공매의 기술 - 송희창

월급쟁이에게 바쁜 하루에 법원에 가서 경매를 하는 것을 쉽지 않다.

자주 법원에 가서 입찰을 해야 낙찰률을 높이는 것은 맞지만 그것은 전업투자자나 

법인 투자자에게 적합하지만 월급쟁이에게는 한 달에 한번 월휴하는 것도 쉽지는 않을 것이다.

그런 분들에게 공매를 권하고 싶다.  

저번 달에도 개인적으로 낙찰하러 갔다고 입찰 취소되는 바람에 하루를 날려 버렸는데

아쉬움이 많이 컸다. 

 

[본문 요약]

 

 Part 1  공매 입문과 매각 절차
 압류란? 체납처분 절차를 집행함에 있어서 첫 단계로 체납자가 소유하고 이는 특정한 유해물 또는 권리를 체납자가 법률상 처분을 하지 못하도록 함으로써 지방자치단체의 체납액 징수를 위해 체납자의 재산을 확보하는 행정처분을 말한다.

 순서>
 체납자의 국세 체납 -> 세무서에서 독촉 및 이행 최고 -> 체납자의 부동산 압류 -> 자산관리공사에 공매대행 의뢰 -> 자산관리공사 공매 가능 여부 판단 -> 감정평가의뢰 -> 매각 예정 가격결정 -> 매각-> 매각 결정 -> 잔금 납부 -> 매각대금 배분

경공매 차이점
1. 경매보다 높은 수익률
2. 시간 절약이 가능한 입찰 방법
3. 유찰되어 다음 매각기일까지의 기간과 그 가감률
    (경매 20~30%, 공매 10%씩)
4. 보증금 제공방법
   경매는 최저가의 10%를 납부, 공매는 입찰가의 10% 이상을 납부해야 유효한 입찰
5. 잔금 납부방법
   공매는 개찰일로부터 3일 이내에 매각 결정이 되고 매각 결정일로부터 잔금 납부가 가능하다.
   잔금 납부기한에 납부하지 못했을 경우, 추가로 10일이 더 주어진다.
6. 명도 절차
   공매의 경위 점유자가 합의가 되지 않을 경우 점유자를 상대로 본안소송인 명도소송을 제기
   명도소송기간은 점유자가 소장을 송달받고 대응하지 않을 경우 대략 4개월 정도 소요되고 대응할 경우 6개월에서 1년 정도 소요된다

공매는 12.1.1일부터 배분 요구 종기를 정하도록 개정되었다.
배분 요구의 종기 전에 최선순위 전세권자 및 선순위 임차인도 배분 요구를 해야만 배분을 받을 수 있다. 배분 요구의 종기일 이후 이를 철회하기 못한다. 임차인 역시 배분 요구 종기일까지 대항력을 유지하고 있어야만 배분에 참여할 수 있다.

매각 예정 가격 결정
 최초의 매각 예정 가격은 감정 가격을 기준으로 결정되고, 유찰된 경우 최초 매각예정가의 100분의 10에 해당하는 금액을 체감하여 매각한다. 단, 압류의 원인이 되는 조세채권보다 선순위 채권이 있는 경우 선순위 채권과 체납처분비를 합산한 금액 이하로 유찰될 수 없다. (무잉여)

실전 02. 공매의 난해한 부분은 경매정보를 이용하라.
 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우 경매 자료를 통해 점유자와 부동산 현황에 대한 자세한 정보 수집하고 입찰은 경쟁이 덜한 공매를 통해 한다. 결과적으로 공매는 경매 보나 낙찰가가 조검 더 저렴할 뿐 잔금 납부를 빨리 할 수 있는 장점도 있기에 이를 최대한 활용하는 것이다.

공매를 나온 물건이 있다면 우선 등기부등본을 보고 해당 물건이 경매로도 진행되는지 먼저 체크해보자.

Part 2. 공매부동산 검색 요령

실전 03. 투자를 잘하려면 유찰 원인부터 파악하라.
고수는 1. 법적으로 복잡하게 얽혀 있는 사건을 해결할 수 있는 사람 2. 어려운 물건은 아니더라도 꾸준하게 수익을 올 릴 수 있는 사람.

어떤 물건이던 왜 저렴하게 유찰되었는지 원인만 알아낼 수 있다면 두려움 없이 투자할 수 있게 된다.
공매물건이 저렴하게 유찰된 원인
 1. 법리적으로 인수할 권리사항이 있는 경우
 2. 당해세가 많거나 조세채권의 법정기일이 빠를 경우
 3. 부동산 현황의 결함이 있거나 가치가 없는 경우
 
투자란 모든 장점을 고루 갖춘 미인 부동산을 찾아내는 것이 아니라 비록 단점이 있더라고 수익을 낼 수 있는 물건을 찾아내는 것이다.

필자도 입찰가를 산정할 때 '감'에 80% 이상 의지하여 결정한다.

보통 명도 할 때 어떻게 하면 상대방을 압박할지 먼저 고민하지만 반대로 어떤 부분을 도와줄 수 있는지 생각하면 의외로 쉽게 해결되는 경우도 있다.

오피스텔에 대해 알아두어야 할 사항
 1. 임대수익률을 염두에 두고 오피스텔을 매입한다면 층과 향에 연연하지 마라
 2. 전용률을 반드시 확인하라
      분양평수(30평형)  x 50% = 15평형
 3. 수요과 공급을 또 명심하라
 4. 기왕이면 임차인의 입장에서 매입하라
 5. 오피스텔을 사업용으로 임대할 경우 부가세 별 도론 문구를 기재해야 한다.
 6. 부부가 임대사업을 할 경우 소득이 없거나 소득이 적은 명의로 매입하는 것이 좋다.

낙찰을 잘 받는 방법
 1. 투자란 장점을 고루 갖춘 부동산을 사는 것이 아니다.
     오직 더 많은 수익을 안겨줄 수 있는 부동산이다.
 2. 유찰의 원인부터 분석하라
 3. 현재 모습보다 바뀔 모습을 상상하라
 4. 100% 확신 후 입찰을 하면 떨어질 확률이 높다.
 5. 난이도와 수익률이 반드시 비례하는 것이 아니라
 6. 해당 물건의 숨은 이해관계를 파악하라
 7. 조사는 남보다 일찍 시작하라.
 8. 판례와 실적을 별개로 생각하지 마라.
 9. 물건종별의 특징을 이해하고 한 분야에 대한 전문성을 갖춰라
 10. 엑셀과 기존 낙찰가는 참조만 할 뿐 맹신하지 마라
 11. 불확실성에 대한 결단이 필요하다.

Part 3 공매 부동산의 권리분석 요령
 권리분석 4단계
 1. 말소기준 권리 찾기
 2. 등기부등본상의 권리분석
 3. 임차인 분석
4. 매각조건 및 배분금액 확인

임차인의 보증금액과 확정일자가 있는 경우엔 배분 요구를 한 것으로 생각하면 되고 전입일자만 기재되어있는 경우엔 그렇지 않다고 판단하면 된다. (해당 물건 담당자에게 전화 걸어 확인하는 습관을 가지자)

보증금과 확정일자가 표시되지 않는 이유는 임차인이 별도로 배분 요구를 하지 않았기 때문에 자산관리공사에서 그 내역을 모르기 때문이다. -> 임대차 계약 체결 여부 확인 후 입찰

전세권에 관한 내용이 기재되어 있을지라도 담당 직원과 통화하여 다시 한번 전세권 배분 요구 여부를 확인해야 한다. 왜냐하면 전세권자는 배분 요구를 하지 않아도 등기부를 참조하여 담당자가 임의로 기재해 놓는 경우도 있기 때문이다.

공매 절차에서도 '유의사항'에 입찰자가 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 권리나 부동산의 하자, 특별매각조건 등을 기재하므로 입찰 전에 반드시 이 부분 체크해야 한다.

적절한 법적 지식을 갖추고 부동산 가치를 볼 수 있다면 차별화된 투자가 가능하다.

Part 4 공매부동산의 현장조사 및 입찰 요령

현장조사 체크리스트
 1. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 꼼꼼하게 하자
     해당 부동산에 체납자와 성이 다른 점유자가 있는 경우 주민센터 직원에게 반드시 체납자와 친인척 관계를 물어보자
 2. 현장에 가면 단점부터 찾아라
 3. 근린시설, 모텔, 주유소, 토지 등을 입찰할 때 해당 부동산의 인접 필지가 동일인의 소유였는지 그리고 진입로 확보 여부도 반드시 확인해야 한다.
 4. 공부서류와 현황의 일치 여부를 확인하라
 5. 상가의 경우 임대 가격을 정확하게 파악해야 한다.
 6. 연체된 공과금이나 추가 공사 여부를 따져봐야 한다.
 7. 유해, 혐오시설이 있는지 체크하라
 8. 시세조사는 2곳 이상의 부동산을 방문하여야 한다.
 9. 특수 물건의 경우 해당 부동산의 점유자와 관련된 사항을 입찰 전에 충분한 증거자료를 확보해 두면 낙찰 후 해결이 수월하다.
     유치권이 신고된 부동산의 경우 현장답사를 할 때 실제 해당 부동산을 누가 점유하고 있는지 반드시 확인해야 한다.

 최대의 수익을 낼 수 있으면서 낙찰을 받을 수 있는 가격 -> 말은 쉬운데..

 입찰가 산정하기
 1. 최근 동일한 조건의 물건들이 경매절차에서 어느 정도의 수준에서 낙찰되었는가
 2. 부동산의 상승장인지 황보 장세인지 여부
 3. 물건의 난이도 및 활용도가 좋은지
 4. 노후도 및 수리 여부, 대출 가능 여부는 수월한지 등을 짚어 본 후

Part 5. 공매부동산의 매각 결정
 공매는 월요일(오전 10시)부터 수요일까지 3일 거쳐 입찰 가능
 입찰 결과는 목요일 (오전 11시 ~ 오후 12시)

1. 입찰 가격이 매각 예정 가격 이상이고
2. 입찰보증금을 납입하고,
3. 입찰 부동산이 공유물인 경우 매각 결정전까지 우선 매수를 신고
4. 공동입찰인 경우 인터넷 공매 마감 영업일 전까지 공동입찰신청서를 자산관리공사에 제출, 대표 입찰자가 입찰에 참가해야 한다.

사실 큰돈을 벌기 위해서는 특별한 투자기술을 습득하는 것도 중요하지만 자신만의 투자원칙을 세우는 것이 더 중요하고 그 기본 원칙을 얼마큼 철저하게 지켰느냐에 따라 성패가 갈린다.

투자에서 중요한 것은 상승장이든 하락장이든 얼마나 안정적으로 리스크 관리를 할 수 있느냐이다.

Part 6.  공매부동산의 대금 납부 및 매각 결정 취소
부동산은 반드시 현장을 꼼꼼하게 체크한 후 최종 결론을 내려야 한다.

Part 7 공매부동산의 매각대금

Part 7 공매부동산의 매각대금

배분이란 매수인이 납부한 압류재산의 매각 대금에 관하여 관계법령이 정하고 있는 법정 순위에 딸 조세 채권자 및 다른 채권자들에 게 교부하는 것을 말한다.

낙찰자의 매각대금 완납 일로부터 30일 이내 (낙찰금액 3,000만 원 이상인 물건)로 배분 기일이 지정된다.

배분 순위표
1. 공매 체납처분비
2. 최우선변제, 임금채권
3. 당해세(국제중 상속, 증여, 재평가, 지방세중 재산세, 자동차세 등)
4. 우선변제(전세권, 저당권, 담보가등기 등 , 대항력과 확정일자 있는 임차인)
5. 일반 임금채권
6. 담보물권보다 늦은 조세 채권
7. 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
8. 일반채권

Part 8 매각 부동산의 배분 방법

Part 9 공매부동산의 눈에 보이지 않는 3가지 함정
1) 등기부상 권리분석만으로는 완벽하게 함정을 걸러낼 수 없다.
2)'조세채권의 우선권'과 '조세채권 법정기일'
  조세채권: 납세자의 다른 공과금 등 기타 채권에 우선하여 징수
  조세채권 법정 기일: 조세의 신고일 또는 납세고지서 발송일
3) 조세채권과 다른 채권들이 경합할 경우 우선순위
   1. 조세채권을 법정기일 기준, 저당권을 근저당권 등기일, 임차인은 확정일자 전후의 순서에 따라
       배분 순위가 정해진다.
   2. 저당권과 조세채권이 같은 날이니 경우엔 조세채권이 우선
   3. 구지방세법은 '납세고지서 발송일' 배분 순위가 결정

경공매 투자 시 항상 절대적인 기준만 찾으려 하지 말고 경쟁자 내지 상대방의 수순을 머릿속에 염두에 두고 그에 맞춰 필요한 지식을 갖추는 것이 훨씬 효율적이다.

Part 10 명도의 기술
가장 중요한 것은 낙찰자의 협상능력이다. 공매는 법원 경매와 달리 단기간에 부동산을 인도받을 수 있는 인도명령제도가 없으니 낙찰자에겐 더욱 명도 기술이 요구된다.

1. 점유자와 첫 만남에 과도한 친절은 피해야 한다.
2. 낙찰자의 주장을 펴기 전에 점유자를 먼저 파악
3. 아군을 축하시켜라
4. 토론의 진행자처럼 대화를 하라
5. 이사비는 최소 금액을 제시하고 상대방의 협조에 따라 추가로 지급하는 방식을 취하라
6.점유자와 합의에 도달했다면 반드시 서면으로 남겨두어라
7. 초보자의 경우 '예상질문'에 대한 답변을 미리 준비해서 상대방의 반응에 따라 그에 맞는 모범 답안을 얘기해 주어야 한다.
8. 공공의 적 또는 새로운 희망을 만들어라
9. 점유자와 대화도중 강제집행에 대한 공포감을 간접적으로 연상시켜라.
10. 합의들 하기 전까지 압박은 동시에 여러 단계를 진행하는 것이 좋다.
11. 어떤 상황이든 인간적인 모습을 잃지 말아야 한다.

현재 그리고 앞으로도 '정기예금', '근검절약' 긜고 '직장에서 살아남는것' 만이 정답이라 생각하고 사는 사람은 아무리 열심히 산다고 할지라고 부자가 될 확률은 매우 낮다.