급명령신청) 취하지

않았습니다. 소액사건의 경우 지급명령 신청시 소요금액은 3만원도 안됩니다. 만약 귀하가 관리규약대로

조치를 취했더라면 이 사건 부동산의 낙찰대금에서 체납관리비를 충족할수 있었을 겁니다. 또한

전 사용자인 B에게 적극적을 납부를 독려하여 경고조치만 제대로 취했더라면 체납관리비를 징수 할 수 있었을 겁니다.

(학생이 있는 가정집에서 물이 안나오고 전기기 끊겨 아무것도 할 수 없는데 10개월 동안 살 수 있겠습니까?)

그리고 현재 귀하의 주장대로 관리규약이 의미사항이라고 하는 것은 자신의 업무과실 및 소홀을 면책하려는 것인지

아니면 책자로 만든 관리규약은 아무런 의미가 없다는 것인지 이해가 안됩니다.

(관리규약은 건물의 관리를 효율적으로 하기 위해 작성된 것이고 관리자 이주자 등의 지침입니다. 

그래서 기본적으로 해야할 일이 기재해 놓은 것입니다.)

7. 관리규약 제 23조 관리주체의 의무 및 책임 3항, 4항을 보면 관리주체의 대표자와 그 직원은

업무와 관련하여 업무 소홀 내지 과실로 인해 입주자에 손해를 끼친 경우에 그 손해를 관리소장, 

건물 관리 업체가 연대하여 그 책임이 있다고 명시되어 있습니다. 그래서 본인은

위 6항의 업무를 제대로 하지 않아서 입주자들에게 피해를 입힌 것에 대하여 모든 입주자에게

관리사무소의 방만한 업무를 세대별로 공고, 공지하여 추후엔 절대 이런 일이 발생하지 못하도록 

할 것입니다. (이사건의 체납관리비로 인한 피해는 본인 때문에 발생된 것이 아니라 귀하의 업무소홀

 내지 과실로 인해 입주들에게 손해를 입힌 것입니다.) 또한, 다른 입주자들과 상의를 거처 

부실채권에 대한 손해배상채임 및 업무 소홀에 관한 책임도 함께 물을 것입니다. 이렇게

업무를 방만하게 하는 관리사무소를 믿고 앞으로도 비싼 관리비를 내야하는지 혼락 스럽습니다.

8. 그리고 2008. 12.21 10시 30분경 본인의 집에 허락도 없이 관리사무소 여직원이 무단으로 침입하여

관리비를 달라고 떼를 썼고 본인이 강력하게 퇴거조치를 언급했음에도 막무가내 였습니다. 귀하가 발행한

관리 규약을 어디를 찾아보더라고 체납관리비를 징수할때 그 집에 무단 침입이 가능하다고 기재 되어 있지

않습니다.

9. 귀하가 쉽게 이해 할 수 있게 다시 한번 정리해 드립니다. 대법원 판례에서 낙찰자 내지 특별승계인에게

체납관리비 중 공유부분을 부담시키는 경우 체납된 부동산이 부득이 공실상태로 오랫동상 방치되어 있거나

관리비 회수를 위한 모든 조치를 취했어도 회수를 못했을 경우에 해당되는 것입니다. 

귀하는 이런 부분을 확실하게 인지하시고 이제라도 과실을 뉘우치시고 앞으로는 업무소홀 및 과실로 인한

부실채권이 발생하여 입주자들에게 피해를 입히지 않도록 관리규약의 기본 업무에 충실해 주시길 바랍니다.

10. 만약 귀하가 법적조치를 취한다면 물론 언제든지 응대할 것이고 입주자로서 귀하의 업무소홀 내지

과실에 대한 책임을 확실하게 짚어 드리겠습니다. (법리적 오해로 인한 불필요한 소를 제기하는 것은 또한

업무상 과실입니다). 그리구 위에 기재한 모든 조치를 취할 것이고 귀하에게 민, 형사상 책임을

묻겠습니다.

1. 체납관리비는 누구의 것인가?

    낙찰자는 단지 공용부분에 대한 체납관리비만 납부 하면 된다.

   공유부분: 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비

               일반관리비(인건비, 제사무시, 교통통신비, 제세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 부대비용)

   점유부분:전기료, 수도료, 하수도료, 세대난방비, 급탕료, TV수신료 등

2. 체납관리비의 연체료는 부담하지 않는다.

3. 낙찰자에게 유리한 판례

서울지법 2000.5.17. 선고 99나 94209 판결

위규정은 헌법상 요구되는 비례의 원칙에 위반하여 승계인의 재산권을 과도하게 침해하는 위헌적인

규정일 뿐만 아니라 사적 자치의 윈칙에 반하여 민법 제 103조 소정의 선량한 풍속, 기타 사회 질서에

위반되므로 그 효력이 없다.

공동주택관리규약은 관리비와 관련하여서는 승계인도 공동주택관리 규약에 따른 관리비를

납부하여야 한다는 의미로 해석될 뿐, 그 규정에 의하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지도

승계하여 부담하는 것으로 해석되지 않는다.

관리비의 소멸시효는 3년.

완충녹지에는 건물을 당연히 지을수 없고 건축 면적에서도 제외 된다.

완충녹지는 자신의 소유의 땅이라도 진입로를 낼수 없다.

대지권미등기 없는 아파트 사유

 1. 사유지상 건축된 시민아파트처럼 본래부터 대지사용 권리가 없는 경우로써,

    경락이후에도 여전히 대지권을 사용할 수 없습니다. 

 2. 신축아파트처럼 주택단지의 필지 자체 대규모이거나 투지구획사업 대상이 되어 있던

    경우 실제 대지 사용권은 있으나 환지등의 절차 지연으로 등기부장 대지권 등기가

    되지 않는 경우.

투자에 대한 조급증을 버려라.

 1. 이 물건이 아니면 안 된다는 생각, 즉 미련을 버려야 한다.

 2. 명도를 할때 조급함을 버려라.

 3. 부동산 매매를 할때 조급증을 버려라.

2장. 유치권 완전정복

유치권에 관한 기본 법리.

 1.해당 물런에 유치권이 발생한 경우 유치권은 다른 권리에 비해 배타적인 권리 갖는다.

 2.유치권은 우선적 효력이 있다.

 3.유치권은 피담보채권의 전부가 변제 될 때 까지 유치물의 전부에 대하여 효력이 미친다.

 4.유치권은 당사자 사이의 특약에 의하여 미리 유치권이 발생되는 것을 배제할 수 있다.

 5.유치권은 해당 물건에 채권이 발생 되어야 한다. 

 6.유치권은 등기를 필요로 하지 않고 피담보채권과 점유가 이전되면 유치권의 양도가 가능하다.

유치권 성립

물건과 유가증권을 대상으로 하고, 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하며,

채권이 변제기에 있어야 하고, 유치권자는 타인의 문건 기타 유가증권의 점유자이어야하며

유치권의 발생을 배제하는 법령상, 계약상의 사ㅠ가 없어야 한다는 것을 그 성립 요건으로 하고 있다. 

 

주거형 물건을 반지하 일지라도 세가 저렴하다면 임차인을 구할수 있지만 상가는 그렇지 않다.

2.8억원에 감정이 된 상가가 1.4억원 까지 유찰 되었다고 가정해보자. 먄약 이상가의

임대가격이 보증금 2천만원/130만원이면 적정 가격은?

1. 1억 5800만원에 낙찰을 받았다고 하면 낙찰가의 70%를 은행에서 6.5% 대출 받을수 있다.

   융자금액 : 1억 1060만원, 매달 약 60만원 이자 부담

   취등록세 : 632만원

   실제현금투입액 = 낙찰가 1억 5800만원 - 융자 1억 1060만원 + 취등록세(632만원)

   5,272만원 지출 됨 (이사비와 관리비는 일단 제외)

   

2.낙찰후 보증금 2천만원/130만원으로 임대시

  낙칠시 소요된 금액 (5372만원) - 보증금 (2000만원)

  낙찰후 최종 투입된 현금 : 3372만원

  낙찰후 임대수익 = 130만원 - 60만원(이자) =70만원

  최종 투입된 금액 3372, 년 임대수익 840만원 (70x12개월) => 수익률 24%

  매수자들은 8% 정도의 수익을 원한다.

  이 물건은 8% 수익을 맞추려면 얼마의 현금이 필요할 까?

  현금 1억원 투자 했을때 840만원 정도 나온다면 8.4%되는 것이다.

  적정 매도 가격은 2억 3천만원에 오차 범위가 (?) 있는 것이다. -> 이해 못하겠다.

  인도명령신청부터 유체동산경매까지..

  1)인도명령신청

    낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자가 

    대항력 없으면 1주일내로 결정되고, 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령심문기일을

    지정하여 심문후 인도명려의 가부를 결정한다.

  2)인도명령결정문 송달

    인도명령이 결정된 겨우우 그 인도명령결정문을 관할 지역의 우체부가 등기로 점유자에게

    해당부동산의 주소로 송달한다. 만약 송달이 안 될 경우 법원에서 공시송달을 해주는 곳도

    있고 낙찰자가 재송달 신청을 해야 하는 곳도 있으므노 업무지침 참조하여 업무처리를 해야 한다.

  3)송달증명원 발급

    인도명령결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해당 경매계에 방문하여

    발급 받는다.

  4)강제집행 신청

    관할 법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여

    집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출한다.

  5)집행비용 예납

    강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 

    집행비용예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원애 은행에 비용을 납부하면 된다.

  6)집행계고 (예고)

    집행계속란 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와

    원만하게 합의 되지 않으면 00월 00일에 강제집행을 실시 할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말한다.

  7)노무비납부

    집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산에 인도를 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납한다.

    노무비는 집행신청을 한 부동산의 크기오 사용용도에 따라 가격차이가 있는데 아파트나 빌라의 경우

    부동산의 전용 면적을 기준으로 산출되는데, 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무사장이 현장에 

    방문하여 비용을 산출한다.

  8)강제집행

    집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계, 집행 당일에 점유자가 현장에 없거나

    짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용을 추가로 납부해야 한다.

 

  9)최고서 발송

    강제집행후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속 보관창고를 부담해야 한다.

  

  10)유체동산 매각신청

    최고서 발송 후 1주일 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 한다.

  11)집행 비용 및 예납 및 공탁

    유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원 내 은행에 납부 해야 한다.

  12)유체동산감정

    법원에서 지정한 감정사무실을 통하여 보관된 유데동산의 가격을 산정한다.

    유체동산의 감정가격이 2000만원이 넘으녀 추가로 감정료를 납부해야 한다.

  13)집행비용확정결정 신청

    낙찰자가 점유자를 상대로 부동사인도집행에 소요된 제반비용을 청구하는 단계다.

 

  14)유체동산경매실시

    감정된 유체동산을 입찰자들끼리 호가경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁한다.

   * 위 절차를 보면 알겠지만 법대로 하는 것도 쉬운 것은 아니라. 그러므로 가능하면 점유자와 원만한 합의를 하는 것이 좋다.

돈 되는 공장 고르는 방법

1. 기계기구의 감정가격이 높지 않은 공장이 좋다.

2. 건물의 천장고가 높은 것이 좋다.

3. 교통이 편리한 지역이 좋다.

4.세제혜택이 있는 지역이 좋다.

5.주거지역, 상업지역 내의 공장도 좋다.

6.땅모양이 네모반듯한 공장이 좋다.

7.동선과 가동을 위한 기본 시설이 설치된 공장이 좋다.

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