오늘부터 월급은 부동산으로 받습니다. 조훈희

오늘부터 월급은 부동산으로 받습니다. 조훈희

표지를 보고 솔깃해서 읽은 책이다.

예전에는 부동산 관련 책을 많이 읽었는데 최근에는
부동산에 대해서는 내가 희망하는 현금 흐름을 만들어서 그렇게 관심을 두지 않았다. 그런데 최근 부동산 가격이 오르다 보니 최신 뉴스가 궁금해서 읽어 보게 된 책이다.

요점은 작은 아파트로 월세 수익형을 만들되 어느 지역을 잘 선정해야 하며 10가지 필수 조건에 부합되는 지역이면 적극 매수하라는 이야기다.

저자가 그렇게 살고 팔았을 때 발생하는 세금, 양도세 등도 상세히 다루기는 했지만 수익이 정확하게 얼마 났는지는 설명이 없어 다소 아쉬움이 있다.

최근 아파트를 구매하는 현상도 좋기는 하지만 세금 부분이 해결되지 않으면 쉽지 않은 결정이다. 더군다나 지방 지역은 인구 소멸 문제로 멸실이 고민되는 시점이기도 하고.

다주택자들에게 절세할 수 있는 방안과 함께 월세 소득에 대해 좀 더 설명해 주면 얼마나 좋을까 하는 생각을 하게 된다.

[본문 요약]

누구와 함께 하든 투자 판단의 주체는 언제나 자기 자신이어야 합니다. 초보 투자자들이 자주 하는 실수 중 하나는 누군가와 함께 한다는 걸 상대가 본인 대신 투자 판단을 해주는 것으로 착각한다는 것입니다.

26년 시중은행 예금 금리는 3.6% 수준이다. 1억 원을 예치해두기만 해도 연간 360만 원을 안전하게 받을 수 있죠. 부동산 투자로 얻는 월세 수익률은 최소한 이 예금 금리를 넘어서야 합니다.

지역 인프라를 볼 때 기본적으로 확인해야 하는 것은 교통 여건과 학교의 존재 여부입니다. 교통은 지하철이나 버스 등 대중교통 접근성이 핵심이고, 학교는 특히 초등학교의 위치를 살펴보는 것이 좋습니다.

월세로 거주하고 있는 임차인들을 살펴보면, 자녀가 아직 어리거나 자녀가 이미 성장해 독립한 가구가 상당수 차지합니다.

소형 아파트는 높은 수익률을 약속하는 상품이라기보다, 크게 실수하지 않게 도와주는 투자 대상에 가깝다.부동산 투자를 처음 시작하는 단계에서는 '얼마를 벌 것인가'보다 '무엇을 피해야 하는지'가 더 중요합니다. 그런 점에서 구조가 단순하고 수요가 분명한 소형 아파트는 부동산 시장을 이해하고 경험을 쌓기에 가장 현실적이고 합리적인 출발점이라 할 수 있습니다.

수익형 월세 투자에 적합한 면적은 25평 이하인 전용면적 59m² 이하 아파트입니다. 월세 수요자가 많은 아파트 단지를 살펴보면 방이 3개인 20평대 아파트보다 방이 2개인 10평대 아파트가 수익률이 조금 더 높은 경우가 많습니다.

수익성과 직결되는 필수 조건
1. 월세 계약 빈도
2. 월세 수익률 계산과 전월세 전환 금액
3. 시세의 안정성
4. 매매 물건 개수

아파트 고르는 10가지 조건
1. 세대수: 가급적이면 500세대 이상 단지 선택
2. 준공연도: 재건축 기대감보다는 수익률이 먼저
3. 주차 환경: 세대당 1대가 기본
4. 평형: 전용 59m² 이하를 노려라
5. 실거래가: 급매에 속지 말고 실거래가를 확인
6. 시세의 안정성: 매매가가 안정적인지 확인
7. 매물 물건 개수: 물건이 쌓인 이유를 파악하라
8. 월세 계약 빈도: 물건이 쌓인 이유를 파악하라
9. 월세 수익률 계산: 실제 사례를 기반으로 부수적으로 산정
10. 전월세 환산금: 보증금 1000만원당 월세 10만원 수준

투자자로서 가장 이상적인 구조는 시장 상황에서 수용 가능한 최대 월세를 확보하면서도, 적정한 보증금 수준을 유지해 초기 실투자금을 최대한 줄이는 것이다.

저는 임차인이 집을 보여줄 때마다 기프티콘과 같은 작은 선물을 보냅니다. 집을 자주 보여줘야 하는 상황에는 직접 상품권을 전달하기도 합니다.

종부세는 개인별로 보유한 주택들의 공시 가격 합계를 기준으로 부과됩니다. 집이 한 채여도 공시가격이 높으면 종부세 대상이 될 수 있고, 집이 여러 채여도 공시가격 합계가 낮으면 종부세 대상이 되지 않을 수 있습니다.전문적인 월세 투자자들은 임대수익이 연 2,000만 원이 넘지 않도록 유지하면서 보유하고 있는 주택의 가격이 오르면 매도하는 전략을 선택하기도 합니다.

대부분의 경우 양도차익이 가장 크고 가격이 비싼 주택을 제일 오래 보유하고, 마지막에 파는 것이 절세의 핵심이 됩니다. 월세 투자는 매수 전략만큼이나 매도 순서도 중요하다는 사실을 반드시 기억할 필요가 있습니다.

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