아파트 살때아 팔때 - 김동희

18년에 발간한 따끈 따른 한 책이다? 그런데 내용을 보면 대부분 기사를 인용한 사례거나 경매 물건 낙찰 사례가 많아 보인다. 문제는 개인의 사례가가 아니라 지인의 사례가 많다. 누구나 알고 있는 부동산 아파트 살때의 상식 수준에서 벗어 나지 않는다. 다른 저자와 비교해서 어떻게 하면 새롭게 접근하는지에 대한 직관력은 없어 보인다 다만 이 책에 나오는 곳을 집중적으로 보면 투자 가치가 있는 곳을 찾을수 있지 않을까? 그런 지금은 서울은 너무 올랐다.

파트1. 아파트 6월에서 7월 사이에 사라!
아파트를 바로 파는 것 보다 2년 이상 묵혀서 파는 방법을 선택하라!. 이렇게 부동산 지장이 순환되는 과정에서 적절하게 대응만 잘하면 호경기보다 불경기에 더 많은 투자 이익을 가져다 준다.

아파트 고르는 세가지 전략
 1. 사면 계속 오르는 우수한 지역의 명품 아파트에 투자하라.
 2. 지금 당장 오르지 않지만 2년 뒤에 오르는 아파트에 투자하라.
 3. 단기시세차익으로 월급으로 부족한 생활 자금 만들기

대림역 우성1차 아파트
동작구 상도삼호 아파트
성동구 마장동 래미안 아파트

파트2. 부동산, 과거아 현재를 알면 미래가 보인다.
언론이나 주변 사람들의 말에 현혹되지 말고, 직접 현장을 발로 뛰면서 얻어진 생생한 정보를 가지고,
실시간으로 분석하고 투자하는 습관를 가져야 성공할 수 있다.


파트3 돈되는 아파트 어떻게 고를까?
우량한 물건에 투자하는 것도 좋지만, 적은 돈과 투자이익을 고려할때 미래가치가 있는 아파트를 대상으로 투자해야 한다.

침체기에는 역세권과 학군 등을 고려해서 실수요자가 좋아하는 우량한 지역의 아파트를 대상으로 투자했다가 회복기아ㅗ 상승기에 파는 전략이 필요.
기대수익을 높이는 방법는 갭투자 즉 전세보증금의 시세가 매매가의 80~90%에 육박하는 아파트에 전세를 끼고 구입하는 방법과 금융기관 대출을 활용하는 방법으로 수익률을 더 높일 수 있다.

부동산 투자는 현재가치보다 미래 가치가 높은 물건을 찾아야 한다.

돈이되는 우량한 아파트를 고르는 방법
 1)아파트 세대수가 많은 중 대형 세대를 실수요자가 선호한다.
   아파트 세대가 1000세대 이상이면 대형세대이고 500세대 이상이면 중대형 세대로 일단 500세대 이상인 것이 좋다.

2)역세권 주변과 대중교통 등이 발달하는 지역을 공략해라
3)교육여권과 생활편의시설의 접근성, 주거의 쾌적성 등이 수요를 부른다.
4)주변에 비해 저평가 되어 있는 아파트를 찾아 투자해라
5)아파트가 재건축 대상인 경우와 리모델링 대상이 되는 경우

파트4. 오르는 지역의 아파트는 따로 있다.
상계8단지.
둔촌주공
고덕주공
신길뉴타운
영등포 뉴타운 1-2, 3,4구역, 1-11, 12,13,14구역)
당산동 상아아파트, 당산 4동 유원 1차, 유원 2차, 당산동 5가 현대1차 아파트

파트5. 사면 두고두고 오르는 아파트의 비밀
영등포구 1-3구역에 들어서는 영등포 뉴타운 꿈에 그린 은 샛강생태공원과 여의도한강공원이 가깝다. 동작 1구역 재건축과 12월 분양을 앞둔 서초구 우성1차 아파트 재건축 물량도 한강공원과 가까운 만큼 관심을 둘만하다.

광진구 자양동 일대 자양 1구역과 4구역, 7구역, 한양아파트 등이 주목하라.
서울 강동구 암사동과 가양대교와 성산대교 사이 한강 남쪽에 이치한 강서구 염창동

파트6. 우수한 지역의 명품아파트로 부족한 생활자금을 만들기
미금역 대원 8단지 아파트
서초구 반포리체
서초구 우성1차
분당 우성아파트

파트6. 절대지지 않은 재건축 대상 아파트에 투자해라!

재건축 방법과 가정
1. 대지 총면적 49.587m^2   용적률 250%
     -> 연면적 49.587x250% = 123.968m^2

2.기존 아파트 36m^2가 500가구, 50m^2가 150가구, 56m^2 100  가구 재건축 대상 아파트

3. 건립비율: 46m^2 17%, 79m^2 23%, 109m^2 40%, 142m^2 20%

 아파트 평형별 건립 가구 수 계산

재개발구역내에서 중대평형 85M^2 초과분의 50% 조합원 + 50% 일반분양이므로 253/2=126.5이므로 126세대의 범위 내에서 조합원에게 분양한다.

신흥주공아파트 재건축

파트8 2년뒤에 오르는 아파트로 연봉 1억 받으려면
상계주공5단지.
둔촌주공2단지
호계동 무궁화 경남아파트
일산 후곡마을 아파트
공릉역 삼익 아파트

파트9. 아파트 소액으로 제2의 월급을 받는 사람들
경매, 동대문구 휘경동 동양아파트
          사당동 다세대 주택
          도봉구 벽산아파트

파트 10 뜨고 있는 재개발사업으로 돈을 버는 사람들
종전 토지 면젹이 90m^2 이상 소유자는 분양대상자이다. 다만 단독필지로 30m^2이상 ~ 90m^2  미만인 토지소유자로 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대전원 무주택인 경우에는 분양대상자가 된다

성남시 수정구 신흥2구역 재개발 사업

파트11 아파트 계약할때 꼭 알아야할 12가지 노하우
1. 바람직한 투자는 우량한 부동산을 찾는 것이다.
2. 계약하기 전에 매수할 부동산의 현황을 파악해라
3.계약전에 매수할 부동산의 시세를 정확하게 파악해라
4.매수할 주택의 등기부를 열람과 계약을 위한 권리분석
5.건축물관리대장과 투지대장을 확인해라.
6.토지이용계획확인서를 확인
7.아파트 등에 등기된 채권과 임차권이 있을때 계약하는 방법
8.계약 이후에 추가적인 권리가 발생히 계약 해재 및 손해 배상
9. 매매대금 지급 방법과 주택 인도 시기에 대한 합의
10. 계약 해제시 해약금고 위약금에 관한 약정
11. 관리부 납부 여부와 선수관리비 인계인수 방법
12.아파트나 다가구주택 등의 매매 계약에서 유의사항

#김동희 #아파트 살때 #채움과사람들