5년에 10억 벌다 이상준

저자의 실전 사례가 다양하다.
빌라 오피스텔부터 아파트까지 특히  NPL  투자에 대한 개략적인 내용은 참고해볼만하다.
이런 사례를 읽다 보면 경매 실적에서 이용할수 있는 여지가 있기 때문에서
중요도 측면에서는 낮지만 참고 서적으로 분류해서 가끔히 읽어 보는 것도 괜찬을 것 같다.

NPL 투자에 관심이 있다면 요약 참고하고 원본 책을 읽어 보는 것도 방법이다.

[본문요약]

실전 경매에 중요한 것은 물건에 대한 분석이다.
복리의 원리를 알면 종자돈을 모아 더 빨리 부자가 될수 있다.
1. 저축 금액을 늘려라.
2. 가계부를 작성하라
3. 불필요한 보험료를 줄여라.
4. 소득의 60%를 선 저축하고 후 지출하라.
5.수익에 따른 만기금 차이가 크다는 사실을 확인하라.

돈을 벌기 위해서는 좋은 투자처를 골라 미리 씨앗을 뿌려 두어야 한다. 아무리 어렵게 돈을 모았다고 하더라고 모은 돈을 그저 금고에 넣어만 둔다면 결코 종자돈이 아니다. 자본주의 사회에서는 누가 더 빨리 자본을 형성하는냐에 따라 게임의 승자가 달라 진다.

오피스텔 전용 멱적이 다른데가 가격이 같다면 매입하려는 사람은 평수가 같다고 생각하겠지만
다양한 평수와 가격을 비교해 봐야 한다.

역세권 200미터 미만의 버스 정류장에 있는 오피스텔을 급매가로 매매를 알아보기 바란다.

가장 임차인 확인 방법은
1.세입자들이 경매개시일 전후로 임대차 계약도 없고, 확정일자도 없으면 최우선 변제금 획득 목적으로 소액 보증금을 배당 신청했는지 확인한다.
2. 세입자가 친인척인 경우 임대 보증금이 현재의 시세에 맞는지 확인해보고, 공동주택이라면 관리 사무소에서 고지된 관리비의 명의사 점유자가 맞는 지 확인한다.
3. 등기부등본상에 대출 당시 근저당설정권자가 있으면 금융권은 임차인을 조사해서 서류를 보관하니 조사해 볼 필요가 있다.

부동산 경매는 npl 투자법으로 두 가지 재태크가 가능하다.
1. 법원에서 경매에 참가해 낙찰 받는 방법이다.
2. npl자체 투자법이다. 금융기관에은 담보를 근저당권을 설정하고 대출을 한다.

npl은 자금을 1개월 이내 회수 할수 있기 때문에 금융기관에서는 부실한 대출을 빨리 처분해야 손실과 연체대출을 줄이고, 충담금 환입으로 이익을 낼수 있다.

Q1. NPL 이 무엇인가요? Non performing loan

Q2. 투자수익은 어떻게 되나요?
      근저당 설정 범위 내 (대출 원금의 120~130%), 연체이자(11~24%)까지 채권권리를 행사 할수 있다

Q3. 개인 투자자들의 접근 방법?
    매입금액(1000원) 대비 낙찰 금액 (950원)이 못 미치면 그 금액 만큼 손해가 발생 할수 도 있습니다. 경매후 잔존 채권은 일반 금융기간과 마찬가지로 무담보채둰으로 전환되어 추심이 가능하지만 회수 여부는 불투명하다. 론세일 방식으로 할인 배당이 가능한 주거용 부동산에 투자하는 것이 좋다.

일반 투자자는 전문가가 아니므로 수비게 이해 할수 있는 권리분석과 정보분석 자료를 제공하기 때문에 지지 옥션, 굿옥션, 농협자산관리공사 혹은 AMC 자산관리회사 홈페이지에서 구입이 가능한다.

 NPL의 매입 유통구조
 제1금융권 ->  SPC ->  기관 AMC -> 개인투자자 -> 제2금융권 -> 개인 AMC, 법인 AMC -> 개인투자자

 개인투자자가 NPL 매입하려면 다음과 같은 절차를 해야 한다.

 제2금융권 -> (개인 법인 사업자 등록정) -> 채권관리전담팀 (협상) -> 매입 -> 배당 또는 유입 -> 재매각 -> 시세 차익 또는 손실

 지지옥션, 굿오션사이트, 농협자산관리공사 캠코 등 홈페이지에 들어가면 NPL 물건을 검색할수 있다.

 Q4. 실제로 개인 투자자가 AMC  사업자를 내서 NPL 입찰 참여하고 실제 낙찰 받은 성공사례가 있나요?
 초기 투자자들은 AMC 사업자를 내서 직접 농협, 수협, 새마을 금고, 신협 저축은행 과 협약 하여 매입해서 론세일 그리고 유입으로 낙찰 받는 사례가 많습니다.

Q5. NPL 진행 절차는?
경매는 소유권을 이전 받아 투자하는 것이고 NPL은 말 그대로 채권인 근저당권을 사오는 것이다.
NPL은 담보부 채권과 무담보부 채권을 구분된다. 담보가 있는 채권은 최종적으로 경매가 종료된후 배당받아 종료 됩니다.

Q6. NPL이 왜 경매보다 돈이 되나요?
아파트를 담보로 부동산 소유자가 은행으로 부터 대출을 받았는데, 사업부도로 대출이자를 갚지 못했습니다. 은행은 대출이자를 갚지 못한 소유자의 아파트에 설정돈 근저당권을 '풀(POOL)'의 형태로 각 유동화회사에 공개매각 형태로 팝니다. 개인 투자자는 부실채권을 싸게 사오는 것이 관건이다. 일단 싸게 채권을 사우면 채권 재 매각으로 시세 차익을 챙길수 있다.

채권에 걸린 각종 권리들을 분석해야 합니다. 가장 먼저 선순위 채권이 없는지 살펴야 합니다. 등기부등본상에 나타나지 않는 다른 선순위 권리들이 얼마든지 있을수 있다. 이럴 경우 후순위로 밀려 예상했던 배당을 받지 봇하는 경우가 발생할 수 있다

 NPL 매각 방법은 두가지다.
 경매를 통해 해당 NPL에 상당하는 금애긍ㄹ 배당을 받든가 아니면 직접 경매에 참여해 부동산을 유입하는 경우 입니다.

부실채권 매입시 NPL질권대출(매입금 80~90%)을 받기고 하고 낙찰자에게 경락자금대출을 받 을수 있다.

Q7. RISK는?
 경매보다 리스크가 낮다. 하지만 1순위 근저당보다 앞선 조세채권 등 선순위배당 채권자들의 정보는 불확실한 경우가 많다. 이에 따라 NPL도 채권최고금액 법위내 연체이자를 바기 위해 합법적으로 경매를 지연시키거나 연장하는 방법도 많아 졌다.

자신만의 목표 수익률를 가지고 접근해야 한다. 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 방법이다.

www.uamco.co.kr (유암코)
www.daishiamc.com (대신AMC)
www.acamco.co.kr (농협자산관리)

위 3개 회사가 우리나라 NPL 물량의 70% 정도로 유통하고 있고, 기타 크고 작은 수많은 AMC가 나머지 물량을 담당하고 있다.

절차는 유동화회사 대표전화 -> 담당자 연결 -> 부실채권 매입 상담 (검색한 물건 혹은 원하는 물건 지역 등) -> 방문 수익률 상담 --> 계약 체결 -> 배당 및 명도

매입한 시점은 5월 과 11월에 계약을 하면  NPL 매각이 몰리는 시점이라 더 저렴하게 살 수 있습니다. NPL  물건을 다 팔아치우면 더 이상 물건이 없다고 생각 할지 모르지만 부실채권은 늘 존재한다.

NPL  투자시 유의사항
1. 공신력 바탕으로 전문 인력의 팀원이 존재하는 믿을 만한 재무제표를 갖춘 곳에 거래한다.
2. 채권 원인 서류가 존재하는 지 확인해야 한다.
3. 등기부등본, 건축물대상, 토지이용계획확인원 등 공부서류 발급으로 공법상 하자 혹은 건축 허가 여부를 재확인 한다.
4. 시세 파익이 매우 중요하다. 임장 활동으로 감정가 대비 실제 매매가를 확인한다.
5. 경매에서 계속 유찰되는 부실채권 매입시 낙찰금액이 낮아져 손실을 볼수 잇따.
6. 높은 수익률이를 기대하기 보다 우량채권 선별해 적은 금액이라도 배당받아 수익 내는 원리를 이해한후 전문가의 조건을 통해 큰 수익이 가능한 특수물건까지 투자해 본다.

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