부동산투자의 정석 - 김원철

너나위 책속에서 추천하는 책인데 이 책을 보고 너나위가 따라하지 않았을까 생각해본게 된다. 난 이 책을 19년 말에 보는데 그는 훨씬 오래전에 읽지 않았을까 생각해본다.
그리고 그는 실천해서 경제적 자유를 이루었고 난 아직도 현재 진행형이다.
경제적 자유를 이루고 싶은 분에게 추천한다.

[본문요약]

  1장. 부동산 투자, 여전히 유효한가?

  부동산 가격은 상식적으로 움직인다. 우리 시장경제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴 보는 것이 미래를 예측하는데 도움이 되며, 보다 상식적인 일이다.

 부동산의 거품은 다음과 같은 요소로 분석해야 한다.
 1. 기간이다.
부동산 가격이 본격적으로 상승한지 얼마나 되었는가?
5년 이상 상승 지속된다면 거품일 가능성이 크다.
 
2. 가격이다. '가격이 매스컴에서 화자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위 한가?
 3. 대중의 관심도이다. '부동산에 관심 없는 사람들이 돈 벌었다고 떠들거나 덤비는가?

소규모 개방경제체제에서 정부가 가질수 있는 유일한 경기부양 카드는 바로 '부동산'이다.
정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것이다.

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내생각이 틀려도 괜찮은 건가?' 투자는 한두번에 끝나는 것이 아니라 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위이다.

늘 자신의 투자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다.

2장. 현명한 투자자의 정석

3000만원씩, 딱 4년만 투자하라.
 - 매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한후 자산 규모가 늘어나면, 좀더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해나가는 것이다.

- 무슨일이 벌어진단고 해도 2년마다 2000만원 ~ 3000만원 씩 전세가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.

 - 부동산 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다.

해당 아파트가 재개발이나 재건축 등 개발로 방향이 잡혔다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다.

미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것이다.
처음에는 전세레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해서 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다.
전세보증금은 무이자로 활용 할 수 있는 대출자금이 된다.

단순한 투자법을 따르지 못하는 이유
 1. 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다.
 2. 부동산 불황기에는 확신이 사라진다.
      대중의 생각을 거스리는 일은 언제나 힘들다.
      부동산의 매매가 오르지 않아도 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다 주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어 주기 때문에 휠씬 좋아할 일인 것이다.
 3. 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다.
     전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재 투자를 해야 한다는 것이다.
    매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않은 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.
4. 4년이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다.
    내가 투자자들에게 당부하는 것은 일단 4년 동안만 투자하라 는 것이다.
조금 길어지면 6년이다.
    투자는 마라톤과 같다. 초반에는 화끈하게 뛰기 보다 오래 달릴 생각을 해야 한다.

 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
 1. 부동산 시장의 전망은 결정적일때 틀린다.
 2. 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.
      수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다.
문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지 판가름하는 기준이 없다는 것이다.
     전세레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형아파트이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다.
 3. 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.
    부동산에서의 레버리지는 다른 것과는 비교할수 없을 정도로 성공확률이 높다.
부동산 투자를 통해 큰 부자다 된 사람들이 많은 이유다.
    자금 규모가 작을때는 되도록이면 대출이자를 위험에 노출 되지 않드록 주의 해야 한다.
    대출은 감당할수 있다해고 언제가 감당 할 수 있는 것은 아니다.
    레버리지를 안정적인 수준으로 활용하기, 이것이 바로 부자가 된는 지금길이다.
그 지름길에 활짝 핀 꽃이 바로 전세 레버리지 투자다.

4. 먼저 시스템을 갖추는 것이 중요하다.
 금액이 커지면 커질 수록 사람들은 안정적인 선택을 하고, 금액이 작을수록 사람들은 위험한 선택을 하다. 이게 사람들의 심리다.
시스템을 만들어 놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘한다.

5. 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.
 '위기가 왔다. 그들에게는 돈이 있었다'
  위기를 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어 놓고 기다리는 것이다.

본인지 원하는 현금흐름 수준이 어느 정도인지 판단해서 전세 보증금 상승분을 수익으로 취하는 방식의 부동산 매입을 어느 선에서 멈출지 계산한다.

수익형 부동산을 매년 매입한는것이 아니라, 자금을 3년 전도 몰고 대출받아서 작은 상가주택이나 소규모 빌딩을 매입하는 것 이다.

발생한 현금흐름으로 부동산을 추가적으로 매입하는 것 보다는 기존에 매입해 전세로 관리하던 주택을 월세방식으로 전한하는 것도 방법이다.

자금이 적은 상태에서 억지로 투자와  주거 조건을 모두 만족시키킬 곳을 찾기 보다는 이 둘을 분리해서 생각하라.

부동산에 관심 있는 사람은 부동산에만 관심을 갖고, 주식에 관심이 있는 사람은 부동산은 쳐다 보지 않는다. 배당주는 부동산 투자와 별반 차이가 없다. 배당주 투자 역시 변동성이 있긴 하지만 그다지 크지 않고, 설령 변동이 있다고 해도 매년 안정적으로 배당을 주기 때문에 큰 문제가 되지 않는다.

4년만 투자하라. 4년만 인내하면서 이렇게 투자를 한다면 당신의 인생이 달라진다.

부동산을 투자할때 전세보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.

임차인이 꾸준히 찾을 만한 지역에 관심을 갖고, 그렇게 함으로써 장기적으로 임대료가 상승하여 현금흐름을 발생시키는 구조를 만드는 것이 훨씬 안정적이고 승산이 높은 투자법이다.

단기간에 얼마의 수익을 얻는 것ㅂ다 자산의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 더 뛰어난 투자이기 때문이다.

3장. 탁월한 투자자의 정석
불황기에 투자하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이 때 투자하는 사람들을 일컬어 '고수'라고 부른다.

장기적으로 부동산 시장을 지배할 트렌드는 무엇일까? 사람들이 선호하는 주택이 아파트 인지 단독주택인지, 중시하는게 조망권인지 향인지, 원하는게 대형인지 소형인지를 파악할 필요가 있다.

핵심부동산이랑 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미 한다.
대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단해라.

장기적인 안목이란 그저 길게보면 좋아 라고 표현하는 수준이 아니다. 장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산 보다 탁월한 성거을 내는 대상을 볼줄 아는 눈이다.

핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르다. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매후했다 치더라도 세월이 지난후 최소한 보상이라도 얻을수 있다.

돈은 냉정하다. 딱 한번의 실수라도 그 대가가 너무 가혹하다.

좋은 정보는 결국 사람들을 통해 얻게 된다. 훌륭한 전문가의 가르침을 통해 좋은 투자인지 아닌지를 선별하는 법을 배우게 되고, 좋은 중개인을 통해서 괜찮은 부동산 정보를 알게 되고, 카페지기나 파워블로그 등을 통해 자칫 실수할 뻔했던 일을 피하게 될수도 있다.

부동산 시장 향후 20년을 좌우할 5가지 핵심 키워드

1. 새아파트
    신규 아파트, 새 주거 시설이라는 키워드는 늘 염두에 둬야 한다.
    재건축에 대해 재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자.
다만, 투자 가치 있는 재건축 물건을 고려르면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려 해야 한다.

2.  역세권
 역세권 부동산으 그 자체만으로도 매우 희소 가치가 있다. 전철 노건이 추가 되거나 연장되고는 있지만, 그렇다고 해도 역세권에 들어올 부동산은 한정적일 수밖에 없으므로 그 가치는 유지 되리라 본다.
 
 3. 소형
 고령 인구가 증가함에 따라 자산의 대부분이 몰려 있는 중대형 주택을 처분하고 소형 주택으로 옮겨갈 인구 연기 늘어날 것이다. 의료혜택을 보다 쉽게 받을수 있다는 점에서 노인인구의 도심 집중화 현상은 더욱 가속화 될것이며, 가구의 분화 역시 소형 부동산 수요를 늘리는 원인이 된다.
 핵심 지역에 있는 소형 부동산의 가치는 계속 올라 갈 것이다.

4. 강남권
 부동산 지도를 펼치면 일단 강남을 중심으로 놓고 봐야 한다.
 강남권이 확장 되고 있는 가운데 그 수혜를 잠실이 받게 될 것이라고 받기 때문이다.

5. 임대료
  부동산의 핵심을 이해한다면, '임대료가 지속적으로 상승하는 곳, 임대료가 지속적으로 상승할 수 있는 곳'이라는 원칙을 갖고 부동산을 살피는 것이 바람직 하다.

4장. 투자 고수의 정석
  고수란 결코 잃지 않는 투자를 하는 것이다.
  투자의 때를 기다려야 하는 것이고 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다.

  시장의 흐름이 좋지 않을때 참을줄 알아야 하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는 다면 버릴 줄도 알아야 하고 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다.

  투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.
  불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할수 있는 자금을 받드시 준비하라.
 
 투자의 때를 알려주는 신호들
  1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다.
  2. 미 분양 물랴잉 사상 최대로 증가 한다.
  3. 분양 물량이 역대 최저가 된다.
  4. 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다.
  5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.
  6. 폐업하는 중개업소가 속출한다.
  7. 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.

  고순의 눈에 들어는 물건들
   1. 전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산
        전세가율이 90~95% 선에 육박하는 부동산이라고 무조건 좋은 투자처로 봐서는 안된다는 것이다. 평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면, 반드시 이 나무에 성장성이 있어야 한다. 즉 이 부동산이 꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건인지 살펴야 한다.
 
  2.  경매로 전세가 수준에 낙찰 받을수 있는 아파트나 빌라
        남들이 매매 물건으로서 선호하는 건 아니지만 임대료 만큼은 꾸준히 강세로 갈 수
있는 아파트나 빌라가 그 대상이다.
 
  3. 분양갸가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
       신규아파트의 경우 항상 주변에 비해 20% 저옫 가격이 비싼 것이 일반적이다.
  4. 임대수익률이 20~ 30% 에 육박하는 수익형 부동산
      불황이 오면 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어 진다. 지방 또는 변두리의 소규모 아파트, 상권 약간 침체된 상가, 주변 신규 오피스텔 입주로 매수세가 없어진 오피스텔 등이 이에 해당한다.
충분히 낮은 가격에 매수해 3~5년 동안만 수익금을 잘 관리하면 된다.
    오피스펠의 경우 10년이 지나면 시설의 노후도가 심해지므로 매도를 고려하는 것이 좋다.

    3년 동안은 이익을 잘 보관해둬야 한다. 이익 이라고 여기지 말고 원금을 조금씩 회수하는 것이라고 생각하면서 이를 잘 보관한다. 그리고 원금이 회수된 시점부터 그냥 마음놓고 이익을 취하면 된다.

  5장. 대상별 투자의 정석
  [아파트 ]
   투자가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일때 생기는 것이다.
   1. 대단지 아파트를 골라라 : 1000세대 이상
   2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라.
   3. 로열동, 로열층을 택하라 : 남향, 상층부, 무소음, 전철역 가까운 곳
   4. 면적은 85m^2이하 좋다.
   5. 역세권 아파트 : 현재 역세권 + 미래 역세권
       부동산의 투자 가치를 따질때는 보다 많은 사람들이 '편리하다'고 느껴지느지 그 상식에 근거해 분석해야 한다. 개인 판단 기준이 되면 안되는 것이다.
   6. 기반 시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라.
       교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등..
   7. 성장성 : 개발호재, 새로운 인구 유입

 [재건축]
   1. 남은 용적률이 많은 재건축을 노려라.
        최초매입금액 + 추가분담금 + 무위험 이자수익률 < 향후 형성될 시세
        -> 추가 분담금을 부담하면서 계속 보유
        최초매입금액 + 추가분담금 + 무위험 이자수이률 > 향향 형서될 시세
        -> 매도

        투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올수 있는 단지 인지 또 높은 분야가를 매길수 있는 단지 인지를 살피는 것이 핵심 포인트이다.
        용적률이 남아야 일반 분양할 수 있고, 그 일반 분양이 많으면 많을수록 무상지분율이 높아지므로 재건축 소유자들에게도 이익이 되는 것이다.

   2. 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라.
   3. 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라.
   4. 재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라.
   5. 무조건 가격이 저점일때 잡아라.
  
  [분양권]
   1. 신규 공급이 없는 지역, 최초 분양권을 잡아라.
   2. 프리미엄을 주고서라도 매수하라.
   3. 택지개발지구 중심지 아파트를 노려라.
         택지개발지구의 중심은 모은 인프라가 잘 갖춰진다. 전철역과 각종 편의 시설이 집중된다.
   4. 핵심지역의 분양권을 장기 보유하라  
         핵심지역에 위치한 아파트 분양권이라면 당첨된 것이든 매수한 것이든 일단 매수한 뒤에는
         오랫동안 보유하는 것이 좋다.
 
  [오피스텔]
   오피스텔은 주변의 공급 물량에 따라 그 지위가 흔들릴 가능성이 크다.

   1. 전용면적을 보라.
   2. 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다.
   3. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라.
   4. 전용 30~ 45m^2의 오피스텔을 공략하라.
        면적이 60m^2이상 넘어가는 경우 어떤 형태와 구조로 짓든 오피스텔이 아파트보다 나을수 있다.
    5. 10년이 지나면 매도를 고려하라.
 
  [단독주택]
    1. 평지의 주택을 골라라.
    2. 역세권은 필수 조건이다.
        제 3종 주억지역에서 준주거, 준주거지역에서 상업지역으로 변경된다면 대박이다.
    3. 단층보다는 다가주주택을 노려라.   
    4. 넓은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다.
    5. 전출 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 이용하라.
    6. 주변ㅇ 새 집이 생기고 있다면 최대한 늦게 매도하라.
 
  [상가주택]
    상가주택은 매입한 시점의 경기와 상관없이 가격이 꾸준히 오른다.
    1. 평지가 넓게 형성되어 있고 사방이 뚫린 곳을 골라라
    2. 뜨는 상권의 주변을 노려라.
        미래이 가치를 지나치게 반영한 연남동보다는 미래가치를 덜 반영된 합정동이 낫다.
    3. 6m 이상의 도로를 낀 물건이 좋다.
       상가주택이 위치한 전체적인 지역은 대로를 끼고 있어야 한다.
    4. 어울리지 않는 용도로 지정된 곳에 주목하라
       서울에는 이제 많이 남아 있지 않지만, 전철역 주변에 제 1종 일반주거지역으로 지정된곳이 있다면 관심을 가질 필요가 있다.
    5. 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라.
        개발호재에 대한 이야기가 전혀 나오지 않는 곳에 개인적인 판단으로 바로 뛰어 들기보다는 개발호재 애갸이가 나오고 있는 지역중 현실성 있고 실현 가능성이 큰 곳이 어디인지를 판단하는 것이 중요하다.

   [상가투자]
   1. 무조건 저렴하게 사라.
   2. 분할해서 파는 핵심상권의 1층 상가를 매수하라.
   3. 동선 파악은 시간대별로 나눠서 

임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다.
  3일동안 매출이 300만원 나오니 않는다면 그 자리는 임차해서는 안된다.
  4. 성장성 있는 상가여야 한다.
    투자가치있는 상가를 고를때는 일단 수익률을 보라. 최소한 은행이자보다 높은 수익률이 보장돼야 한다. 지금 당장 높은 수익률이 나오는 상가와 지금 당장은 수익률이 높지 않지만 앞으로 계속 임대료를 올릴수 잇는 상가가 있다면 당연히 후자를 선택해 한다.

 "여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 지고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마던지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속 되어야 한다."

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