나의 꿈 월세로 천만원 벌기 - 양지영

책을 읽어면서 부동산의 백과사전이라는 느낌이 들었다. 목록부터 부동산에 구매시 주의 할 점을 설명해 두었다. 아쉬운 것은 저자 본인이 어떻게 월세 천만원을 벌었는가에 대한 구체적인 내용은 없다.
아파트의 장단점, 상가 구매서 주의할 점, 오피스텔의 특징 등 초보자가 시작단계에서 읽어 볼 만한 내용이지만 조금 경험이 있던 분이라면 식상한 내용인것 같다.

[본문 내용 요약]

수익률은 어떻게 챙겨야 할 까?
먼저 수익형 부동산 투자에서 핵심은 시세차익이 아닌 임대수익률이다. 다시 말해 안정적인 임대소득을 올릴 목적으로 접근해야 한다 수익형 부동산이 인기를 끌면서 시세차익까지 고려하는 투자자들도 늘고 있는데 2마리 토끼를 다 잡으려다 한마리도 못잡는 사태가 발생할수 있다.

임대수익률이 높은 곳을 찾기 위해서는 임대수요가 풍부한 핵심지역에 들어선 수익형 부동산으로 투자처를 제한할 ㅍ리요기 있다. 오피스텔과 도시형 생활주택이라면 사무실 근무자가 밀집한 지역과 지하철 접근성이 뛰어난 곳, 상가라면 배후수요가 탄탄하거나 머무는 수요가 많은 곳을 노려야 한다.

상품과 위치에 따라 다르겠지만 소액투자로 부동산 투자를 시작할수있는 금액은 대략 1천만원 정도다.
 
노후를 대비하는 합리적인 자산 포트폴리오는 전체 자산중 70%는 부동산, 30%는 금융으로 구성된 포트폴리오다. 부동산 비중이 너무 높아 부동산 자산 내에서 비중을 바꿀 필요가 있다.
부동산 포트폴리오는 거주형 주택과 수익형 부도안, 그리고 토지 등을 고려해 투자 비중을 구한다.

앞으로는 거주용 주택 비율을 20%로 줄이고 꾸준한 수익, 즉 현금이 보장되는 수익형 부동산의 비율을 50%로 높여여 한다. 금융자산에서도 현금이 들어오겟지만, 이보다는 수익형 부동산에서 매달 꼬박 꼬박 들어오는 수익이 자신의 큰 비중을 차지하게 될 것이다.

수익률을 계산할ㄸ는 매입자금과 임대료뿐만 안라 공실률을 꼭 체크 해야 한다. 그 외에도 수익형 부동산 투자에 들어가는 자금이 많다. 먼제 재산세 등의 세금과 보수비용이다.

수익형 부동산 투자가 처음이라면 오피스텔이나 소형 아파트와 같은 주거용 부동산에 투자하는게 좋다.

우선 부동산 투자에서 실패하지 않은 제1원칙은 입지다.
예를 들어 지하철에서 5분 이내의 역세권 부동사을 구입해야 한다.

두번째는 수익률이다.
세번째는 개발호재다.

경매를 통해 부동산을 취득하면 투지거래허가나 임야 농지 등의 취득이 일반매매에 비해 비교적 자유롭고, 특히 공장 등은 허가에 걸리는 시간과 비용을 절감 할수 있어 부동산 소유절차가 매우 간단하다. 토지거래허가구역에서는 일정 규모를 넘는 토지를 거래할때 지방자치단체의 허가를 받아야 하지만, 경매를 통하면 이 허가 절차를 농지취득자격증명원 제출 등으로 대체 할 수 있다.

경기가 나쁠 때 좋은 우량 매물이 경매에 나오는 경우가 많다. 대체적으로 경매시장에는 경쟁자들이 많기 때문에 좋은 매물을 낙찰받기 어렵다.

개발 상가 투자는 환금성에 문제가 있으나 투자 결정에 신중해야 한다.
상가 투자를 계획할때는 시세차익보다는 임대수익을 고려해 투자를 결정하는 것이 낫다.

전세를 끼고 집을 사는 것은 내 집 마련의 고전적인 방법이다. 대출 금액만으로 집을 사기 부담스러워 대출이자가 나가지 않을 전세를 끼고 집을 사는 것이다.

역세권 내에서도 소빚층이 가장 많이 몰리는 곳을 선택하는게 중요하다는 말ㅇ다. 즉 보행인구가 많온 곳을 선택해야 한다 만얀 대중교통과 만나는 지하철 입구 등이 아니라면 역세권의 대로변보다 이면도로변 상가를 노리는 편이 낮다.

상가는 외부 동선이 무엇보다 가시거리와 접근성이 뛰어 나야 한다. 일반적으로 1층이 100% 가치가 있다고 본다면 2층은 50~60% 3층은 40% 정도로 그 가치를 평가 한다.

상가의 세금은 취득세, 재산세, 부가가치세 종합소득세, 양도소득세로 나뉜다.  취득세와 양도세는 1회만 납부하는 세금이지만 재산세와 부가가치세, 종합소득세는 매년 내야 하는 세금이다.

오피스텔 투자시에는 시세차익이 아닌 임대수익의 확보라는 오피스텔 투자의 기본 목적에 벗어나서는 안 된다. 내구연한은 되도록 10년을 넘지 않는 것이 좋다. 10년이 넘는 오피스텔의 경우 리모델링을 고려하고 투자에 임해야 한다.

서울 강남 지역은 테헤란로 주변의 역세권을 중심으로 역삼역, 선릉역, 삼성역, 강남구청역 일대가 유망지역이다. 양재역에서 포디동이르 이어지는 일댕와 방배역 주변에도 원룸 주택이 들어서 있는 곳, 강동지역에서 신천역에서 석촌호주 사이의 지역, 강서지역에서는 공항동 주변과 화곡역 주변이 원룸 주택지로 적합한 곳이다.

1억 ~ 2억원 정도의 투자자금으로 외국인 대상 임대사업을 하려면 주거전용 오피스텔이 제격이다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔 중에서도 주변에 원어민 영어학원이나 외국계기업들이 많은 지역이 금상첨화다.

쉐어 하우스는 보증금보다 월세가 많아야 이익인 임대인과 원룸 수준의 임대료를 내면서 더 나은 주거 여건을 원하는 임차인의 욕구가 맞아 떨어진 주거 유형이다.
서민을 위한 주거문화인 쉐어하우스의 기본 개념을 벗어 나지 말자. 한마디로 임대료가 지나치게 높이 형성될 수 밖에 없는 입지는 지양해야 한다.

전대방식으로 투자하기 위해 유념해야 할 점은 집주인에게 사전에 반드시 허락을 받아야 하는 것이다. 임대차 계약서도 별도의 약정을 마련해 둘 필요가 있다.

임차인이 월세를 2회 이상 연체할 경우 임대인이 임대착 계약을 해주 할수 있다.

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