서울시 공공 재개발 후보지

매경이코노미 2022.09.28일자 기사 요약 내용이다.

서울 도심인 충정로역 일대를 비롯해 8곳이 서울시 공공 재개발 신규 후보지로 선정됐다.
이들 지역에서 차질 없이 재개발 사업이 추진되면 총 1만가구 규모의 신규 주택이 공급될 예정이다.
공공 재개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행자로 참여할 경우 용적률 혜택을 주고 늘어난 주택 일부를 공공 임대주택 등으로 기부채납 받는 방식이다.

국토교통부와 서울시가 선정한 공공재개발 2차 후보지는
▲마포구 아현동 3115가구
▲영등포구 도림동 2322가구
▲종로구 연건동 447가구
▲중랑구 면목동 1022가구
▲은평구 응암동 915가구
▲양천구 신월5동 775가구
▲구로구 구로동 287가구
▲금천구 시흥4동 1509가구 8곳이다.
모두 합쳐 기존 5866가구가 총 1만392가구 규모 새 아파트로 탈바꿈할 예정이다.

아현동에서만 3000가구 공급

▷2차 후보지 8곳에서 1만가구 예정

올해 새로 선정된 후보지 8곳 가운데 가장 규모가 크고 관심을 끄는 지역은 마포구 아현동 699 일대(10만5609㎡)다.
가파른 언덕에 다가구·다세대주택이 밀집해 있는 지역으로 영화 ‘기생충’ 주인공들이 소주를 마시던 ‘돼지슈퍼’가 이 일대다.
면적이 가장 넓은 만큼 후보지에 포함된 가구 수가 2246가구, 개발 완료 후 들어설 것으로 예상되는 가구 수는 3115가구로 최대다.

1호선 영등포역에서 남측으로 500m 안팎에 위치한 영등포구 도림동 26-21 일대도 규모가 크다.
고추말어린이공원을 중심으로 주변에 위치한 노후 주택과 빌라를 포함한 지역인데,
차량이 들어가지 못할 정도로 골목길이 좁은 구역이 많아 개발에 대한 주민 요구가 높았다.

연건동 305 일대는 종로 구도심 한복판이라는 점에서 눈길을 끈다.
4호선 혜화역까지 600m, 1호선 종로5가역까지는 650m 남짓 되는 ‘더블역세권’이다.
신월5동 77 일대의 경우 5호선 화곡역을 이용하기 좋은 입지다.
남쪽으로 백련산을 등지고 있는 응암동 101 일대는 6호선 응암역과 역촌역이 가깝다.
이외에 면목동 527 일대는 7호선 사가정역까지 거리가 400m 남짓이다.
7호선을 이용해 강남구청역까지 16분, 고속터미널역까지 23분이면 주파 가능하다.
역시 7호선 남구로역 역세권인 구로동 252 일대에서는 지하철로 고속터미널역까지 24분 만에 도달 가능하다.

일찍이 1차 후보지로 선정된 공공 재개발 지역에서는 구역 지정, 시공사 선정을 위한 작업도 활발하다.

용두1-6구역은 현대엔지니어링· HDC현대산업개발 컨소시엄을 시공사로 선정했고, 흑석2구역은 삼성물산이 시공사 선정을 위한 1차 입찰에 단독으로 참여한 바 있다.
10월 5일 진행되는 재입찰에도 삼성물산이 단독 입찰하면 수의계약을 통해 시공을 맡게 된다.
서울 동작구 흑석동 일대 흑석2구역에는 공공 재개발을 통해 지하 7층~지상 49층, 1216가구 규모의 아파트와 상가가 들어설 예정이다.
시공사 선정 절차를 진행 중인 강북5구역 공공 재개발 사업 주민대표회의도 최근 시공사 선정을 위한 입찰공고를 내고 지난 8월 말에는 현장설명회도 개최했다.
현장설명회에는 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, HDC현대산업개발, SK에코플랜트 등 건설사 10곳이 참석했다.

이외에도 동대문구 신설1구역과 전농9구역이 사전 기획을 완료하고 본격적인 공공 재개발 사업 추진에 나섰다.
사업시행자인 LH에 따르면 이들 구역은 정비계획변경 수립 절차에 착수했고, 앞으로 관련 기관 협의와 주민공람, 지방의회 의견 청취 등의 절차를 거쳐 연내 정비계획변경이 결정될 것으로 보인다.
신설1구역은 최고 25층 높이의 아파트 299가구를 짓는 사업이다. 전농9구역은 최고 35층, 1175가구 등이 계획돼 있다.

공공 재개발이 민간이 직접 진행하는 재개발보다 나을까.
아직 실제로 진행된 사례는 없지만 공공과 민간 재개발 사업 과정을 비교해보면 각종 인센티브나 진행 속도부터 제법 차이를 보인다.

우선 인·허가 과정이 간소화되는 등 각종 지원을 받다 보니 사업 기간이 대폭 단축된다.
통상 재개발 사업은 최소 10년 이상 걸리고는 한다.

반면 공공 재개발은 이런 항목들을 한꺼번에 심의받도록 계획돼 있다.
이에 따라 조합설립 시점부터 사업시행인가를 얻어내는 데까지 통상 40개월가량 걸리던 것이 공공 재개발을 통하면 18개월 만에 끝날 수도 있다.

여기에 사업비가 부족해 분담금이 발생할 경우 민간에서는 조합원이 직접 내야 하지만 공공 재개발은 공공이 부족분을 대납해준다.
총 사업비의 절반가량을 낮은 금리로 주택도시기금에서 빌릴 수 있다는 점도 장점이다.
민간 재개발 구역은 사업비를 금융권에서 직접 조달한다.
공공 재개발 구역은 조합원 분양을 제외한 나머지 물량의 50%를 임대주택으로 공급해야 한다는 조건이 따라붙지만 이 역시 나쁘지 않다.
상당한 물량을 임대주택으로 돌리는 꼴이지만 기부채납 비율이 50~70%에 달하는 민간 재개발보다는 여전히 유리하다.
게다가 분양가상한제에서 제외된다는 점만으로도 최소한의 사업성은 보장된 것이라는 평가를 받는 셈이다.


▶섣부른 투자는 위험?

▷권리산정기준일 반드시 살펴야

이런 장점 덕에 일부 지역은 아직 사업지로 최종 선정되기 전인데도 투자 문의가 부쩍 늘어나는 모습도 보인다.
다만 공공 재개발 사업지로 결정된 것도 없는 데다 입주권을 받기 위해서는 해당 건물 등기일이 ‘권리산정기준일’ 이전인지 꼭 확인해야 하는 등 주의도 필요하다.
재개발 사업지의 경우 입주권을 많이 받기 위해 단독주택을 허물고 빌라를 짓는 등의 지분 쪼개기가 성행하는데, 무분별한 지분 쪼개기를 막기 위한 제도가 권리산정기준일이다.

국토부에 따르면 새 후보지의 경우 공모 공고일인 지난해 12월 30일 이후 부동산을 매입한 경우 현금 청산 대상이 된다.
지분 쪼개기, 갭투자, 신축 행위, 분양 사기 등을 막기 위한 조치다.
이날 이후 즉, 올해 1월 1일부터 ‘지분 쪼개기’로 주택을 취득한 집주인은 입주권을 받을 수 없다.
예컨대 지난해 9월 22일 이후 기존 단독주택을 허물고 8가구짜리 다세대주택을 새로 짓는다면 8명이 아닌 단독주택 소유주 1명만이 조합원 분양(입주권 부여) 대상자다.

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