서울의 아파트를 사라-김민규

실거주 위주의 아파트 접근은 아래 정보는 불필요 하겠지만 투자 개념을 접근시 참고할수 있는 내용이다.

<지역별 가격 분석>

신내동>  신내동 6단지 (신내 6단지 APT)

 지하철 6호선 (봉하산역) 

 서울 APT 마지노선 가격

 홈플러스, 이마트, 코스트코, 서울의료원

시세가는 2억 정도

 

가양동> 김포공항 근처

        입지 : 지하철 9호선 (가양역 중심),  임대아파트 밀집 지역, 마곡지구와 근접)

          편의시설 : 홈플러스, 롯데시네마, 이마트

          학군 : 없음

           추천 아파트 : 등촌주공3,5단지/가양 3단지, 6단지

           가양 9단지 : 이마트, 구립가양 도서관, 레포트 센터(영감초, 경성중, 세현고)

 

발산역> 등촌주공 3단지, 마곡지구 근처 (동명초, 동명중)

             

신도림역>

-    지하철 1,2호선, 안양 천변, 신도림중학교

-    아파트 : 신도림 동아 1, 2,3차

-    용적률 400% = 건물바닥면적/땅면적 총합

주거진 용적률 300%로 동관 거리가 짧다

-    공단과 인접하여 공기는 안 좋음 (구로기계공구상)

-    학교 알리미 성취도 평가에서 하위 수준 (참고로 노원구가 3위)

  

불광역> 래미안 베라 힐즈, 힐스테이트 녹번

은평뉴타운> 고양시 근처

길음 뉴타운>

-    길음역 7번 출구, 길음 래미안 8단지 (계성고, 길음초, 미아초, 질금중, 대일외국어중)

-    길음 동부 센트레빌 (‘19년 입주 예정)

미아뉴타운> 래미안트리베라 (영준초등학교), 

장위뉴타운> 강북 생활 기반에 추천

응봉역> (서울숲 리버뷰 자이, 형당초등학교, 금북 초등학교, 금호고)

답십리> (래미안크래시티, 담십리 래미안 위브시티)

           동대문롯데캐슬(‘18년 6월), 래미안 답십리 미드 카운티 (‘18년 5월)

공덕동> 아현초, 공덕래미안 5차.

신공덕동> 양념돼지갈비 유명(최대포), 만리재 고개, 호창공원, 팬트하우스

 

도화동> 마포삼성아파트, 도원삼성래미안, 호랑파크 푸르지오

 

용각동> 돼지갈비촌 유명, 염리초등학교, 이편한세상 마포리버파크

 

당산역> 래미안당산 4차, 당서초, 당산중, 장신서중학교 유명)

신길 뉴타운> 보라매 SK 뷰,

 

상도동> 상현초, 영화초, 강남초

상도래미안, 상도 더샵, e편한세상 상도노빌리티

흑석뉴타운>

 중대부속초, 중학교, 중앙대학교

 흑석한강센트레빌, 롯데캐슬에듀플레/아크로리버하임

 

양도세 절약>

 1가구 1주택 2년 지난후 양도하면 세금 면제 (단 9억 이상은 제외)

 공동명의 절세효과 (과세표준 9천만원 단독 1.5천만원, 공동 1.0천만원)

 대출 – MCI, MCG,신탁

월세전환율>

 보증금 1억원 -> 보증금 5천만원, 전환율 5%, 월세 20만 8천원

 5천만원 X 5%/12개월 = 20만 8천원

 전환율 : 전세금을 월세로 전화하는 경우 국가에서 최고 4.75%로 법에서 지정, 그러나 처음부터 월세로 하면 해당 되지 않는다.

<대출 없을 경우>

매매가	50,000,000
보증금	3,000,000
월세	300,000
수익율	30만원X12개월/5천만원=7.2%

<대출 있을 경우>

매매가	50,000,000
대출	32,000,000
대출이자	80,000
원금상환	50,000
보증금	3,000,000
월세	300,000
수익율	(30만원-8만원)X12개월/(5천만원-3.2천만원-300만원)=17.6%

<인테리어 비용 추가시>

[단위: 만원]
매입가		4,970
계약금		500
중도금
잔금		4,470
대출		3,200
매매	중계료	25
	법무사	87
	인테리어	193
임대	보증금	300
	월세	28
대출	월상환액	13
	원금	5
	이자	8
실투자금		1779
년수익율		14%

<부동산세>

새로운 주택 취득후 3년내에 기존 주택을 매도하면 양도세 비과세 적용

 기준 주택을 취득하고 1년 이상 지나야 한다.

다른 주택을 취득후 3년이내 기존 주택 양도

취득세율 6억이하 1%, 6~9억원 2%, 9억 초과 3%

종합부동산 = 보유세

주택의 경우 공시지가 합산 금액 6억원 넘으면 부과 (개인별로 6억원)

<월세 특징>

월세 수익성이 좋은 아파트 특징

-    대부분 중소형 APT

-    매매 가격이 낮아 적은 비용을 투자 가능 (4천만원~1억원선)

-    월세가 25~40만원 수준

-    나홀로 APT

-    거주하는 소득 수준이 그리 높지 않다

-    작은 공단, 대기업 중소 협력 업체

소형아파트 월세에서 가장 중요한 것은 인테리어

재건축이 가능한 소형 월세 아파트가 좋다

현재 용적율 : 네이버, 다음, 등기부등본

법적상환용적율 : 부동산, 토지 이용 국토부정보

재건축 기대감이 반영되지 않은 경우 20~25년 내 새 아파트, 용적률이 낮아야 함

<다가구/다세대 주택 주의 사항>

교통, 오피스텔/아파트와 경쟁이 덜 한곳, 인근에 일자리가 많은곳, 튼튼한집

투자유망지역

 Data.seoul.go.kr -> 지하철 승하차 인원 확인 가능

임대료(년)x임대수익율 여수 (100/수익금)

년 임대료 1천만원, 임대 수익율 5% = 1천만원 x (100/5)= 2억원

<다세대 추택 체크 포인트>

지하철 역과의 거리

안전한 퇴근길이 확보

건물의 외관

인테리어 수준

새새 상태는 재 계약율을 높인다.

방수와 결로

청소년의 아지트가 아닌가?

<부동산 데이터>

인구, 세대수, 교통, 입주물량, 시장 상황 데이트 필요

인구/세대수 : 전자정부 홈페이지 (구글, 시도별 인구수)

입주와 분양 물량 (LH 전월세 지원 센터, 부동산 114)

임차인들의 일자리 중요 (한국산업단지 홈페이지)

교통

중학교 학군이 좋으면 수요가 높다

 같은동에 중학교 입학 대상이 여려명 있을경우 그 지역에 오래 거주한 학생이 우선 순위

WWW.schooinfor.go.kr

월세 추천지역 : 대전 둔전동, 서울 화곡동, 서울 역삼동